Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

Шабалин Вадим

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства (днем открытия наследства признается день смерти наследодателя) имущественные права и обязанности наследодателя, основанные на договоре об участии в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом 214-ФЗ, входят в состав наследственной массы в соответствии с положениями части третьей Гражданского кодекса РФ.

В части 9 ст. 4 Закона 214-ФЗ говорится, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской

деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Хочу купить новостройку по ДДУС. Запросил у менеджера компании-застройщика образец подписываемого договора. На что надо обратить внимание при его изучении?

Итак, уважаемый читатель, вы получили у менеджера компании образец типового договора (или даже целый пакет документов), которые необходимо будет подписать. Давайте выделим позиции, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь:

1. Реквизиты и адреса сторон.

Экспертиза любого договора начинается с изучения его формальных, «внешних» признаков, к которым в первую очередь относятся: правовая форма и название организации; ее юридический и фактический адрес; данные о государственной регистрации (ОГРН и ИНН); сведения о банковском счете; полномочия представителя (руководителя или сотрудника, действующего по доверенности). Необходимая информация содержится в начале текста договора, а также в последнем разделе, где указываются адреса и ставятся подписи сторон. Более подробно об этом у нас шла речь в разделе 5.3.

В случае, если менеджер фирмы не предоставляет образцы договоров на экспертизу – «Приходите со своим юристом, изучайте все на месте», то постарайтесь записать указанные реквизиты. Этот вопрос очень актуален, если компания, в которую вы обратились, реализует жилье по агентскому договору с непосредственным участником инвестиционного процесса (например, с заказчиком-застройщиком): попросите менеджера показать вам соответствующий договор, найдите и запомните реквизиты второй организации.

2. Тип договора (правовой статус).

Во введении к настоящему разделу мы вкратце рассмотрели шесть основных типов договоров, используемых на первичном рынке жилья. Попытайтесь идентифицировать предложенный Вам для подписи документ по этим признакам: в первую очередь необходимо научиться различать договоры долевого участия в строительстве и совместной хозяйственной деятельности, ибо у них, как уже говорилось выше, разный правовой статус: правоотношения, возникающие во втором случае (сам договор может называться как угодно: инвестиционного вклада; паевого взноса; участия в товариществе; инвестирования строительства и т. д.), не попадают под юрисдикцию Закона № 214-ФЗ и менее выгодны для клиента, т. е. приобретателя жилья. В последнее время многие организации, работающие по принципу «совместной деятельности» (а это в первую очередь кооперативы и коммандитные товарищества), ставят в заглавие договора слова «долевого участия в строительстве», что, безусловно, не должно вводить вас с заблуждение.

3. Документы на строительство и реализацию.

В тексте договора, экспертиза которого проводится, должна быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании которых компания имеет право предлагать вам выбранный объект. Обычно указывается распорядительный акт местной администрации (в столице это ППМ – постановление Правительства Москвы); инвестиционный контракт или договор освоения застроенной территории (с дополнениями, изменениями и приложениями); документы на землеотвод (свидетельство собственности на участок, договор краткосрочной аренды и план земельного участка, а также так называемый ГПЗУ); разрешение на ведение строительно-монтажных работ (ордер на строительство), проектная декларация, а также договоры на право реализации или переуступки построенных квартир (например, по взаимозачету). Экспертиза указанных выше документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами приглашенного специалиста (юриста или строительного

эксперта).

4. Точная персонификация объекта.

В договоре обычно указывается строительный адрес, например: город N, микрорайон NN, проектируемый проезд 1664, квартал 3Б, корпус 6 (данные для дома); секция 1 (1 эп – 3 тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира общей строительной площадью 78,8 кв. м, вторая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно показывают план дома (в некоторых фирмах на проекционном экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал уходит» – «эта квартира уже забронирована, но пока не оплачена, но мы оставим ее для вас, если аванс будет внесен завтра»).

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, «вторая секция от перекрестка с 3-й улицей Пирамидостроителей»), а также приложить план дома и этажа (при подписании договора выбранная квартира на эскизе выделяется цветом, и стороны обязательно расписываются на этом листе).

5. Гарантии фиксированной цены.

Если оплата производится полностью (100 % предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость 1 м² общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет 100 тыс. руб./ м², является окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично, например: 30 % по цене 100 тыс. руб./м² в момент подписания договора; 30 % не позже 31 октября 2016 г. по цене 102 тыс. руб./м², 40 % не позже 31 декабря 2016 г. по цене 105 тыс. руб./м².

Естественно, когда дом будет построен, расчетная (строительная) общая площадь квартиры, за которую Вы и вносили деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 102 тыс. руб./м². Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 5.12.

6. Сроки сдачи, заселения и оформления.

Обычно в договоре с клиентом застройщик указывает ориентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и, хоть Законом № 214-ФЗ и установлены определенные штрафные санкции, не несет никакой ответственности за их несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактическое получение ключей от квартиры и возможность начать в ней ремонт происходят в среднем через 1,5–2 месяца после ввода в эксплуатацию всего здания. Практика показала, что лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома 6–9 месяцев (2–3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год или даже два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 110 тыс. руб./м² со сдачей через полгода, во втором же – по 100 тыс. руб./м² через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 110 тыс. руб./м², только придется еще шесть месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

7. Порядок проведения оплаты.

Во время переговоров обязательно поинтересуйтесь, какой вид и форму оплаты предлагает компания (застройщик, соинвестор или агент). Здесь возможны следующие варианты:

• объект номинирован в валюте

Естественно, все валютные расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 $/м² вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1 %, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м²);