Приобретаем и продаем дачу
Шрифт:
– с целью определения наиболее эффективного использования земельного участка;
– для разработки и осуществления инвестиционных проектов;
– в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной стоимости.
Для совершения сделки владелец земельного участка должен представить следующие документы:
– правоустанавливающие документы на земельный участок;
– кадастровый план земельного участка;
– площадь земельного участка;
– сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;
– разрешение на использование;
– сведения об обременениях и ограничениях земельного участка;
– сведения о состоянии инженерных коммуникаций;
– сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке.
При оценке земельных участков имеет значение категория земель. В особую категорию входят земли поселений (городов, деревень и других населенных пунктов). На их ценность оказывает влияние величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, а также региональные, природные, экологические и другие факторы. Разделяется оценка земель сельскохозяйственного назначения и оценка земель в составе садоводческих товариществ и кооперативов, а также дачных поселков.
Таким образом, в соответствии с типом земельного участка выбираются подходы к его оценке, однако суть их состоит в определении дохода, который может дать объект, построенный на данной земле.
Правовую основу приватизации земельных участков составляют нормативные правовые акты в соответствии с приватизированным объектом. Приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией расположенных на них объектов недвижимого имущества на основании Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного муниципального имущества» и других нормативных актов.
Данные акты применяются и в тех случаях, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимого имущества. Что касается приватизации свободных земельных участков, она осуществляется на основании норм Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федерального закона о т 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и других нормативных правовых актов.
В Земельном кодексе Российской Федерации понятие «приватизация» используется применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимого имущества, охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям (Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Речь идет о приватизации земельных участков и в тех случаях, когда граждане, имеющие право пожизненного наследуемого владения или право бессрочного пользования участком, переоформляют его на право собственности.
Закон о приватизации содержит перечень участков, которые не могут быть приватизированы, однако этот перечень не является полным. Гражданским кодексом РФ (статьи 129 и 209) установлено, что оборот земельных участков должен осуществляться в мере, установленной законами о земле. Таким образом, наличие в других федеральных законах запрета на передачу земельных участков в частную собственность распространяется и на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.
Законом о приватизации предусмотрено, что отчуждение имущества в собственность физических или юридических лиц должно осуществляться на безвозмездной основе.
Исключением являются религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов, а также организации, учредителями которых являются организации инвалидов, использующие земельные участки в соответствующих целях.
Покупателями земельных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Исключениями из этого правила являются:
– государственные и муниципальные унитарные предприятия;
– государственные и муниципальные учреждения;
– юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований свыше 25 %.
– собственники недвижимого имущества, не являющегося самовольной постройкой, в случае приобретения перечисленными собственниками государственных и муниципальных земельных участков.
Приватизация федеральных земельных участков может быть осуществлена только при согласии агентства по управлению федеральным имуществом. Имущество, находящееся в собственности субъекта РФ или муниципального образования, продается органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления согласно нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
При определении полномочий государственных или муниципальных органов по принятию до 1 июля 2006 года решения о приватизации земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, следует основываться на нормах Закона о приватизации. Кроме того, следует выяснить, каким органом принималось решение о приватизации здания (строения, сооружения).
В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Закона о приватизации, действовавшего до 1 июля 2006 года, решение о приватизации земельных участков, не отнесенных к собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, принимали органы, принявшие решение о приватизации расположенных на данных земельных участках объектов недвижимого имущества, либо органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации.
С 1 июля 2006 года в Закон о приватизации были внесены изменения, связанные с исключением норм, определявших специальные субъекты по отчуждению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В настоящее время следует руководствоваться общими положениями земельного законодательства о возможности распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Способы приватизации приведены в статье 13 Закона о приватизации. Это – продажа на аукционе или конкурсе путем публичного предложения или без объявления цены. Следует отметить, что последнее возможно только после того, как аукцион по продаже данного объекта недвижимого имущества был признан несостоявшимся. Еще одним способом приватизации является внесение земельного участка в качестве вклада в капитал открытого акционерного общества.