Сборник статей и интервью 2009г
Шрифт:
Гораздо более щедрым и на выбор, и на разброс цен выглядел интернет-рынок. Воспользовавшись специализированными сайтами и блогами с объявлениями, я обнаружила широкий выбор квартир в диапазоне от 25 тыс. до 30 тыс. руб. Позвонив по одному из указанных телефонов, я попала, естественно, не на владельца "однушки", а на риэлтера. Первый вопрос, который меня интересовал, - в какой валюте все-таки будет фиксироваться цена, поскольку в большинстве объявлений она была указана как в рублях, так и в долларах. "Как договоритесь с хозяином, - пообещал мой собеседник.
– Хотя, конечно, сейчас большинство предпочитает в долларах".
–
– поинтересовалась я.
– Для "Измайловской" 30 тыс. все-таки многовато…
– Возможность всегда есть, - осторожно заметил мой собеседник, что шло абсолютно вразрез с недавним положением дел.
– Я готова заплатить вам ваши комиссионные, но вы мне скажите, сколько можно сбросить с этой цены при торге с хозяевами? Три-четыре тысячи реально?
– Нет, три-четыре именно для этой квартиры нереально. А вот одну-две можно.
Прикинувшись наивным арендатором, я попыталась выяснить, как в принципе обстоит ситуация на рынке аренды. По его словам, выбор квартир сейчас большой, и, если я пожелаю, мне могут в течение двух часов найти сразу несколько вариантов для просмотра. Нижняя ценовая планка - 25 тыс. руб. За эти деньги можно снять "однушку" в пешей доступности от метро на юге и юго-востоке столицы. Таким образом, минимальная сумма, с которой имеет смысл начинать поиск жилья для аренды, - 62 тыс. руб. Из них 50 тыс. идут хозяевам в качестве оплаты за первый месяц и залога, а 12 тыс. (50% месячной ренты) - комиссионные агента.
Побродив еще немного по интернет-просторам, я нашла широкий выбор однокомнатных квартир за 25 тыс., вполне симпатичных и расположенных рядом с метро. Столько просили за квартиру, полностью укомплектованную техникой, с евроремонтом и десятиметровой кухней в пяти минутах от станции метро "Красногвардейская". Причем здесь же, на сайте, были фотографии, которые подтверждали, что слова о ремонте - не преувеличение. Были аналогичные варианты в Марьине, около станции метро "Чертановская" и т. п. Если вы готовы добираться до метро на транспорте, тогда ценовая планка опустится до 20-23 тыс. руб. Комнаты еще дешевле - от 9 до 20 тыс. руб. Средняя цена за подселение в трех- или двухкомнатную квартиру - 15 тыс.
Ситуация меняется, и рынок поворачивается наконец лицом к клиентам. Еще год назад арендатору приходилось тяжело: однокомнатные квартиры вблизи метро по среднерыночной цене уходили моментально, а о скидках в этом сегменте речи даже не шло. Сейчас и выбор, и возможность для торга имеются. Ситуацию хорошо характеризует цитата одного из блогеров-риэлтеров: "Итак, сегодня в списке в честь кризиса, которого якобы нет, а есть "ситуация": "однушки" - от 20 тыс., "двушки" - от 30 тыс. с торгом, "трешки" - от 40 тыс. с торгом. Но так как квартир, мягко говоря, много, здесь только те, что с ценником до 25 тыс., - остальные не влезут". Дальше шел длинный список предлагаемых в аренду квартир. В другом блоге риэлтер советует клиентам торговаться: "Если раньше при слове "торг" наймодатели кричали "не-е-е-ет", то сейчас можно очень легко найти компромисс".
Арендованное будущее
Сегодня владельцы сдаваемых квартир могут рассчитывать на доходность в размере 4-5% годовых. И если раньше столь низкий показатель не слишком волновал их, так как основной доход они получали
Если же кризис затянется, то дальнейшее снижение ставок станет фактически неизбежным. Этому будут способствовать как минимум две причины. Во-первых, спрос будет падать и сосредоточится в сегменте наиболее дешевого жилья. Уже в ноябре приток новых арендодателей начал иссякать. "Сокращения персонала и общее снижение уровня заработных плат привели к тому, что количество желающих, а точнее, имеющих возможность снимать жилье заметно сократилось. Спрос на аренду в ноябре по сравнению с октябрем снизился более чем на 20%. При этом объем предложения увеличился почти на 25%", - рассказывает руководитель аналитической службы компании МИАН Алексей Кудрявцев.
Во-вторых, отдаление выхода из кризиса будет означать и продление стагнации на рынке недвижимости. При этом финансовое положение самих арендодателей может за эти месяцы ухудшиться, и тогда рента станет для них основным источником дохода. "В такой ситуации понятия "выгодно" или "невыгодно" меняют свой смысл, - рассуждает Константин Ковалев.
– Выгодно ли сейчас человеку, купившему акции российских компаний, продавать квартиру, чтобы рассчитаться с долгами? Речь идет о вынужденных мерах, а не об упущенной прибыли. В условиях кризиса любая доходность будет цениться".
Меньше всего от падения ставок пострадает эконом-класс. Однокомнатные квартиры этой категории в спальных районах недалеко от метро остаются наиболее популярным товаром у арендаторов. По словам Марии Жуковой, их доля в общем объеме спроса составляет 69,75%. На квартиры эконом-класса падение составит не больше 20%, уверяют эксперты. Сильнее всего пострадают владельцы жилья бизнес-класса. Здесь, по прогнозам Константина Ковалева, а также в элитном сегменте ставки в 2009 году снизятся на 30%. В HomeHunter также ожидают понижения. "Первая волна потребительской активности может проявиться уже весной, когда люди устанут от состояния ожидания чего-то, - говорит Татьяна Вакуленко.
– Тем не менее стабилизации на рынке недвижимости можно ожидать не раньше чем через год-полтора".
Сегодня сами риэлтеры в определенных случаях советуют арендаторам делать скидки, поскольку длительный простой квартиры может принести куда больший убыток. "При пересчете видно, что собственник при долгой экспозиции теряет большие деньги, поэтому лучше сдать квартиру в аренду сейчас, чем ждать мифического повышения цен. При сроке экспозиции, превышающем три-четыре недели, арендные ставки снижаются до 25-30%", - говорит Вадим Ламин. "Стабилизация уровня арендных ставок, скорее всего, произойдет во время весеннего подъема деловой активности, который частично компенсирует рост количества предложений", - считает он.
Не исключен, правда, и самый пессимистический сценарий. "Наблюдается рост предложения на рынке аренды. В ноябре он увеличился примерно на 30%. В то же время материальное положение съемщиков стремительно ухудшается. Людям сокращают зарплаты. Происходят массовые увольнения", - объясняет директор Института глобализации и социальных движений Борис Кагарлицкий. Согласно его прогнозам, очень многие съемщики вскоре не смогут покрывать существующую арендную плату, в результате рынок съемного жилья просто рухнет.