Чтение онлайн

на главную - закладки

Жанры

Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости
Шрифт:

Таблица 2.3. Продажа имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур. Возможные интересы сторон

Таблица 2.4. Продажа имущества на торгах по добровольному решению собственника. Возможные интересы сторон

9 Не

всегда собственник продает недвижимость на торгах с целью получить за нее наибольшую цену. В некоторых случаях торги проводятся с целью передать право собственности на недвижимость другому лицу с минимальной официальной стоимостью сделки, к примеру, для предотвращения дальнейшего оспаривания сделки в ходе процедуры банкротства продавца – собственника недвижимости, которая может начаться через некоторое время. То есть в данном случае торги проводят с целью прикрыть вывод актива на другое лицо.

Итак, в зависимости от причины продажи недвижимости на торгах существенную роль в определении тактики продажи и, как следствие, конечной цены ее реализации могут играть следующие лица:

1) при продаже имущества в процедуре банкротства:

а) должник – собственник недвижимости;

б) арбитражный управляющий;

в) кредиторы;

г) покупатель;

2) при продаже имущества в ходе исполнительного производства:

а) должник – собственник недвижимости;

б) Росимущество или специализированные организации, которым судебный пристав передал имущество для реализации;

в) кредиторы;

г) покупатель;

3) при продаже имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур:

а) собственник недвижимости;

б) покупатель;

в) особый бенефициар;

4) при продаже имущества на торгах по добровольному решению собственника:

а) собственник недвижимости;

б) покупатель.

Все эти лица могут играть существенную роль в определении условий и результатов торгов. При этом, как было указано в таблицах, их интересы могут совпадать, а могут быть противоположными.

Кроме того, отдельную роль может играть электронная торговая площадка, вернее, ее сотрудники. Они могут, действуя в собственных интересах или по поручению одного из указанных выше лиц, не допускать к торгам определенных участников по формальным основаниям, сообщать информацию о поданных заявках и предложенных ценах нужным участникам торгов, а также производить ряд других манипуляций, которые могут повлиять на результаты торгов.

Как продемонстрировано в табл. 2.1–2.4, основные стратегии на торгах:

1) продать имущество как можно дороже кому угодно;

2) продать имущество как можно дешевле или за определенную цену конкретному покупателю;

3) продать имущество дорого конкретному покупателю (при банкротстве).

Для осуществления стратегического замысла заинтересованные стороны проделывают различные действия и манипуляции. Приведем примеры некоторых из них.

2.2. Чтобы продать как можно дороже, заинтересованные лица:

• готовят недвижимость к продаже, оформляя все необходимые документы и приводя ее в надлежащий вид;

• делают качественные фотографии и продающие презентации;

• выбирают крупные надежные торговые площадки;

• стараются дополнительно уведомить о торгах потенциальных покупателей, предоставляют рекламную информацию;

• предъявляют минимальные требования к участникам и предоставляемым ими документам;

• следят за допуском участников к торгам, оперативно рассматривая

жалобы участников;

• оперативно предоставляют дополнительные документы по запросам участников и дают им возможность осмотреть недвижимость.

2.3. Чтобы продать как можно дешевле нужному покупателю, заинтересованные лица:

• искусственно ухудшают физическое состояние недвижимости (снимают системы отопления и кондиционирования, портят канализацию, затапливают подвалы и т. п.);

• делают заключение строительно-технической экспертизы, которое создает видимость предаварийного состояния здания, и прикладывают его к конкурсной документации;

• делают фотографии, подчеркивающие плачевный вид недвижимости, либо вообще не предоставляют фотографии;

• инициируют от своих доверенных лиц судебные иски и аресты в отношении недвижимости;

• организуют аресты на недвижимость по уголовным делам, которые не снимаются в процедурах банкротства;

• прикладывают к конкурсной документации заключения оценщиков с минимальной стоимостью недвижимости;

• выбирают небольшие «лояльные» торговые площадки;

• предъявляют избыточные требования к участникам и предоставляемым ими документам;

• публикуют сообщения с ошибками или с минимальным количеством информации;

• искусственно не допускают к торгам ненужных участников по формальным основаниям;

• отказываются предоставлять дополнительные документы и не дают участникам им возможность осмотреть недвижимость;

• назначают торги на предпраздничный день в неудобное время и др.

