Приобретаем и продаем дачу
Шрифт:
Учитывая вышесказанное, прежде чем заключать договор аренды, проверьте документы будущего постояльца и запишите его паспортные данные. Вы имеете полное право расспросить его о сфере деятельности, семейном положении, наличии домашних животных, вредных привычках и т. д. Кроме того, стоит обратить внимание на места рождения и последнего проживания претендента на вселение.
Во избежание неприятностей не следует заключать договор аренды на длительный срок. Лучше указать в договоре минимальный срок аренды. Если поведение постояльца будет соответствовать вашим требованиям, вы в любой момент сможете продлить договор.
Постарайтесь периодически приезжать в свой загородный дом и проверять состояние находящегося в нем имущества. Можно поинтересоваться поведением нового жильца у соседей. Лучшими осведомителями являются люди преклонного возраста, именно они как никто другой расскажут вам об интересующих деталях.
Земля является основным ресурсом государства, что обуславливает нежелание органов государственной власти и местного самоуправления предоставлять земельные участки в собственность юридическим лицам. Нередко срок таких договоров непродолжителен, например, в Москве, где официальная политика направлена на предоставление земли на срок до 2 лет.
Иногда договоры заключаются на более долгий срок (до 49 лет), что позволяет осуществлять долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с использованием арендованных земельных участков. Следует отметить, что в ряде случаев аренда является приемлемой альтернативой собственности как по защите прав, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка.
Особенно актуально право аренды для проектов, связанных со строительством, поскольку при условии наличия на земельном участке здания арендатор имеет право оформить земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством.
Таким образом, арендатор не покупает земельный участок по рыночной цене, а пользуется им на правах аренды строит на нем объект недвижимого имущества и затем согласно статье 36 ЗК РФ получает исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственной цене.
Однако по причине несогласованности и противоречивости норм законодательства на пути стабильного развития предпринимательства возникает ряд сложностей, обусловленных возможным изъятием арендованного земельного участка, досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя.
Следует учитывать, что, несмотря на видимые преимущества права аренды, право собственности является наиболее защищенным вещным правом. В большинстве случаев право аренды выгодно лишь тем, что оно является наиболее долгим, но малозатратным путем приобретения права собственности на земельный участок посредством возведения на нем объектов недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 606 ГК Российской Федерации арендатор имеет право владения и пользования арендованным имуществом. А как быть, если земельный участок не используется, и грозит ли в этом случае арендатору прекращение прав на него?
Под неиспользованием земельного участка понимается бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязательств и требований, установленных законом или договором.
Согласно статье 287 ГК Российской Федерации прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендатору, не владеющему им на правах собственности, ввиду нежелательного использования участка арендатором осуществляется по основаниям и в порядке, установленным земельным законодательством.
Согласно статье 46 ЗК Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при условии неиспользования участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или жилищного и другого строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течении которого земельный участок не мог быть использован по назначению вследствие стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих использование земельного участка по назначению.
Итак, для лишения арендатора права аренды на земельный участок необходимо наличие следующих факторов:
– неиспользование земельного участка;
– вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство или строительство;
– срок неиспользования более 3 лет.
При этом дополнительные оговорки, указанные в кодексах, делают применение данных норм невозможным:
– договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет;
– время, необходимое для освоения участка, не засчитывается в указанный срок;
– неиспользование земельного участка ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Под обязательствами, исключающими надлежащее использование, понимается, например, потеря денежных средств для инвестиций в результате денежной и других реформ. Следует отметить, что на практике доказательство в суде обстоятельств, установленных как основание для прекращения права аренды, весьма проблематично.
В качестве доказательств использования земельного участка могут быть приведены:
– технико-экономические расчеты;
– сформированная программа строительства;
– закрытый конкурс по выбору подрядчика;
– согласованный график поэтапного производства работ;
– утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.
Таким образом, доказательства, которыми можно подтвердить факт использования земельного участка, представляются достаточно размытыми, а соответственно, подготовить доказательственную базу для начала судебного процесса не составит труда. Если арендатор все же получил предупреждение уполномоченных органов и стал принимать активные меры по организации строительства, нежелательный исход дела маловероятен, поскольку прекращение права аренды на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть равноценной допущенному нарушению.
В последнем случае арендатор, получив предупреждение, старается добросовестно выполнить возложенные на него обязательства. Интересно, что использование арендованного имущества рассматривается как обязанность арендатора при том, что именно в использовании в данном случае заключается его интерес. Таким образом, можно сделать вывод, что, если арендатор не использует арендованное имущество, но не нарушает принятых на себя обязательств, такое неиспользование не считается нарушением.