Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
Шрифт:
возникновение права собственности в результате приобретательной давности (ст.234 ГК РФ).
случаи, когда государственная регистрация не имеет значения для момента определения права:
право члена кооператива на представленный ему объект (п.4 ст.218 ГК РФ);
наследование (часть 3 ГК РФ);
реорганизация юридических лиц;
решение суда.
Глава 2. Что такое государственная регистрация?
Государственная регистрация как инструмент защиты прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Как мы выяснили, государственная регистрация права
Вместе с тем можно утверждать, что определение момента возникновения прав на имущество посредством государственной регистрации права является способом гражданско-правовой защиты указанных прав.
Статья 12 ГК РФ содержит открытый перечень способов защиты гражданских прав, первым из которых поименовано признание права.
Признанием прав снимается сомнение в принадлежности права тому или иному лицу. В практике нередки случаи, когда не сколько юридических лиц считают себя собственниками одного и того же нежилого помещения. Признанием вступившим в законную силу решением суда права собственности за кем-либо из этих юридических лиц исключается дальнейшее судебное оспаривание права. Признание прав как способ защиты может применяться в сочетании с другими способами. Например, признание права и восстановление положения, существовавшего до нарушения права, а также пресечение действий, нарушающих право. В практике нередки случаи, когда одно лицо незаконно занимает помещение, принадлежащее другому лицу, и препятствует его владельцу пользоваться этим помещением. Признав право истца, суд может обязать незаконно занявшего помещение освободить его и устранить все препятствия, мешающие законному владельцу пользоваться помещением. Например, снять охрану помещения [33] .
33
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. — ЮрайтИздат; Право и закон, 2002. Комментарий к ст.12.
ГРПНИСН, согласно статье 2 Закона о государственной регистрации прав, представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, системное толкование норм статьи 12 ГК РФ и статьи 2 указанного закона приводит к выводу о том, что ГРПНИ является также способом защиты гражданских прав, который реализуется посредством признания возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ.
В этой связи следует также отметить норму, содержащуюся в пункте 4 статьи 212 ГК РФ, согласно которой "права всех собственников защищаются равным образом". ГРПНИСН в весьма значительной степени подчинена реализации данной нормы, поскольку носит, как это мы увидим в дальнейшем, общеобязательный характер. Очевидно, что в данном случае под гражданско-правовую защиту посредством государственной регистрации прав подпадают права собственности и иные вещные права только на НИ.
Если говорить о практическом аспекте применения ГРПНИСН в качестве способа защиты гражданских прав, то здесь уместным было бы процитировать латиноамериканского экономиста Эрнандо де Сото. Говоря о необходимости внедрения системы ГРПНИ и сделок с ней в бывших социалистических странах, он раскрывает
"Не будь ее (системы частной собственности и государственной регистрации НИ — Прим. автора), любая сделка с НИ потребовала бы чрезвычайных усилий только для того, чтобы определить основные параметры операции:
на самом ли деле продавец является владельцем этой земли и имеет ли право ее продать?
не обременена ли эта земля долгами?
признают ли власти, обеспечивающие охрану НИ, права нового владельца земли?
как исключить претензии других претендентов на землю?" [34]
34
См. Эрнандо де Сото. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире. — М.: ЗАО "Олимп Бизнес". — 2001. — С. 54.
Регистрация прав на НИ как публичное признание прав на тот или иной объект НИ за тем или иным субъектом гражданских прав осуществляется посредством внесения соответствующих записей в единый реестр прав. Публичность, открытость и доступность данных о таких правах и их правообладателях способствуют прямой защите интересов сторон в сделках с НИ, тем самым легализуя гражданский оборот недвижимых вещей и прав на них. Как гласит статья 2 закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на НИ. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Цели, задачи и назначение государственной регистрации
Необходимость проведения ГРПНИСН как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с НИ, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Введение такой системы преследует несколько целей:
придать предельную открытость (прозрачность) правам на НИ, а также информации об этих правах; ввести государственный контроль за совершением сделок с НИ (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
внести единообразие в процедуру регистрации прав на НИ на всей территории России. Для достижения этих целей и был принят Федеральный закон о ГРПНИСН.
По существу регистрация прав на НИ призвана служить обеспечением стабильности оборота НИ, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с НИ за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
ГРПНИ можно рассматривать с нескольких сторон. Очевидно, что корни данного правового института лежат в сфере гражданских отношений, а следовательно, в сфере гражданского права.
С гражданско-правовой точки зрения регистрация прав на НИ представляет собой:
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на НИ;
элемент сложного юридического состава возникновения указанных прав, их ограничений (обременений), переходов или прекращения.