Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Шрифт:
Законодательно определено, что минимальное время опротестования договоров купли-продажи жилья в судебном порядке составляет 3 года, а за это время большая часть даже скрытых недостатков жильцами будет выявлена.
Ложь в этом деле свойственна временщикам-непрофессионалам, которые, не умея работать на рынке недвижимости, стараются любым способом «урвать» прибыль, которую праведным путем им никогда не заработать.
В качестве причин ряда недостатков в таблице указаны «особенности проекта данного здания». Понятно, что основной причиной появления маленьких кухонь и прихожих, смежных комнат явилось стремление проектировщиков «впихнуть» как
Экологические условия будущего жилья также немаловажная составляющая, на которую надо обращать внимание при выборе будущего жилья. Загрязнитель воздуха номер один в Москве – автотранспорт, его «вклад» в загрязнение атмосферы составляет до 90%. Наиболее опасными ученые называют все радиальные шоссе, Сущевский Вал, Беговую улицу, Кремлевскую, Котельническую набережные, Китай-город, Новый Арбат, Пресню, Таганскую площадь и примыкающие к ней улицы Якиманку, улицы Бульварного и Садового колец. Мясницкую, Маросейку, Савеловскую площадь, Сущевку Шереметьевскую, Проспект Мира, Дорогомиловскую.Вредителями номер 2 и 3 являются выбросы Капотнинского нефтеперерабатывающего завода и ТЭЦ (их доля в дополнительном риске для здоровья людей доходит до 10 – 15%). Одним из самых грязных московских районов был и остается «Беговой». И дело тут не только в автомобильных выбросах, но и в близлежащих заводах, выбрасывающих 6-валентный хром.
...
ИЗ РИЕЛТОРСКИХ БУДНЕЙ
В одной из квартир дома № 33 по улице Генерала Тюленева хозяева, купившие трехкомнатную квартиру еще в 1992 году, решили поменять старый линолеум на кухне. Под износившимся покрытием рабочие обнаружили еще один слой линолеума. Так что снимать его пришлось в два этапа. Когда в одной части кухни уже была уложена фанера, рабочие заметили на оргалите серебристые капельки ртути. Об опасной находке сообщили хозяевам, а те обратились в милицию и позвали на помощь спасателей. Предельно допустимые концентрации паров ядовитого металла были превышены в 26,5 раза. Спасатели собрали около 40 г ртути и затем обработали место заражения хлористым железом [35] .
При выборе квартиры нужно быть очень внимательным, даже чуточку придирчивым. Обращайте внимание на детали и анализируйте их. Нужно выработать особый стиль мышления, который затем будет «работать» как бы автоматически.
Для неопытного клиента отсутствие в весенне-летний период открытых окон и форточек в доме, где будет просмотр покупаемой квартиры, может мало что значить, а опытного клиента и риелтора это должно насторожить, так как это может свидетельствовать о повышенном уровне загазованности, запыленности и шума в этом районе.
Буйное разрастание зеленых насаждений клиенту может представляться как положительный признак, опытный риелтор в такой ситуации обязан вспомнить, что это может говорить еще и о повышенном уровне радиации, а наличие ям вокруг здания – о нарушении геологических требований при строительстве дома или об опасной близости подпочвенных вод.
То, что скрыто для начинающего, должно быть открыто для опытного клиента, тем более для риелтора. Именно знание подробностей, мелочей и нюансов отличает профессионала от новичка. Помните о важности деталей!
...
ИЗ
На тренингах по совершенствованию внимания рассказывали историю об одном журналисте, который посетил племя аборигенов в Австралии. Охотники этого племени стреляли из трубочек маленькими стрелами, наконечники которых были намазаны сильнодействующим ядом. На вопрос журналиста, где они берут яд, ему ответили, что его добывают из жучков, которых много на земле, под ногами. Журналист посмотрел в указанном направлении и ничего не разглядел. И только через нескольких дней непрерывного наблюдения он стал видеть крошечных жучков, которых действительно было много.
Глава 6 За что риелторам платят деньги
Практически все агентства недвижимости существуют только благодаря комиссионному вознаграждению, которое платят клиенты за риелторские услуги. Часто возникает вопрос: корректно ли говорить о комиссионном вознаграждении?
В XIX веке слово «комиссия» обозначало «поручение». Следовательно, комиссия – это вознаграждение за выполненное поручение. Производное от него значение имеет и слово «комиссионные». Следует также обратить внимание, что в настоящее время слово «комиссия» может обозначать также «оплату посредника» за сделку, в которой он принимал участие.
Вопрос, с которого многие начинают выбор фирмы, – размер комиссионных и порядок их исчисления. Здесь возможны два основных варианта:
1. Фирма получает свой процент от абсолютной стоимости квартиры. В Москве это, как правило, 5 – 7%.
2. Вы договариваетесь с агентством о сумме, которую хотите получить за свою квартиру, и вас не интересует, по какой цене ее в итоге продадут.
За свои комиссионные фирма проводит кропотливую работу по поиску клиентов или вариантов, размещает рекламу, принимает звонки, организует просмотры и предоставляет вам отчеты. Огромные затраты времени и сил требуются для сбора и подготовки всех необходимых документов – это тоже забота агентства. Кроме этого, фирма оказывает ряд других услуг, требующих дополнительных расходов (аренда банковского сейфа, помощь в нотариальном оформлении и государственной регистрации договора и т.д.) [36] .
Разговор с представителем фирмы стоит начать именно с обсуждения размера комиссионных. В Москве это, как правило, от 5 до 10%. Помните, что если фирма просит меньшую долю за свой труд, то это повод отнестись к ней настороженно, ведь в данной ситуации дешевое хорошим не бывает [37] .
Обычно агентства недвижимости не решаются зафиксировать стоимость своих услуг и указывают проценты от реальной или рыночной (продажной или покупной) цены объекта недвижимости. Применяются следующие ставки процента:
– при расселении коммунальной квартиры с тремя и более лицевыми счетами – 10%;
– при расселении коммунальной квартиры до 3 лицевых счетов – 8%;
– купля-продажа (квартиры, дачи, участка и др.) – 5 – 8%;
– простая сделка – 5%.
С учетом стоимости объекта недвижимости ставки процента могут быть изменены в сторону уменьшения (иногда до 3 – 4%, но не ниже). С удешевлением цены и в условиях резкого падения цен на недвижимость агентства могут вводить фиксированные расценки и указывать реальную стоимость маклерских услуг, напоминает А.А. Шихмагометов.