Чтение онлайн

на главную - закладки

Жанры

Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Шрифт:

После регистрации сделки наступает подэтап получение документов сделки с регистрации , на котором участники сделки получают документы на право собственности новыми квартирами и обмениваются телефонами.

На пятом, завершающем этапе сделки осуществляетсявступление в фактическое владение жилой недвижимостью всеми участниками сделки и окончательные взаиморасчеты между ними.

На подэтапе Организация и проведение расчетов с участниками сделки осуществляется получение участниками сделки ценных пакетов из депозитария

банка, производится контроль правильности взаиморасчетов, а также возврат (учет) предоплаты (авансов, задатков).

Затем на подэтапе юридическое освобождение квартир обеспечиваются контроль и помощь участникам сделки в регистрации и снятии с регистрационного учета, а также (при необходимости) в переоформлении телефонных номеров.

На подэтапе физическое освобождение квартир риелтор контролирует процесс освобождения квартир, оказывает возможную помощь клиентам и проводит подписание акта приема-сдачи квартир сделки.

На заключительном подэтапе окончательные взаиморасчеты участников сделки риелтор контролирует получение всех ценных пакетов участниками сделки, а также удостоверяется в правильности взаиморасчетов участников сделки, затем на последнем, 20-м по счету, подэтапе оформляет отчет по сделке, сдает его в агентство недвижимости и только тогда получает причитающееся ему комиссионное вознаграждение.

Простой подсчет показывает, что проведение традиционной 3-звенной альтернативной сделки включает как минимум пять этапов, двадцать подэтапов, на которых в общей сложности решается более сотни задач.

За время проведения сделки (3 – 4 месяца) риелтор осуществляет как минимум 9 видов работ (организация и проведение переговоров, оценка стоимости квартир, заполнение документации) и проводит более полутора сотен телефонных переговоров. Ему приходится работать с 15 – 20 участниками рынка и сделки, а также с 10 – 20 объектами (квартирами) сделки. Вот такая непростая структура.

Здесь не обсуждаются вопросы динамики прохождения сделок, необходимость общения с различными по складу характера и привычкам людьми и управления ими, ответственности и нервно-эмоциональной напряженности (стресса) риелторов и их руководителей и многое другое, что остается за кадром при обсуждении вопросов об оплате риелторского труда.

Глава 7 Заключаем договор

7.1 Договор на риелторское обслуживание

1. Прежде всего, это аспект, на котором «ловится» очень много людей: все, о чем вы договорились с фирмой, должно быть включено в договор. Нередко риелторы отказываются вносить изменения в договор, мотивируя это тем, что «бланки у нас типовые» и «мы же все равно с вами договорились». Понадеяться на устную договоренность – значит проявить вопиющую безграмотность: договор для того и заключается, чтобы в случае возникновения разногласий стороны могли обратиться в суд. А что касается устных заверений, то агенты сделают круглые глаза и скажут, что ничего подобного никогда не было, предостерегает Э. Киблер.

2. Некоторые агентства, заключая договор, умудряются не взять на себя ответственность даже за юридическую чистоту предоставляемых квартир. Более того, после заключения сделки отдельные фирмы требуют вернуть им договоры как «завершенные», при этом мотивировки бывают разные – например,

«их нужно сдать в архив». Таким образом, у человека не остается на руках никаких документов, свидетельствующих о том, что в подготовке и проведении сделки принимало участие агентство недвижимости. И если потом что-то нечистое в истории квартиры всплывает, то у него нет документальных оснований для претензий к фирме, проводившей операцию, напоминает С. Жарков.

3. Предоставление недостаточной или недостоверной информации об исполнителях услуг и о самих услугах, несоблюдение формы договора на оказание риелторских услуг, а также включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Так, к примеру, контролеры Саратовского территориального управления Министерства по антимонопольной политике России выяснили, что одна из фирм предлагала потребителям договоры, в которых услуги оплачивались комплексно. В результате клиенты агентства не могли отказаться от какой-либо навязанной услуги и не оплачивать ее.

