Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку
Шрифт:
Еще одно замечание об уплате коммунальных платежей. Они начинают начисляться не с момента сдачи (ввода в эксплуатацию) дома, а со дня подписания договора с эксплуатационной организацией (муниципальной или выбранной застройщиком), и берутся обычно за 2–4 месяца вперед.
Если в доме создается ТСЖ (товарищество собственников жилья), то членство в нем не обязанность, а право каждого из владельцев квартир: на коммунальные платежи (естественно, более высокие, чем в аналогичных муниципальных домах) это никак не влияет.
13. Оформление прав собственности.
Итак, приемо-передаточный Акт подписан, ключи от квартиры получены, все
Начнем со второй части вашего вопроса. Действительно, ДДУС можно подать на регистрацию самостоятельно, не прибегая к помощи застройщика или его представителей-посредников. Однако на практике рекомендуем так не делать, ибо запросто можно получить приостановку госрегистрации из-за неправильно поданных документов.
Итак, давайте рассмотрим этот алгоритм поэтапно:
1. Подготовка документов.
Дольщик может подать свою часть пакета (заявление, свой экземпляр ДДУС с приложениями, квитанцию об оплате госпошлины) как лично, так и через представителя. При самостоятельной госрегистрации вы должны получить у застройщика его часть пакета, а также нотариальную доверенность на сдачу документов (что обычно не делается, от компании в Росреестр приходит их представитель).
2. Сдача пакета.
В соответствии со статьей 25.1 Закона № 122-ФЗ [5] , действующего на момент написания нашей книги, документы сдаются в бумажном виде в соответствующий отдел Росреестра или МФЦ (как принято в конкретном регионе). В обмен на пакет вам (и застройщику тоже) выдается расписка о принятии документов на госрегистрацию. Срок таковой составляет: по первому ДДУС в доме – 18 календарных дней, по всем последующим – пять рабочих дней.
3. Получение зарегистрированного ДДУС.
5
Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» (действует до 01.01.2017 г.).
Как уже говорилось выше, ДДУС вступает в законную силу только с момента его госрегистрации! Поэтому при получении документов тщательно проверьте наличие штампа с соответствующей регистрационной записью (например, 77–77/08-868/2016-2558-2), а в случае подачи документов
13 июля 2015 года был принят Закон № 236-ФЗ [6] , которым внесены существенные изменения и дополнения в Закон № 214-ФЗ (напомним, он действует уже более 10 лет, с 1 апреля 2005 года). К самым важным моментам можно отнести следующие:
6
Федеральный закон № 236-ФЗ от 13 июля 2015 года «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты РФ по вопросам долевого строительства) (в ред. от 29.12.2015 г.).
– банки, выступающие поручителями застройщиков, должны состоять в реестре учета системы страхования вкладов, не иметь запрета открывать счета и привлекать денежные средства от физических лиц;
– для застройщика установлены сроки уведомления в случае окончания поручительства до законного времени (на два года больше, чем срок передачи объекта). В течение семи рабочих дней с даты окончания оповещается орган надзора в сфере долевого строительства, в течение трех рабочих дней – Росреестр;
– если у банка-поручителя отозвана лицензия, застройщик обязан заключить новый договор с другим банком, отвечающим указанным требованиям;
– собственный капитал страховой компании должен составлять не менее одного миллиарда рублей, отсутствовать претензии от регулятора (ЦБ РФ) по вопросам финансовой стабильности и возможности осуществлять страховые выплаты. Документы соответствия требованиям должны быть в наличии у застройщика;
– в проектную декларацию должны быть включены сведения о поручительстве и страховании ответственности;
– сведения о банках, страховых компаниях, удовлетворяющих описанным требованиям, публикуются на сайте ЦБ РФ.
В 2016 году соответствующая законодательная работа была продолжена, однако новые изменения и дополнения в условиях экономического кризиса вызывают справедливые замечания застройщиков. К числу таковых, указанных в Законе № 304-ФЗ [7] , в первую очередь относятся:
– право заключить договор поручительства, устанавливающий дополнительную или равную ответственность нескольких юридических лиц по обязательствам главной компании;
7
Федеральный закон № 304-ФЗ от 03.07.2016 г. «О внесении изменений и дополнений в 214-ФЗ».
– обязательные требования к размеру уставного капитала;
– отсутствие процедур ликвидации, банкротства, налоговых и административных притязаний, отсутствие компании в реестрах недобросовестных юридических лиц;
– создание единого общедоступного реестра добросовестных застройщиков;
– финансирование возведения дома через специальный счет в банке, открытых для этих целей (эскроу-счет);
– расширение перечня для отказа дольщика от договора;
– ужесточение требований к кредитному договору застройщика и банка и ряд других.