Чтение онлайн

на главную - закладки

Жанры

Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Шрифт:

При проверке в паспортном столе нельзя довольствоваться просмотром только выписки из домовой книги, так как она, как правило, дает информацию лишь о том, кто в настоящий момент проживает на данной жилплощади или выписался из нее в последнее время. Необходимо просмотреть саму домовую книгу данного дома, где есть информация обо всех когда-либо проживавших в данной квартире.

Это стоит сделать по многим причинам. Одна из них заключается в следующем. В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения части 1 и пункта 8 ч. 2. ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, которые

допускали лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия.

Информацию о временно отсутствующих гражданах можно почерпнуть в основном из домовой книги, где имеются сведения обо всех проживающих на данной площади и месте их выбытия. В том случае, если обнаруживается, что кто-то из проживавших граждан был выписан из квартиры в связи с лишением свободы, отказываться от покупки такой квартиры не обязательно. Сначала надо выяснить у продавца его отношения с осужденным. И только после этого принимать решение. Вполне возможно, что гражданин, лишенный свободы, не будет возражать против продажи квартиры. Тогда следует получить от него доверенность на продажу, которая может быть удостоверена начальником колонии.

4. Задолженность по коммунальным платежам. В справке из жилищно-эксплуатационной организации, которая подписывается начальником и бухгалтером, должно быть указано отсутствие задолженности по квартплате и что квартира не находится под арестом по решению суда. О наличии ареста или какого-либо запрещения на отчуждение квартиры можно также узнать из выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), выдаваемой за определенную плату учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (сокращенно – Мосрегистрация) по запросу любого заинтересованного лица.

5. Проверьте наличие и правильность заполнения документов. В копии финансово-лицевого счета отражаются сведения об ответственном квартиросъемщике и о документе, который являлся основанием для заселения в квартиру (ордер, гражданско-правовой договор), лицах, имеющих право проживать в квартире, иных обременениях.

Особое внимание следует обратить на соответствие печати и штампов названию жилищно-эксплутационной организации, проконтролировать отсутствие броневых свидетельств, зарегистрированных договоров аренды. Справки из бюро технической инвентаризации (формы 11а, 22а) и поэтажный план, помимо описания общей и жилой эксплуатационной площади, размера квартиры, ее балансовой стоимости, должны свидетельствовать о том, что все ранее проведенные в ней перепланировки согласованы с органами технического надзора. Если квартира неоднократно переходила из рук в руки, следует восстановить цепочку прежних сделок.

Для этого необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на жилье. По шифру Единого государственного реестра прав (в Москве он ведется Мосрегистрацией, в Подмосковье – Московской областной регистрационной палатой), который должен иметься на всех правоустанавливающих документах, проводится проверка прежних сделок с объектом.

По всем сделкам, совершенным в течение последних 6 лет, к правоустанавливающим документам должен прилагаться приемо-сдаточный акт, подписанный продавцами и покупателями.

Специалисты рекомендуют отказаться от сделки, если не удается достоверно установить бывших собственников или если с квартирой совершено более пяти сделок.

С 1 января 2004 года все старые паспорта

признаны недействительными. Поэтому при проведении сделки следует подавать на регистрацию паспорта нового образца.

6. Опросите соседей. Обязательным этапом проверки квартиры следует признать общение с соседями вашей потенциальной будущей собственности. На первый взгляд, это не является столь уж важным этапом в экспертизе квартиры. В действительности же нередко, пообщавшись с соседями квартиры, покупатель может отказаться от покупки данной жилплощади.

Причины могут быть и не криминальными, а обычными житейскими, но от этого не в меньшей мере способными повлиять на дальнейшую судьбу сделки.

Необходимо иметь представление о здоровье продавцов . Например, вы решили купить квартиру, которая в 2 раза дешевле, чем аналогичные в данном районе. Деньги, как вы узнали, нужны продавцу на срочную операцию за границей. Вас это не смутило, и вы купили квартиру.

Казалось бы, в этом нет ничего опасного для покупателя. Но, к сожалению, это не всегда так. Может произойти следующее: продавец, продав квартиру, уезжает за границу на лечение. Выздоровев, он приезжает обратно и подает иск о расторжении договора купли-продажи.