Нередко фирмы или индивидуальные предприниматели грешат тем, что предоставляют за определенную плату недостоверные сведения о квартирах, домах, дачных участках, которые продаются, сдаются в аренду или обмениваются. Бывает, что такая информация просто навязывается потребителям.

...

ИЗ РИЕЛТОРСКОЙ ПРАКТИКИ

В Челябинской области некие риелторы-«информаторы» включали в договоры условие о том, что «договор действует до вселения заказчика». В результате срок их исполнения становился неопределенно долгим, и столь же долго граждане получали ненужные им сведения [38] .

4. Качество комплекса услуг определяется всем процессом деятельности фирмы в интересах клиента с момента заключения договора до получения правоустанавливающих документов на приобретенную недвижимость и подписания акта о приеме работ.

Поэтому помимо характеристик подбираемого жилья клиент должен оговорить и ряд других требований, предъявляемых к качеству услуг риелторской фирмы. К их числу могут относиться, например, требования к рекламе, ее объему, формату, периодичности в изданиях, куда она будет помещена. При этом исполнитель не вправе навязывать средства и способы рекламирования или обусловливать их какими-либо дополнительными услугами. Сюда же можно отнести предоставление заключения о техническом состоянии предлагаемых вариантов недвижимости с указанием интересующих параметров оценки.

В принципе перечень требований к качеству услуг, которые может установить клиент, не ограничен ничем, кроме здравого смысла, согласия и возможности риелторской фирмы исполнять их и способности клиента оплатить заказанную работу.

Двор, подъезд, лифт – составная часть вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в листингах: это и высота потолка, и тип перекрытий, и проводка, и состояние сантехники, пола.

5. Решив, что квартира вам подходит, расставьте все точки над «i»: кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма будет указана в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Поделиться:
Популярные книги

Идеальный мир для Лекаря 10

Сапфир Олег
10. Лекарь
Фантастика:
юмористическое фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Идеальный мир для Лекаря 10

Бестужев. Служба Государевой Безопасности. Книга четвертая

Измайлов Сергей
4. Граф Бестужев
Фантастика:
попаданцы
аниме
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Бестужев. Служба Государевой Безопасности. Книга четвертая

Светлая тьма. Советник

Шмаков Алексей Семенович
6. Светлая Тьма
Фантастика:
юмористическое фэнтези
городское фэнтези
аниме
сказочная фантастика
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Светлая тьма. Советник

Лисья нора

Сакавич Нора
1. Всё ради игры
Фантастика:
боевая фантастика
8.80
рейтинг книги
Лисья нора

Калибр Личности 5

Голд Джон
5. Калибр Личности
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
аниме
5.00
рейтинг книги
Калибр Личности 5

(Не)нужная жена дракона

Углицкая Алина
5. Хроники Драконьей империи
Любовные романы:
любовно-фантастические романы
6.89
рейтинг книги
(Не)нужная жена дракона

Сердце Дракона. Том 10

Клеванский Кирилл Сергеевич
10. Сердце дракона
Фантастика:
фэнтези
героическая фантастика
боевая фантастика
7.14
рейтинг книги
Сердце Дракона. Том 10

Белые погоны

Лисина Александра
3. Гибрид
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
технофэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Белые погоны

Как я строил магическую империю

Зубов Константин
1. Как я строил магическую империю
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Как я строил магическую империю

Повелитель механического легиона. Том VII

Лисицин Евгений
7. Повелитель механического легиона
Фантастика:
технофэнтези
аниме
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Повелитель механического легиона. Том VII

Я князь. Книга XVIII

Дрейк Сириус
18. Дорогой барон!
Фантастика:
юмористическое фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Я князь. Книга XVIII

На границе империй. Том 10. Часть 2

INDIGO
Вселенная EVE Online
Фантастика:
космическая фантастика
5.00
рейтинг книги
На границе империй. Том 10. Часть 2

Вечный. Книга I

Рокотов Алексей
1. Вечный
Фантастика:
боевая фантастика
попаданцы
рпг
5.00
рейтинг книги
Вечный. Книга I

Отморозок 3

Поповский Андрей Владимирович
3. Отморозок
Фантастика:
попаданцы
5.00
рейтинг книги
Отморозок 3