Предоставление жилья по договорам найма
Шрифт:
2) город не вправе принимать жилые помещения не свободные от обязательств. В случае, если после регистрации договора передачи в порядке приватизации на переданную жилую площадь были вселены в установленном порядке иные лица, то такое жилое помещение не является свободным от обязательств и не подлежит передаче в собственность городу, об этом мы уже говорили с вами ранее;
3) передача жилых помещений в собственность г. Москвы осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в лице заместителя руководителя – начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) данного жилого помещения;
4) при оформлении договора передачи жилой площади в собственность г. Москвы собственнику обязательно разъясняется, что в соответствии со ст. 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
5) после проведения государственной регистрации:
– гражданину выдается зарегистрированный экземпляр договора передачи;
– Департаменту – свидетельство о государственной регистрации права и экземпляр договора.
На основании свидетельства Департаментом вносится запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере по принадлежности данного жилого помещения к собственности города;
6) после регистрации договора передачи с бывшим(и) собственником(ами) Управление готовит решение исполнительного органа государственной власти города Москвы на право заключения договора социального найма с гражданами, передавшими приватизированное ими жилое помещение в собственность г. Москвы, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, если они на праве пользования не имеют иного жилого помещения.
В распоряжении префекта (заместителя префекта) и в договоре социального найма указывается, что у всех граждан, проживающих на данной жилой площади, которые участвовали в приватизации переданного городу жилого помещения, право на повторную приватизацию не возникает, если иное не установлено федеральным законом. [21]
Для оформления передачи жилого помещения в собственность города граждане представляют в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе следующие документы:
21
Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М. 2005 г.
1) оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство).
В случае их отсутствия, представляются дубликаты правоустанавливающих документов либо выписка из ЕГРП;
2) документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный уполномоченным органом;
3) выписка из домовой книги (срок действия два месяца);
4) копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения;
5) поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно (следует предупредить, что справки указанные в этом пункте выдаются в БТИ, услуга платная, но деньги, потраченные на получение указанных справок вам никто не вернет);
6) ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;
7) квитанция об оплате регистрационного сбора.
Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе оформляет договор передачи в двухмесячный срок со дня подачи заявления собственником (ами) приватизированного жилого помещения (в соответствии с действующим законодательством).
Договор подписывается заместителем руководителя – начальником Управления с одной стороны и всеми собственниками с другой стороны. Если собственниками являются несовершеннолетние, то за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации. [22]
2.2. Купля-продажа жилого помещения
Одним из оснований приобретения в собственность жилого помещения является договор купли-продажи. Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами параграфа 8 гл. 30 ГК РФ «Продажа предприятия». Правовая регламентация данных правовых отношений осуществляется на основе Гражданского кодекса РФ. Глава 30 ГК РФ регламентирует общие положения, относящиеся к купле-продаже. В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи является самым распространенным соглашением между сторонами. В зависимости от предмета данного договора купля-продажа подразделяется на
22
Там же.
Субъективный состав не имеет каких-либо ограничений. Так, сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как граждане, так и юридические лица, следовательно, данные правила распространяются и на жилые помещения. В подавляющем большинстве случаев продавцом выступает собственник жилого помещения.
При оформлении правоотношений, в которые вступают стороны при данной сделке, возникают некоторые особенности. Договор купли-продажи недвижимости, а также жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Наряду с этим требованием законодатель предусматривает обязательное требование, а именно переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ). Регистрация договора купли-продажи жилого помещения осуществляется на основании Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 (с изм. и доп. от 24 декабря 2004 г.)). Согласно ст. 1 данной Инструкции: «Государственная регистрация договоров продажи и перехода прав осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“» (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.). Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изм. и доп. от 22 ноября 2006 г.) (далее – Правила ведения ЕГРП), и указанной Инструкцией.
Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).