Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан
Шрифт:
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.
Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.
Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам
Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.
Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.
Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.
Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:
* кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
* санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;
* механическое оборудование;
* пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.
Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи о погашению ипотечных кредитов.
При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
* расходы, связанные с бизнесом;
* бухгалтерская амортизация;
* подоходные налоги владельца;
* капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
Капитализация будущих доходов
Для капитализации будущих доходов применяются два метода:
* метод прямой капитализации;
* метод капитализации по норме отдачи.
Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):
.
Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности.
Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход на
Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (R0) выполняется по формуле:
,
где
NOI - чистый операционный доход.
Для определения общего коэффициента капитализации применяют следующие методики:
* анализ сравнительных продаж;
* анализ коэффициентов расходов и доходов;
* техника инвестиционной группы;
* анализ коэффициента покрытия долга.
Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:
* доход и затраты должны определяться на одном базисе;
* прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать;
* должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
* должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.
Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений.
Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM - отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER отношение операционных расходов к действительному валовому доходу):
.
Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов.
Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется по формуле:
,
где
DS - годовой платеж по обслуживанию долга;
ML - сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.
Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по формуле:
,
где
PTCF - денежный поток до уплаты налогов;
ЕI - сумма собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности: