Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан
Шрифт:
Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы:
* цена за единицу площади;
* цена за 1 м пог. вдоль красной линии;
* цена за участок.
Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или сооружениями используются следующие единицы:
* цена за 1 м общей площади;
* цена за 1 м полезной или подлежащей сдаче в аренду площади;
* цена за комнату;
* цена за квартиру;
* цена за 1 м здания или сооружения;
*
* цена за единицу, приносящую доход.
Механизм оценки рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж
Механизм сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.
Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.
К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения:
* набор прав на недвижимость;
* условия финансирования сделки купли-продажи;
* условия сделки купли-продажи;
* время совершения сделки купли-продажи;
* месторасположение объекта недвижимости;
* физические характеристики объекта недвижимости;
* экономические характеристики объекта недвижимости;
* характер использования объекта недвижимости;
* компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости.
Под корректировкой на набор прав понимается учет разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект недвижимости.
Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами:
* прямой капитализацией разницы между контрактной и рыночной арендными платами (в предположении бессрочности аренды);
* дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течение оставшегося срока действия договора аренды.
Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента.
Величину корректировки на 'условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования.
Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, т.е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынуждающих обстоятельств.
Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи
Величину корректировки на время совершения сделки купли-продажи определяют двумя способами:
* с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции;
* с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.
Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости.
Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов.
Под корректировкой на использование понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального или действительного валового дохода.
Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости.
Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей последовательности факторов:
* набор прав на недвижимость;
* условия финансирования сделки купли-продажи;
* условия сделки купли-продажи;
* время совершения сделки купли-продажи.
Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.
При корректировках все поправки выполняются по принципу "от объекта сравнения к объекту оценки".
Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.
Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:
* определение элементов сравнения;