Справочник риэлтора

Батяев Андрей Андреевич

Более сложным представляется процесс, когда риэлторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участие в его строительстве. Здесь, риэлторская фирма может оказывать несколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но все они связаны с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества. Более того, риэлторская фирма в данном случае может оказывать клиенту услуги, которые не связаны с заключением сделок, а выражены в совершении риэлтором других, значимых для клиента действий, которые необходимы для клиента, для достижения конечной цели услуг риэлтора. В данном случае, речь идет о таких услугах для клиентов, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление

недвижимым имуществом клиента. Все данные услуги для клиентов оформляются договорами доверительного управления имуществом. В подобных случаях, риэлторская фирма выступает в качестве брокера, агента или поверенного своего клиента на рынке посреднических услуг в недвижимости. Все зависит от того, какие полномочия представляет клиент для риэлторской фирмы, какой желает получить результат от работы риэлторов.

Кроме того, риэлторская фирма может оказать клиенту услуги по оформлению необходимых документов для изменения правового статуса земельного участка на котором находится недвижимое имущество клиента. Здесь речь идет о целом комплексе услуг. Связано это с тем, что ранее существовавшие вещные права относительного земельных участков изменились, согласно ныне действующему земельному законодательству, у граждан, земельные участки могут находиться на праве собственности или аренды. Изначально Земельный кодекс предусмотрел именно так. Однако, с принятием нового Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), был принят и закон о введении в действие ЖК РФ. Данный закон предусмотрел предоставление на праве собственности земельного участка под ТСЖ, ЖСК. Получается, что теперь права граждан, участников ЖСК нарушены тем, что они не могут приобрести земельные участки на праве аренды, если хотят, а должны приобретать их в собственность. Если земельный участок приобретать в собственность, то это существенно скажется на вопросах налогообложения, граждане сами будут платить земельный налог. Если земельный участок приобретать на праве аренды, то граждане не будут платить налог с данного земельного участка, а будут платить арендную плату собственнику земельного участка.

Есть и другие виды прав, которые подлежат переоформлению в связи с принятием нового законодательства в данной сфере. Например, право пожизненного наследуемого владения нельзя передать по сделке купли-продажи. Поэтому, если собственник жилого помещения хочет его продать, он должен продавать его вместе с землей, иначе просто нельзя, регистрационная палата обязательно откажет в регистрации подобной сделки. Необходимо переоформление данного земельного участка на право аренды или собственности.

Другой случай, всем организациям, которые ранее были только государственными, земельные участки часто предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования. В результате проведенной приватизации, появились не государственные коммерческие организации, которые пользуются земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования. Право постоянного бессрочного пользования было оставлено как разновидность вещного права на земельные участки, однако теперь по ныне действующему земельному законодательству, земельные участки могут быть предоставлены на таком праве только государственным и муниципальным предприятиям (МУП, ГУП, ФГУП). Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, была предусмотрена обязанность данных организаций переоформить право постоянного бессрочного пользования на право собственности или аренды.

Отсюда появляется целое направление, масса, работы для риэлторских фирм, которые могут оказывать свои услуги по переоформлению прав на землю во всех выше перечисленных случаях, как гражданам, так и юридическим лицам.

Кроме того, во всех случаях, когда юридическое лицо или гражданин продают свое недвижимое имущество, то переоформлению на нового собственника подлежит и право на это недвижимое имущество (строение и землю), а это также создает широкое поле для работы риэлторских фирм. Следует отметить, что в небольших провинциальных городах, риэлторские фирмы во многом получают свою прибыль именно от оказания подобного рода услуг клиентам.

Работа риэлтора связана и с оказанием другого направления услуг. Все они связаны со строительством жилых домов. Риэлторские фирмы могут участвовать в договорах уступки права требования на объект недвижимого имущества еще не завершенного

строительством, договорах долевого участия в строительстве и других гражданско—правовых сделках. При этом, риэлторская фирма может выступать стороной по сделке или оказать посреднические услуги, не принимая на себя ни каких прав или обязанностей по сделке. Кроме того, риэлторская фирма может в своих интересах приобретать права по сделкам, т. е. получать прибыль от купли-продажи или переуступки прав требования, а не от вознаграждения клиента.

В тех случаях, когда риэлтор выступает в качестве посредника своего клиента, его отношения с клиентом могут оформляться посредством установления обязательств по комиссии, поручению, доверительному управлению имуществом, комиссии. Если же риэлтор самостоятельно участвует в своих интересах в гражданско-правовых обязательствах по поводу жилых помещений, то ни каких дополнительных договоров, кроме тех, которыми напрямую передаются права на недвижимое имущество, не заключается. В главе второй настоящей книги мы более подробно рассмотрим все возможные сделки с недвижимым имуществом, разделив их на две группы: сделки, которыми оформляются полномочия риэлтора и клиента, посреднические сделки риэлторов, а так же сделки, в которых риэлторская фирма выступает в своих интересах и от своего имени.

В каждой риэлторской фирме действуют свои правила оплаты. Каждая риэлторская фирма сама выбирает способы определения оплаты за услуги риэлторской фирмы. В организации, как правило, устанавливается система тарифов за услуги клиентов. Цена оплаты за услуги риэлторской фирмы может быть установлена в зависимости от стоимости недвижимого имущества, с которым совершаются сделки в интересах клиента, или может быть установлена в твердой фиксированной сумме. Например, при совершении сделок по переустройству (перепланировке), переоформлению права на земельный участок, цену услуги наиболее целесообразно устанавливать в твердой (фиксированной) сумме, при совершении сделок с недвижимым имуществом, цена за услуги, ставится в зависимость от стоимости недвижимого имущества.

Практика предпринимательской деятельности риэлторских фирм показывает, что в основном фирма выбирает один способ определения цены, устанавливает его в зависимости от вида работ (оказываемых клиенту услуг).

Есть риэлторы, которые берут предоплату за оказываемые услуги. В других риэлторских фирмах с клиента взимается предоплата. Некоторые риэлторы берут оплату за свои услуги только после выполнения своей работы. В последнем случае, цена устанавливается в зависимости от стоимости недвижимого имущества, которое является предметом «заказа» клиента. Например, 5 % от цены, за которую будет продана квартира клиента. В таком случае, важно учесть интересы клиента, который желает получить от продажи своей квартиры определенную сумму, поскольку риэлтор может продать ее вообще за любую цену. Поэтому, при определении цены услуг риэлтора наиболее приемлемо для клиента будет согласиться с таким порядком оплаты: клиент устанавливает твердую сумму, за которую желает продать свою квартиру и, если, риэлтор продает ее за большею сумму, то вся разница в цене достается риэлтору, в качестве вознаграждения, за оказанные услуги.

Необходимо отметить, то на правоотношения клиента и риэлтора по порядку оплаты услуг, и других условий их правоотношений с клиентом, распространяют свое действие нормы ГК РФ о возмездном оказании услуг (гл. 39).

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Клиент всегда может узнать о том, кто оказывает ему данный вид услуг, поскольку клиент будет нотариально оформлять доверенность на риэлтора, который будет заниматься его «делом». Если в доверенности клиент не предусмотрит для риэлтора права передоверия, то это означает, то никто, кроме риэлтора на которого оформлена доверенность, не сможет совершить ни одного юридически значимого действия. А именно, никто е сможет заказать техника БТИ в квартиру клиента, заключить сделки в интересах клиента, вступить в иные гражданско-правовые, жилищные, земельные, административные или муниципальные правоотношения.