Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан

Чуб Борис

* определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;

* определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения;

* определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.

Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две

группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.

Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа:

* прогнозирование будущих доходов;

* капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который имеет следующий вид:

Потенциальный валовый доход

Плановая аренда

ХХХХ

Скользящий доход

ХХХХ

Рыночная аренда

ХХХХ

Прочие доходы

ХХХХ

Итого потенциальный валовый доход

ХХХХХ

Недогрузка и потери при сборе арендной платы

– ХХХХ

Действительный валовый доход

ХХХХХ

Операционные расходы

Постоянные

– ХХХХ

Переменные

– ХХХХ

Расходы на замещение

– ХХХХ

Итого операционные расходы

– ХХХХ

Чистый операционный доход

ХХХХХ

Обслуживание долга

– ХХХХ

Денежный поток до выплаты налогов

ХХХХХ

Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.

Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.

Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок

арендной платы.

Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.

Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

* постоянные расходы;

* переменные расходы;

* расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

* расходы на управление;

* расходы по заключению договоров аренды;

* заработная плата обслуживающему персоналу;

* коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;

* расходы на уборку;

* расходы на эксплуатацию и ремонт;

* расходы на содержание территории и автостоянки;

* расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Расходы на управление - имеют место независимо от того, кто управляет сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.