Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
Шрифт:
Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на
первичную;
плановую;
внеплановую.
Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.
По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Объектам учета, то есть объектам НИ, прошедшим техническую инвентаризацию, в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.
Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.
Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления
Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет (п.8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности).
Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.
Проведение первичной и внеплановой технической инвентаризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляются за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством Российской Федерации.
Следует отметить, что проведение технической инвентаризации объектов НИ осуществляется на основании заключаемых с организациями технической инвентаризации договоров подряда на проведение работ по технической инвентаризации объектов НИ.
Заключение данных договоров осуществляется в соответствии с положениями главы 37 ГК РФ (_ 1 "Общие положения о подряде" и _ 3 "Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ").
Статьей 709 ГК РФ определено, что цена работ по договору подряда может быть определена на основании сметы (приблизительной или твердой). В отношении договоров подряда на проведение работ по технической инвентаризации объектов НИ организации технической инвентаризации (подрядчики) рассчитывают стоимость работ на основании "Норм времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности", утвержденных Приказом Госстроя РФ от 15 мая 2002г. N 79 и (или) на нормативных актах субъектов Российской Федерации, регулирующих вопросы ценообразования на работы по технической инвентаризации НИ.
Также в качестве документов, обосновывающих расчеты в составляемых сметах, могут использоваться утвержденные организациями технической инвентаризации прейскуранты, сборники цен и тарифов.
Работы по межеванию, землеустройству и постановке на кадастровый учет земельных участков
В соответствии со статьей 17 Федерального закона о ГРПНИСН, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Кадастровый план (карта) земельного участка, на котором находится объект НИ создается в результате проведения государственного кадастрового учета. Согласно статье 7 Федерального закона от 2 января 2000г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Кадастровый план (карта) содержит следующие основные сведения (ст.14 Федерального закона о государственном земельном кадастре): кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категорию земель и разрешенное использование земельного участка, описание границ участка и его отдельных частей, экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю), качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель), наличие объектов НИ. Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000г. N 660 "Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской
Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков (п.1 ст.17, п.2 ст.19 Федерального закона о государственном земельном кадастре). Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" земельные участки являются также объектами землеустройства.
Землеустройство определяется как мероприятия не только по изучению состояния земель, планированию и организации их рационального использования, но и как мероприятия по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). Обязательность проведения землеустройства в случаях изменения границ объектов землеустройства, предоставления и изъятия земельных участков, определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства определяется статьей 3 Федерального закона от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".
При проведении территориального землеустройства проводится межевание, которое включает в себя (ст.17 Закона о землеустройстве):
определение границ объекта на местности и их согласование;
закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;
изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Землеустроительные работы проводятся на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию. Статьей 12 Федерального закона от 26 декабря 1995г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии", подпунктом 36 пункта 6 Положения о Федеральной службе земельного кадастра России (Росземкадастра), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11 января 2001г. N 22, предусмотрено следующее. Лицензирование геодезической и картографической деятельности в составе проектно-изыскательской деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра осуществляет Росземкадастр [30] .
30
В настоящее время в соответствии с новой структурой федеральных органов исполнительной власти, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 9 марта 2004г. N 314, данная деятельность осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов НИ и его территориальными подразделениями.
Договор подряда на проведение землеустроительных работ предусматривает проведение следующих основных комплексов работ на основании предоставленных заказчиком объемов работ и технического задания, согласованного с территориальным органом Росземкадастра:
инвентаризация земельных участков;
топографогеодезическая съемка объектов НИ;
межевание земель;
сопровождение процедуры постановки земельных участков на государственный кадастровый учет. Приказом Росземкадастра от 13 июня 2001г. N П/115 утверждены Требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет. Заинтересованные правообладатели должны обратиться за проведением кадастрового учета вновь образуемых земельных участков и представить:
заявки;
правоустанавливающие документы;
документы о межевании земельных участков.
Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, вступившие в силу с 27 декабря 2002г., сформулированы в приказе Федеральной службой земельного кадастра России от 2 октября 2002г. N П/327.
Согласно пункту 2 статьи 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления данного закона в силу, является юридически действительным. В случае совершения сделки в учреждение юстиции по ГРПНИСН (далее — учреждение юстиции) может быть представлен кадастровый план земельного участка, удостоверенный районным (городским) земельным комитетом, с кадастровым номером, присвоенный в соответствии с ранее действовавшими правилами. Отсутствие нового кадастрового плана или кадастрового номера не является препятствием для государственной регистрации.