Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью
Шрифт:
1) с недооценкой – используется при сговоре оценщиков и риэлторов, стремящихся дешевле приобрести соответствующий объект недвижимости у клиента;
2) с переоценкой – применяется в случае сговора оценщика с клиентом против потенциального приобретателя объекта (покупателя или арендатора) с целью получить с последнего большую сумму денег. Переоценка очень распространена при кредитовании под залог недвижимости, страховании, внесении имущественных паев в уставные фонды юридических лиц, составлении бизнес-планов;
3) от обратного – оценщик приглашается, чтобы сообщить клиенту уже заранее известный результат, выгодный подлинному организатору лжеоценки. В этом случае специалист, отталкиваясь
Если уж вы решили заказать услуги оценщика, то обращайтесь в хорошо зарекомендовавшие себя организации, о которых шла речь выше, и старайтесь контролировать действия экспертов.
Работа оценщика требует разносторонних знаний, а также коммуникабельности, ведь его деятельность – контакт с реальными участниками рынка недвижимости. Лучшими «предшествующими профессиями» для оценщика являются: брокер недвижимости, строитель (девелопер), юрист, экономист-статистик, сметчик, архитектор-планировщик.
Практика оценочной деятельности на рынке недвижимости говорит, однако, о другом: при совершении массовых сделок с квартирами, комнатами, домами, недорогими объектами нежилого фонда требуется более скромный результат – помощь заказчику оценки в определении реальной рыночной цены принадлежащего ему (или покупаемого) объекта, для чего существуют доступные методики, о которых шла речь ранее в этой главе. Крупные оценочные фирмы, как правило, не размениваются на подобную мелочь, поэтому нишу массовой оценки заняли в основном сами сотрудники риэлторских фирм.
Как уже отмечалось выше, для выполнения оценки юридическому лицу необходимо иметь в штате хотя бы одного специалиста, прошедшего обучение по установленной программе и сдавшего соответствующий квалификационный экзамен. Однако затраты на это окупают себя только в том случае, когда у фирмы есть постоянный пакет заказов, в основном по крупным объектам. Поэтому большинство агентств недвижимости пользуются услугами оценщиков по принципу «поставить подпись и печать»: риэлтор сам выезжает на место, осматривает объект, берет с клиента аванс, составляет оценочный лист или экспертное заключение и приносит их на подпись специалисту. Стоимость подобных услуг составляет в среднем 15–20 % от суммы, получаемой риэлтором с заказчика (конечно, при условии, что оценщик «с регалиями» никакого участия в работе не принимает). Естественно, требования к квалификации исполнителя в этом случае более скромные: достаточно пройти краткосрочную переподготовку, а также овладеть рассматриваемыми методиками оценки на практике (или хотя бы научиться правильно выполнять онлайн-оценку).
здесь: VIDEOKNIGA.TV/405
Насколько законен тот факт, что банки при ипотечном кредитовании предлагают обращаться к оценщикам, «аккредитованным» при них?
Конечно, незаконен, и это требование банка можно проигнорировать, но тогда заемщику будет назначен более высокий процент. Аналогично обстоит дело и при выборе страховщика по ипотечной сделке.
Зачем нужно членство оценщика в СРО?Ведь оно элементарно покупается.
Согласен, это профанация. Однако таковы требования Закона 135-ФЗ об оценке.
Беру ипотеку. Подобрал интересный вариант, но там несанкционированная перепланировка. Меня это устраивает (цена тоже), но банк требует оценочный альбом (отчет об оценке – прим. авт.). Есть ли оценщики, которые сделают такой без выезда, только по фотографиям?
Конечно есть, ведь оценщик, даже аккредитованный при банке, – представитель очередной «древнейшей профессии» и за дополнительную плату сделает вам что угодно. Просто обзвоните весь представленный банком список и скажите откровенно: «Без выезда на объект». Фотографии, кстати, можно сделать в соседней квартире или даже съездить «на просмотр» аналогичного жилья в другом районе. Ни банк, ни страховщики подобный отчет проверять не станут.
Можно ли отдавать готовый отчет на экспертизу другому оценщику?
Да, можно. Это называется «отзыв на отчет». Лучше всего обращаться в проверенные СРО оценщиков, например РОО, упомянутое выше.
Действительно ли сейчас оценщик должен проходить профессиональную переподготовку раз в три года?
Да, с 02.06.2016 г. такое требование обязательно (на основании Федерального закона № 172-ФЗ от 02.06.2016).
Глава 1.3. Наем риэлтора и юриста
Основные критерии выбора таковы:
1. Рекомендации друзей и знакомых.
Если кто-то из них сам работает в агентстве или оформляет сделки, то обращаться нужно в первую очередь к этому человеку. Если таковых нет, проведите опрос в своем кругу, особенно среди тех родственников, друзей и знакомых, кто уже успешно решил свои жилищные проблемы, – они наверняка порекомендуют ряд агентств или, может быть, частных маклеров.
2. Стаж работы на рынке.
В учредительных документах компании (о порядке их экспертизы более подробно в главе 1.7) указана дата регистрации (или перерегистрации) юридического лица. Также поинтересуйтесь, была ли у агентства лицензия (с февраля 2002 г. они формально отменены) и каков ее номер.
3. Участие в общественных организациях риэлторов.
Выясните, состоит ли выбранное вами агентство в рядах гильдий или ассоциаций риэлторов, проверив при этом, что это действительно так. Есть ряд агентств, которые числятся одновременно в трех-четырех объединениях, и это, безусловно, хорошо.