Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Зрелов Александр Павлович

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения НИ в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ, в соответствии со статьей 1 Федерального закона о регистрации прав, представляет собой территорию, на которой действует орган по регистрации прав на НИ и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Регистрирующий орган, осуществляющий регистрацию на территории одного регистрационного округа, не может производить ГРПНИ, находящееся на территории другого субъекта Российской Федерации (в другом регистрационном округе), а также регистрацию сделок

с ним. Исключение составляют так называемые "протяженные объекты" — трубопроводы (газо, нефте и нефте продуктопроводы), линии электропередач, кабельные линии связи, железные дороги и автотрассы, проходящие по территории нескольких регистрационных округов. Регистрация прав на такие объекты производится в соответствии с положениями Приказа Минюста России N 193, Минимущества РФ N 17, Госстроя РФ N 2, Росземкадастра N 169 от 03 июля 2000г. "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами НИ, расположенными на территории нескольких регистрационных округов".

Процедура ГРПНИ заключается в прохождении следующих стадий:

прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом НИ и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права, отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (статьи 12, 13, 16, 17, 18 Федерального закона о регистрации прав);

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов. В ходе такой экспертизы, среди прочего, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект НИ, проверка действительности по данных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);

внесение записей в Единый государственный реестр прав на НИ и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона);

удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдача свидетельства о государственной регистрации права. На этой стадии также осуществляется возврат подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

На стадии приема заявлений осуществляются прием и регистрация заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации. В случае отказа в приеме документов действия регистратора могут быть обжалованы в судебном порядке (в суде общей юрисдикции или арбитражном суде).

Во время стадии правовой экспертизы:

проверяется действительность поданных заявителем документов;

выявляется соответствие представленных на государственную регистрацию документов законодательству Российской Федерации;

проводится проверка законности сделки;

устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект НИ;

выявляются другие основания для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Регистрационный процесс во время этой стадии может быть приостановлен (не более чем на месяц) по инициативе регистратора прав, если у него возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации в целях подтверждения подлинности представленных документов (п.2 ст.19 Закона о регистрации). Регистрация также может быть приостановлена,

но не более чем на три месяца, и по мотивированному заявлению правообладателя или уполномоченного им лица. В таком заявлении указываются причины, послужившие его основанием, и срок, необходимый для приостановления (п.3 ст.19 Закона о регистрации). В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена и на основании определения или решения суда (п.4 ст.19 Закона о регистрации).

Согласно пункту 3 статьи 13 Закона установленный им от счет месячного срока проведения государственной регистрации начинается со дня подачи (представления) документов на государственную регистрацию. При исчислении окончания срока проведения государственной регистрации рекомендуется руководствоваться положениями главы 11 Гражданского кодекса РФ.

Не позднее чем в предусмотренный срок проведения государственной регистрации регистратором прав на НИ и сделок с ним должно быть осуществлено одно из следующих действий:

внесена запись в Единый государственный реестр прав и удостоверена проведенная государственная регистрация (статьи 9, 12, 13, 14 Закона);

приостановлена государственная регистрация (статья 19 Закона);

принято решение об отказе в государственной регистрации (статья 20 Закона).

Внесение записей в Единый государственный реестр прав осуществляется в порядке, установленном статьями 12, 13 Закона, Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом, в том числе актами Министерства юстиции РФ (ст.10, 12, 22 Закона).

Напомним, что Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003г. N 226 утверждена Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в ГРПНИСН и информации о зарегистрированных правах, которая введена в действие с 20 октября 2003 г.

Свидетельства о государственной регистрации прав заполняются и выдаются в порядке, установленном статьей 14 Закона, Правилами ведения ЕГРП, и указанной выше Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в ГРПНИСН и информации о зарегистрированных правах.

Совершение специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, осуществляется в порядке, установленном статьей 14 Закона, Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом, в том числе актами Министерства юстиции РФ (ст.10, 12 Закона).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п.3 ст.20 Закона о регистрации). В соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ и Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" заинтересованное лицо вправе обжаловать в судебном порядке не только отказ в государственной регистрации, но и отказ в приеме документов, а также приостановление государственной регистрации.

Следует обратить внимание на невозможность обжалования действий учреждений юстиции и их должностных лиц по регистрации прав (регистраторов прав) в Минюст России и его территориальные органы. Законом не предусмотрена возможность отмены или изменения Минюстом России решения, принятого на любой из стадий регистрационного процесса органом, осуществляющим ГРПНИСН (ст.9, 10 Закона о регистрации). Это объясняется тем, что Минюст России, являющийся федеральным органом исполнительной власти в системе ГРПНИСН, не вправе самостоятельно осуществлять регистрационную деятельность. Отметим в связи с изложенным, что жалобы граж дан, направляемые в Минюст России, не имеют процессуального значения.