Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Шрифт:
Помимо несоблюдения процедуры сделки купли-продажи квартиры в процессе ее проверки у нотариуса могут выявиться и многие другие факты, влияющие на юридическую чистоту квартиры.
...
ИЗ РИЕЛТОРСКИХ БУДНЕЙ
Проверялась квартира на предмет ее юридической чистоты. Она принадлежала продавцу на основании договора купли-продажи. Выяснилось, что квартира перепродавалась несколько раз. Специалисту, проводившему экспертизу, пришлось обратиться ко всем нотариусам, удостоверившим сделки купли-продажи по данной квартире.
Результатом экспертизы явилось признание данной квартиры «юридически нечистой», и последний покупатель пострадал более всего. Он должен будет вернуть квартиру первому продавцу, а уплаченные им деньги скорее всего будут возвращаться ему постепенно.
8. Обратитесь в суд по месту жительства продавца. В ходе экспертизы следует обратиться в суд по месту нахождения квартиры. В нем можно узнать о наличии всевозможных претензий к вашему продавцу, а также споров по конкретной жилплощади. Для этого достаточно просмотреть в канцелярии суда книгу регистрации исковых заявлений по жилищным вопросам.
Эта проверка необходима только для того, чтобы узнать, имеется ли решение суда, признающее, например, договор купли-продажи, на основании которого квартира принадлежит вашему продавцу, недействительным.
Чаще приходится сталкиваться с тем, что квартира находится в споре. При выявлении такого факта лучше сразу отказаться от покупки такой квартиры, так как неизвестно, чем может закончиться этот конфликт.
9. Побеседуйте с участковым уполномоченным. Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором . Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.
В заключение нужно сказать, что полной гарантии юридической чистоты квартиры не может дать ни одна экспертиза. И если кто-то вас уверяет в надежности их экспертизы на 100%, знайте – это либо просто рекламная акция, либо недостаточная компетентность. В действительности же одни обстоятельства повышают вероятность расторжения сделки купли-продажи, а другие ее понижают.
Истории у квартир на вторичном и первичном рынках различны. Первые требуют полной проверки, начиная с момента постройки дома и заканчивая современными владельцами. Грамотного специалиста будет интересовать все: и цепочка правоустанавливающих документов, и законность их оформления, и все люди, когда-либо прописанные в квартире, и многое другое.
10. Проверка квартир первичного рынка. Что касается квартир на первичном рынке, то в их истории образуются длинные цепочки договоров уступки права требования, договоров о взаимозачетах между заказчиком, подрядчиками, строителями и поставщиками материалов. Поэтому нужно разбираться не только в юридических аспектах, но и в тонкостях бухгалтерского учета. Порой приходится платить совсем не тому юридическому лицу, с которым вы будете заключать договор купли-продажи. А это никак не упрощает дела.
Если речь идет о новостройке, то покупка-продажа осуществляется при участии фирмы (риелтора
11. Проверка подлинности документов сделки. Если объектом сделки выступает квартира с вторичного рынка, то проверка официальных бумаг, подтверждающих права продавца на продаваемую жилплощадь и устанавливающих его личность, потребует от вас больше времени и внимания. При осуществлении таких операций большое место занимают прецеденты обмана, жульничества и просто халатности, поэтому важно сотрудничать с риелторами-профессионалами, которые помогут избежать неприятных ситуаций.
Если все же вы сами проводите сделку без участия риелтора, начните осмотр документов с паспорта продавца. Надо проверить состояние штампов: имеются ли выпуклые буквы на фото владельца и совпадают ли их контуры с нижней частью этих букв на паспортной страничке. Соответствует ли внешний вид хозяина возрасту, указанному в паспорте и на фотографии. Паспорт должен быть заполнен специальными черными чернилами без исправлений. Случается, что паспорт заполняется верно, а подписывается обычными чернилами. В Росрегистрации сделку с таким паспортом могут не зарегистрировать.
Данные о браке . Сверьте даты на штампах о браке-разводе с датами на документах, подтверждающих право собственности продавца на квартиру. В ряде случаев, если продавец состоял в браке на момент вступления в права собственности (если даже позже развелся и если даже супруг никогда не был прописан в продаваемой квартире), вторая половина может предъявить иск на проданную площадь, и суд его обычно удовлетворяет. Стандартный срок исковой давности о разделе имущества бывших супругов – 3 года. К тому же срок может быть увеличен, если истец докажет, что не мог подать иск ранее (например, болел, был в командировке). В таких случаях необходимо более внимательно отнестись к документу о разделе имущества, вступил ли он в силу, не опротестован ли.
Важно проверить соответствие площадей и адресов, указанных во всех документах, друг другу и реальному положению вещей. Случалось, что люди покупали одно помещение, а оказывались собственниками совсем другого.
Налоги и доверенности . Небесполезной может оказаться попытка узнать в налоговой инспекции, нет ли у продавца задолженностей по оплате налогов, связанных с получением им этой квартиры в собственность. Может, он получил жилье в дар или в наследство, а налога не уплатил. Его проблемы могут стать вашими, если суд сочтет, что продавец в свое время так и не вступил в права собственности на наследство. Вообще-то обязанности контроля над этими налогами отнесены к функциям нотариуса.
Если некто продает квартиру по доверенности, посмотрите на самого доверителя и его паспорт. Бывает так: доверенность выдается сроком на 3 года, доверитель умер, а сделка совершается от имени покойника. Такие сделки аннулируются. Желательно перепроверить доверенность путем получения новой.
Даже при наличии паспорта может оказаться, что его обладатель умер. При сомнении надо все проверить по выписке из домовой книги. Но и тут возможны варианты. Человек может проживать не по месту прописки, а значит, и сведений о нем в его ДЕЗе или не будет, или они поступят туда с запозданием.