Как видим, арсенал возможных действий для злоупотреблений недобросовестными участниками торгов достаточно велик.

Поэтому может сложиться впечатление, что лица, способные влиять на подготовку недвижимости к торгам, могут продать любой объект кому угодно на любых условиях, но это не так!

Публичный характер торгов, возможность оспаривать действия их организаторов и других участников вносят некий элемент неопределенности в результаты торгов.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:

Богдан Костанец

Основатель Союза арбитражных и антикризисных управляющих, член экспертного совета Палаты Налоговых Консультантов, основатель проекта Банкротчик. РФ

С точки зрения недобросовестного арбитражного управляющего, которые, к сожалению, на рынке встречаются, одной из стратегий является продажа объекта по заведомо низкой цене.

Практический пример: с торгов продается отдельно стоящее здание в центре Москвы.

К моменту выставления на торги оказывается, что в отношении здания ведется 5 судебных процессов (об обязании заключить договор аренды, по которому оплачено на пять лет вперед; о признании права собственности на это здание; о сносе части здания, так как оно частично расположено на смежном земельном участке и т. д.). Торги назначены на 31 декабря. Два этажа опечатаны печатью ФСБ, управляющий поясняет, что были какие-то обыски, но пообещали «очень скоро» – месяцев через шесть – «распечатать». В подвале все залито водой, ужасный запах, так как есть проблемы с канализацией. Имеется строительная экспертиза, подтверждающая, что при строительстве рядом ТТК в здании образовалась трещина вплоть до фундамента.

Можно не объяснять, почему на этот лот не нашлось желающих.

В результате на торги явился единственный участник, который и купил это здание за 25 процентов от рыночной цены.

Поделиться:
Популярные книги

На границе империй. Том 6

INDIGO
6. Фортуна дама переменчивая
Фантастика:
боевая фантастика
космическая фантастика
попаданцы
5.31
рейтинг книги
На границе империй. Том 6

Возмездие

Злобин Михаил
4. О чем молчат могилы
Фантастика:
фэнтези
7.47
рейтинг книги
Возмездие

Маяк надежды

Кас Маркус
5. Артефактор
Фантастика:
городское фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Маяк надежды

Невеста

Вудворт Франциска
Любовные романы:
любовно-фантастические романы
эро литература
8.54
рейтинг книги
Невеста

Кодекс Охотника. Книга XVIII

Винокуров Юрий
18. Кодекс Охотника
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Кодекс Охотника. Книга XVIII

Береги честь смолоду

Вяч Павел
1. Порог Хирург
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
рпг
5.00
рейтинг книги
Береги честь смолоду

Соль этого лета

Рам Янка
1. Самбисты
Любовные романы:
современные любовные романы
6.00
рейтинг книги
Соль этого лета

Неправильный лекарь. Том 1

Измайлов Сергей
1. Неправильный лекарь
Фантастика:
городское фэнтези
попаданцы
аниме
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Неправильный лекарь. Том 1

Бастард Императора. Том 5

Орлов Андрей Юрьевич
5. Бастард Императора
Фантастика:
попаданцы
аниме
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Бастард Императора. Том 5

Попаданка в семье драконов

Свадьбина Любовь
Попаданка в академии драконов
Любовные романы:
любовно-фантастические романы
7.37
рейтинг книги
Попаданка в семье драконов

Идеальный мир для Лекаря 25

Сапфир Олег
25. Лекарь
Фантастика:
фэнтези
юмористическое фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Идеальный мир для Лекаря 25

Я не Монте-Кристо

Тоцка Тала
Любовные романы:
современные любовные романы
5.57
рейтинг книги
Я не Монте-Кристо

Довлатов. Сонный лекарь 3

Голд Джон
3. Не вывожу
Фантастика:
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Довлатов. Сонный лекарь 3

Неудержимый. Книга XIII

Боярский Андрей
13. Неудержимый
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Неудержимый. Книга XIII