Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Шрифт:
Клиентам важно ознакомиться с этим материалом, так как им, возможно, придется «корректировать» поведение риелторов. Структура этого просмотра такова.
1. Телефонное общение с клиентами (продавцами, покупателями, их доверенными лицами), указание адреса презентации, иногда маршрута проезда, назначение времени и условий показа или просмотра.
2. Подготовка риелтора к поездке к продавцам квартиры. Поездка к месту презентации. Осмотр окрестностей, подъезда, лестничной клетки, сверка адреса.
3. Встреча на квартире. Приветствие и предъявление документов (паспорта, доверенности от агентства недвижимости, его рекламных материалов,
4. Осмотр квартиры, заполнение и уточнение карты описания недвижимости, при альтернативной сделке — пожеланий продавцов.
5. Анализ документов на квартиру. Обсуждение возможности заключения договора на риелторское обслуживание и предполагаемой цены на квартиру, а также комиссионного вознаграждения, за риелторские услуги.
6. После получения положительного ответа оценка недостатков квартиры как системного объекта, полное заполнение карты на квартиру, приглашение клиентов в агентство недвижимости для заключения договора с продавцами.
7. Прощание и уход из квартиры, дополнительный осмотр подъезда, дома, двора, микрорайона и различных объектов микроструктуры.
8. Анализ рекламных материалов для уточнения цены продаваемой квартиры. Телефонное общение с продавцами, встреча в офисе агентства недвижимости, заключение договора на риелторское обслуживание, информирование клиентов о технологии и особенностях предстоящей сделки с недвижимостью. Обсуждение дальнейшего взаимодействия.
Клиенты агентств недвижимости, желающие эффективно провести сделку и проконтролировать правильность действий своих риелторов, могут воспользоваться этими правилами.
Как указывает А. А. Шихмагометов, риелтор обязан лично ознакомиться с объектом недвижимости для заключения публичного договора с клиентом. Это необходимо во всех случаях, если сделка связана с продажей, покупкой, меной или арендой.
Нужно всегда помнить, что многие люди обращаются к услугам риелтора впервые и точно не могут определить положительные или отрицательные качества своего имущества так, как это может сделать опытный глаз специалиста по недвижимости.
Риелтору нельзя предлагать клиенту «кота в мешке». Он должен знать характеристики любого объекта недвижимости, проверять всю информацию. При осмотре места нахождения объекта недвижимости риелтор должен обратить внимание на инфраструктуру района: наличие магазинов, школы, почтового отделения, железнодорожных линий или станций, зоны отдыха (парка), автостоянки. В зависимости от значимости и цены объекта недвижимости он может провести видеосъемку или сделать фотографии. При знакомстве с коттеджами, домами, особняками и дачами это просто необходимо. Опытный маклер, пользующийся фотоаппаратом, видеокамерой, имеет собственную картотеку съемок. Главная его задача при знакомстве с любым объектом недвижимости — сбор достоверной информации для рекламы и предоставления ее другому клиенту.
Ю. Э. Бурэ и В. Ф. Спарак описывают особенности проведения риелторского просмотра, построенного в виде диалога опытного риелтора и новичка.
— Для первых просмотров, чтобы ничего не забыть, рекомендую пользоваться бланком «Характеристика недвижимости», так как там есть все, включая наличие балкона.
— То есть я возьму стандартный бланк и по нему буду спрашивать?
— Не только спрашивать. Даже когда ходишь и просто смотришь, информации для глаз и ушей много,
— А окна куда?
— Кажется, во двор.
— А двор какой?
— Не помню…
— Ну, может, деревья во дворе есть?
— Наверное, есть…
— Ну, а кафель в ванной есть?
— Не знаю…
— А ванна вообще есть?
— Не помню…
Поэтому опытный риелтор все подробно записывает и составляет себе план. В «Характеристику объекта» вносится все: куда выходят окна, что, где и как в квартире.
Таким образом, при просмотре риелтор изучает объект недвижимости, выявляет его положительные и отрицательные стороны, дает ему оценку, а значит, устанавливает цену и определяет уровень его ликвидности. Презентация — это этап изучения товара, его юридических особенностей и его собственников, а презентация здесь — это регулируемая выдача информации о товаре и собственниках.
При организации и проведении риелторского просмотра зачастую возникают ситуации, когда продавцы и покупатели не изъявляют желания приезжать в агентство недвижимости, они также не всегда хотят, чтобы риелтор приезжал к ним на предварительный просмотр без покупателя. Часто встречаются ситуации, когда покупатель не понимает, зачем ему ехать в агентство (ради того, чтобы на агента посмотреть?).
В такой ситуации риелтор говорит клиентам, что договор на риелторское обслуживание можно заключать только в условиях офиса, ведь чаще всего печать агентства недвижимости — одна и ее нецелесообразно уносить из офиса, ведь в это же время она может потребоваться для заключения подобных договоров с другими клиентами. При посещении офиса клиенты могут познакомиться с руководством агентства недвижимости, проконсультироваться у юриста агентства, да и частенько оформление и передача задатков/авансов осуществляется в агентстве. А клиенту небезразлично, что «он увидит, куда деньги понесет».
Таким образом, риелторский осмотр — очень важный этап сделки. Зачастую от результатов его проведения зависит успешность протекания всех дальнейших планов и подэтапов сделки.
Квартира, дом и район, в котором она находится, могут быть представлены наглядными (образными) и концептуальными средствами. Так, каждая квартира имеет те или иные количественные параметры (высота, ширина, удаленность) и качественные характеристики и окружающая ее территория имеют тот или иной вид. Все это не только позволяет построить образ объекта недвижимости или, иными словами, его образно-концептуальную модель, но также выделить и оценить потребительские свойства, которыми обладает тот или иной объект недвижимости.
Следовательно, к задачам риелторского осмотра можно отнести следующие:
1) построить адекватную образно-концептуальную модель квартиры;
2) выявить и классифицировать ее недостатки и достоинства;
3) оценить потребительские свойства квартиры и определить степень ее ликвидности;
4) подготовить обоснование цены квартиры.
Одной из часто встречающих риелторских ошибок является совмещение этапа риелторского осмотра и показа квартиры покупателям, чтобы сэкономить время. Правильно выполненный риелторский осмотр создает информационную базу для ведения дальнейшей работы, положительный эмоциональный фон во взаимоотношениях с продавцами недвижимости, формирует риелтора как профессионала.