Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку
Шрифт:
Рядом с домом строят крытый каток (якобы социальный объект). Проводились слушания, размещен информационный стенд. Но с двух сторон катка уже возведены явно офисные этажи. Обратились к застройщику. Были вежливо посланы (помещения якобы предназначены под мини-спортзалы). Но уже висит баннер «Аренда». Куда на них жаловаться?
В случае отказа предоставления ИРД на пристроенные этажи необходимо отправить запросы (лучше коллективные) в органы госстройнадзора (подробнее об этом в главе 5.10), а также создать общественный «резонанс»: обратиться к областному и федеральному депутатам, в профильный комитет Госдумы РФ, в приемные политических партий, а
Глава 5.2. Ценовой диапазон новостроек
Вновь вводимые в эксплуатацию многоквартирные дома, а также загородные поселки можно условно разделить по ценовому диапазону на четыре основные группы, каждая из которых ориентирована на своего покупателя – жилье эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класса, включая клубный эксклюзив. Давайте остановимся на них подробнее.
1. Эконом-класс.
По фактуре дома эконом-класса представляют собой панельные здания улучшенных серий (на вторичке также используется термин «комфорт»), о которых речь шла в предыдущем подразделе. Площади квартир типовой планировки относительно невелики, но все-таки больше, чем в домах советского периода. Архитектурные решения зданий и кварталов не блещут разнообразием, инфраструктура территории ограничивается детскими площадками во дворах и магазинами шаговой доступности на первых этажах, строят такое жилье обычно в непрестижных районах массовой застройки столичных городов (для Москвы это Люберецкие поля, Московский, Щербинка, Зеленоград), а также в ближайших пригородах, включая Новую Москву. Основными покупателями недорогих квартир являются либо молодые семьи, либо приезжие из других регионов, либо люди, которым надо срочно разъехаться; кроме того, в домах эконом-класса часть квартир выделяется под муниципальное жилье (для очередников и переселенцев из ветхого фонда), так что возможно нежелательное соседство, включая и откровенных маргиналов. Что же – чудес на свете не бывает, либо дорого, но мило, либо дешево, но гнило, хотя экономичное жилье – совсем не означает плохое, просто это самый нижний ценовой диапазон из всех предложений первичного рынка.
2. Комфорт-класс.
Среди практикующих риэлторов бытует мнение, что «комфорт» – это рекламный трюк маркетологов новостроек, и от жилья эконом-класса они практически не отличаются. Однако в последние годы даже в панельном домостроении на рынок вышло несколько принципиально новых серий (ЛСР, Европа, Доммос), которые уже обеспечивают совершенно другой уровень жизни, в первую очередь за счет более продуманных планировок, интересного решения фасадов, наличия эркеров и больших летних помещений, переменной этажности секции и т. д.
Также из-за трудности реализации квартир в домах бизнес-класса (о нем немного ниже) в «верхний комфорт» перешли самые дешевые разновидности монолитных зданий (например, с наружной обкладкой пеноблоками и вентфасадом, а зачастую и штукатуркой), которые строятся не в очень престижных районах крупных городов и ближайших пригородах. Естественно, у «комфортных» комплексов предусмотрен более высокий уровень инфраструктуры: подземные паркинги, огороженная территория, озеленение, малые архитектурные формы, детские площадки и другое.
3. Бизнес-класс.
Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – такое жилье покупают представители верхнего среднего класса, имеющие ежемесячные доходы минимум 150–200 тыс. руб. на члена семьи. Типичное здание такого уровня – высотный кирпично-монолитный каркасный дом (одиночный или входящий в жилой комплекс)
Дома бизнес-класса строят, как правило, на площадках точечной застройки (о ней подробнее речь шла выше) в любых районах крупных городов, кроме самых непрестижных, а также в удобных и дорогих местах ближайшего пригорода, включая и «зеленую зону». Главными критериями удачного местоположения являются: транспортная доступность, благоприятная экология, престижность и «история» района, хорошая окружающая инфраструктура. Конечно, квартиры в бизнес-домах существенно дороже, чем в их комфорт-собратьях, в первую очередь за счет больших площадей, а не стоимости квадратного метра, однако за излишества приходится, естественно, платить.
4. Премиум-класс.
За такое жилье иногда выдаются здания «верхнего» бизнес-класса, однако существуют три четких критерия, которые отличают Венеру Милосскую от Девушки с Веслом: во-первых, придомовая территория элитных комплексов закрыта – чужие здесь и не ездят, и не ходят; во-вторых, в нежилых этажах такого дома нет общедоступных магазинов или офисов – инфраструктура (рестораны, фитнес-центры, спортплощадки, клубы) обслуживает только жильцов и их гостей; в-третьих, в элитных комплексах нет «доли города» – все квартиры выкупаются за рыночную цену, и социальный состав публики (богатых людей с уровнем ежемесячных доходов минимум 250–300 тыс. руб. на члена семьи) однороден. Естественно, что к самому зданию предъявляются повышенные требования: индивидуальный проект дома; подземная парковка с отдельным въездом и двойным количеством машиномест; качественные коммуникации и отделка; централизованное остекление и кондиционирование и еще ряд факторов (подробнее об этом, а также об оценке подобных домов можно прочитать в других наших книгах из серии «Сделки с недвижимостью» [1] ).
1
В.Г. Шабалин, А.А. Хромов. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Изд. 6-е, перераб. и доп. М.: Филинъ, Омега-Л. 2016, 608 с.
Застройка премиум-класса расположена в наиболее престижных или экологически чистых районах крупных городов (для Москвы это центр, запад, юго-запад, северо-запад). К этой же категории можно отнести и коттеджные поселки, тяготеющие в столичном регионе к тем же направлениям (поселки таунхаусов или смешанные обычно входят в категорию «бизнес»).
Вполне естественно, что цены на жилье премиум-класса значительно выше «бизнесовых», но это уже новый уровень (если хотите – стиль) жизни.
За последние десять лет существования российского рынка дорогих новостроек покупательские предпочтения значительно изменились, и требования к качеству элитной жилплощади неизменно растут. Но даже самый взыскательный, капризный и требовательный приобретатель сегодня найдет то жилье, которое ему нужно, – вниманию таких «страшно далеких от народа» господ предлагаются небольшие «клубные» дома в самых престижных районах, именуемых среди риэлторов «золотая миля», – для Москвы это улицы Арбат, Пречистенка, Остоженка, а также Патриаршие пруды.