Чтение онлайн

на главную - закладки

Жанры

Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Шрифт:

В условиях, когда правовых норм становится все больше, непосвященному человеку становится все сложнее разобраться в юридических тонкостях. Покупка жилья представляет собой процесс коварный, иногда даже опасный для человека, решившегося на такой шаг. И связано это в первую очередь с тем, что квартира может оказаться «юридически нечистой». И тогда ее приобретение потянет за собой целый «букет» различных неприятностей как морального, так и имущественного характера.

Если вы решили приобрести квартиру, то лучше всего обратиться в агентство недвижимости либо к специалистам, которые могут провести необходимую экспертизу квартиры. Конечно,

при наличии определенных навыков и связей можно попытаться провести экспертизу самостоятельно. Но, как показывает опыт работы на рынке жилья, такое случается крайне редко [44] .

Юридическая проверка чистоты квартиры в каждом случае требует индивидуального подхода, причем юристам и экспертам часто приходится фактически заново разрабатывать безопасную для покупателя схему оформления. И заниматься этим должны отнюдь не агенты, а высококвалифицированные сотрудники. Поэтому эта услуга не может быть дешевой, все зависит от длины цепочки альтернативы и сложности вариантов.

Для проверки юридической чистоты квартиры, несомненно, требуется участие опытного риелтора или юриста. Но для того чтобы оценить компетентность приглашенного специалиста, необходимо иметь хотя бы общее представление о правилах правовой экспертизы сделок с недвижимостью.

1. Удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит вашему продавцу. Покупатель должен получить максимум информации о продавце, удостовериться, что квартира принадлежит именно ему и он вправе ею распоряжаться.

Первым делом необходимо проверить паспорт продавца (он не должен быть просрочен, номера страниц паспорта должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими). Важно сравнить дату регистрации и расторжения брака с датой приобретения квартиры в собственность. Если квартира находилась в общей совместной собственности супругов, то необходимо иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на ее отчуждение.

Сведения о последнем месте регистрации продавца лучше перепроверить в паспортном столе, несмотря на то что сделать это крайне затруднительно.

Можно проверить паспортные данные продавца и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Только там имеются точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе – необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.

Убедитесь в том, что продавец является тем, за кого он себя выдает. Ведь мошеннику достаточно вклеить в паспорт продавца свою фотографию и при определенном умении можно собрать все документы, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры. При этом никто ничего не заподозрит. Для проверки личности продавца можно, например, обратиться к соседям данной квартиры и показать им его фотографию.

Следует обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т.д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.

2. Дееспособность продавцов . Проверить вменяемость продавца на момент совершения сделки может лишь врач, обладающий специальными познаниями. Вы же имеете лишь возможность выяснить, не состоит ли он на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Сведения о признании потенциального продавца недееспособным или ограниченно

дееспособным можно получить в органах опеки и попечительства. Помните, что, как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от недееспособной категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются.

Главная причина тому – продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчета в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Такая справка вкупе с учетом в психоневрологическoм или наркологическом диспансере является веским доказательством его правоты. В результате возникает большая вероятность того, что сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК РФ).

Ссылка на указанную в договоре проверку нотариусом дееспособности сторон не станет веским аргументом в суде. Ведь нотариус – не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник. Поэтому постарайтесь выяснить дееспособность продавца.

...

Помните

Если вы все-таки хотите купить квартиру, собственником которой является гражданин, состоящий на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, можно предпринять следующее. За несколько дней до проведения сделки купли-продажи получите справку из лечебного учреждения, в котором продавец состоит на учете, о том, что он сейчас находится в нормальном состоянии (период ремиссии). А в день проведения сделки получите аналогичную справку о том, что в данный момент продавец отдает себе отчет в собственных действиях. Таким способом вы значительно уменьшаете возможность расторжения договора купли-продажи квартиры по указанному основанию.

3. Установление состава владельцев. Покупатель квартиры должен иметь исчерпывающую информацию обо всех жильцах, когда-либо проживавших в квартире, наличии в ней несовершеннолетних детей и лиц, временно выехавших и забронировавших помещение.

Рекомендуется с самого начала просмотреть домовую книгу (в ЖЭУ) и обязательно присутствовать при получении собственниками выписки из нее. В случае отсутствия прописанных лиц необходимо проконтролировать адреса, куда они выбыли.

Несовершеннолетние и временно отсутствующие. По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей , проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу.

Если такая справка имеется на руках у продавца, ее необходимо проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры. Например, в одном из случаев специалисту достаточно было одного звонка в органы опеки и попечительства, чтобы узнать, что за таким-то номером действительно выдавалось разрешение на продажу квартиры, но оно касалось совсем другой жилплощади и продавца.

Также в паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах , за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.).

Поделиться:
Популярные книги

Газлайтер. Том 5

Володин Григорий
5. История Телепата
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
аниме
5.00
рейтинг книги
Газлайтер. Том 5

Мастер...

Чащин Валерий
1. Мастер
Фантастика:
героическая фантастика
попаданцы
аниме
6.50
рейтинг книги
Мастер...

Оживший камень

Кас Маркус
1. Артефактор
Фантастика:
городское фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Оживший камень

Архонт

Прокофьев Роман Юрьевич
5. Стеллар
Фантастика:
боевая фантастика
рпг
7.80
рейтинг книги
Архонт

Идеальный мир для Лекаря 18

Сапфир Олег
18. Лекарь
Фантастика:
юмористическое фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Идеальный мир для Лекаря 18

Возвращение

Жгулёв Пётр Николаевич
5. Real-Rpg
Фантастика:
боевая фантастика
рпг
альтернативная история
6.80
рейтинг книги
Возвращение

Золушка вне правил

Шах Ольга
Любовные романы:
любовно-фантастические романы
6.83
рейтинг книги
Золушка вне правил

Para bellum

Ланцов Михаил Алексеевич
4. Фрунзе
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
6.60
рейтинг книги
Para bellum

Жандарм

Семин Никита
1. Жандарм
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
аниме
4.11
рейтинг книги
Жандарм

Провинциал. Книга 2

Лопарев Игорь Викторович
2. Провинциал
Фантастика:
космическая фантастика
рпг
аниме
5.00
рейтинг книги
Провинциал. Книга 2

Совок

Агарев Вадим
1. Совок
Фантастика:
фэнтези
детективная фантастика
попаданцы
8.13
рейтинг книги
Совок

ВоенТур 3

АЗК
3. Антиблицкриг
Фантастика:
боевая фантастика
попаданцы
5.00
рейтинг книги
ВоенТур 3

Младший сын князя

Ткачев Андрей Сергеевич
1. Аналитик
Фантастика:
фэнтези
городское фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Младший сын князя

Новые горизонты

Лисина Александра
5. Гибрид
Фантастика:
попаданцы
технофэнтези
аниме
сказочная фантастика
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Новые горизонты