Такой иск будет соответствовать основаниям статьи 179 ГК РФ. В ней говорится о недействительности сделки, совершенной в том числе в результате стечения тяжелых обстоятельств. Для признания сделки недействительной по этому основанию требуется наличие двух фактов: нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах и совершение сделки на крайне невыгодных условиях. Эти факты обязательно должны быть взаимосвязаны, что предопределяет кабальный характер сделки.

Последствием расторжения договора купли-продажи квартиры в соответствии со статьей 179 ГК РФ является односторонняя реституция, в результате которой бывшему собственнику возвращается его квартира, а деньги, которые тот получил от покупателя, отчисляются в доход государства.

7. Обратитесь за информацией к нотариусу. Последующая проверка юридической чистоты квартиры предполагает обращение к нотариусам , удостоверявшим сделки по данной квартире. Здесь тоже есть свои трудности. Дело в том, что в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, запрещается разглашать сведения, оглашать документы, которые стали им известны в связи с совершением нотариальных действий. В результате нотариусы часто отказывают в предоставлении всякого рода информации.

Тогда для проверки вам понадобится либо присутствие вашего продавца, либо доверенность от него.

Выясните все возможности расторжения договора купли-продажи квартиры. Проверьте возможные ущемления прав собственников (нанимателей) или бывших собственников (нанимателей) квартиры.

У нотариуса надлежит проверить, была ли соблюдена процедура проведения такой сделки. Например, было ли получено согласие супруга продавца на отчуждение квартиры и согласие супруга покупателя на ее покупку, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры, если в числе собственников или нанимателей имелись несовершеннолетние граждане. И если окажется, что не была соблюдена процедура совершения сделки, то такой договор можно признать недействительным в судебном порядке.

Поделиться:
Популярные книги

Идеальный мир для Лекаря 10

Сапфир Олег
10. Лекарь
Фантастика:
юмористическое фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Идеальный мир для Лекаря 10

Бестужев. Служба Государевой Безопасности. Книга четвертая

Измайлов Сергей
4. Граф Бестужев
Фантастика:
попаданцы
аниме
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Бестужев. Служба Государевой Безопасности. Книга четвертая

Светлая тьма. Советник

Шмаков Алексей Семенович
6. Светлая Тьма
Фантастика:
юмористическое фэнтези
городское фэнтези
аниме
сказочная фантастика
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Светлая тьма. Советник

Лисья нора

Сакавич Нора
1. Всё ради игры
Фантастика:
боевая фантастика
8.80
рейтинг книги
Лисья нора

Калибр Личности 5

Голд Джон
5. Калибр Личности
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
аниме
5.00
рейтинг книги
Калибр Личности 5

(Не)нужная жена дракона

Углицкая Алина
5. Хроники Драконьей империи
Любовные романы:
любовно-фантастические романы
6.89
рейтинг книги
(Не)нужная жена дракона

Сердце Дракона. Том 10

Клеванский Кирилл Сергеевич
10. Сердце дракона
Фантастика:
фэнтези
героическая фантастика
боевая фантастика
7.14
рейтинг книги
Сердце Дракона. Том 10

Белые погоны

Лисина Александра
3. Гибрид
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
технофэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Белые погоны

Как я строил магическую империю

Зубов Константин
1. Как я строил магическую империю
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Как я строил магическую империю

Повелитель механического легиона. Том VII

Лисицин Евгений
7. Повелитель механического легиона
Фантастика:
технофэнтези
аниме
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Повелитель механического легиона. Том VII

Я князь. Книга XVIII

Дрейк Сириус
18. Дорогой барон!
Фантастика:
юмористическое фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Я князь. Книга XVIII

На границе империй. Том 10. Часть 2

INDIGO
Вселенная EVE Online
Фантастика:
космическая фантастика
5.00
рейтинг книги
На границе империй. Том 10. Часть 2

Вечный. Книга I

Рокотов Алексей
1. Вечный
Фантастика:
боевая фантастика
попаданцы
рпг
5.00
рейтинг книги
Вечный. Книга I

Отморозок 3

Поповский Андрей Владимирович
3. Отморозок
Фантастика:
попаданцы
5.00
рейтинг книги
Отморозок 3