Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей
Шрифт:
При передаче инвестору объекта долевого строительства, площадь которого меньше предусмотренной в договоре с застройщиком, инвестор вправе требовать возврата излишне уплаченной суммы. При этом на излишне уплаченные денежные суммы могут быть начислены проценты в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Анализ судебной практики по спорам о взыскании стоимости излишней/недостающей площади объекта долевого строительства (неосновательного обогащения) свидетельствует о наличии следующих дискуссионных вопросов:
— вправе ли застройщик и участник долевого строительства согласовать в договоре условие о том, что отклонение фактической площади объекта (по результатам обмеров и технической инвентаризации) от указанной в договоре проектной площади объекта не влечет перерасчета цены договора;
— вправе ли стороны согласовать в договоре общую проектную площадь квартиры, включив в нее площадь лоджий, балконов, веранд и террас, которые согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ не учитываются при подсчете общей площади жилого помещения;
— каким образом, с применением понижающих коэффициентов или без, производится подсчет площади балконов и лоджий для целей определения фактической площади квартиры.
Принимая во внимание, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены договора может быть расценено как ущемляющее права потребителя — в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади.
С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади, например, в диапазоне плюс-минус 1 кв.м.
П.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 20.06.2011 г. исковые требования П. удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в кассационном порядке, указав в качестве одного из доводов, что по условиям п. 5.2 договора от 17.10.2003 г. сторонами допускается плюс-минус 4 %-ное отклонение фактической общей площади квартиры от общей площади квартиры, указанной в договоре. В случае отклонения в сторону увеличения или уменьшения фактической площади квартиры более чем на 4 % от общей площади квартиры, указанной в п. 1.2. договора, у инвестора возникает обязанность по оплате превышения фактической площади или у компании возникает обязанность по возврату излишне внесенных денежных средств (п. 1.2. договора).
По мнению ответчика, суд первой инстанции неверно определил размер компенсации, причитающейся истице, исходя из всей суммы недостающей площади квартиры, не уменьшив ее на 4 % допустимого отклонения.
Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда указанное решение оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчика — без удовлетворения. Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неверно истолковал п. 5.2 договора и не произвел уменьшение компенсации, исключив часть цены, пропорциональной 4 % общей площади квартиры, судебной коллегией отклонены. Условие п. 5.2 признано ущемляющим права участника долевого строительства и недействительным в силу ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» (кассационное определение Московского городского суда от 26.10.2011 г. № 33-34610).
В другом случае З.С.В. обратился в суд с иском к ООО «X» о взыскании убытков в связи с уменьшением фактической площади квартиры и компенсации морального вреда.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 15.08.2012 г. исковые требования З.С.В. удовлетворены, с ответчика в его пользу взыскана компенсация за уменьшение итоговой площади квартиры и компенсация морального вреда.
Отменяя указанное решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала следующие мотивы. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий по своему усмотрению. Одним из пунктов договора, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено, что в случае превышения по данным обмера проектно-инвентаризационного бюро (ПИВ) площади передаваемой дольщику квартиры по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре, дольщик в срок 10 банковских дней с момента получения соответствующих документов производит доплату стоимости излишне передаваемой площади. При отклонении приведенной площади менее чем на 1 кв. м перерасчет объема инвестирования по данному договору не производится.
В соответствии со СНиП 31-1-2003 и письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. № 33350-ИП/08 под общей приведенной площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В договоре стороны согласовали общую проектную площадь передаваемой по окончании строительства квартиры. По данным обмера ПИБ, фактическая площадь квартиры с учетом площади балконов/лоджий (определенной с понижающим коэффициентом) отличается от согласованной в договоре общей проектной площади менее чем на 1 кв. м, что не влечет перерасчета объема инвестирования по договору. Таким образом, взыскание в пользу истца компенсации за уменьшение итоговой площади квартиры противоречит условиям заключенного сторонами договора, вследствие чего решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования З.С.В. — отклонению (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2012 г. № 33-15352/2012).
По вопросу о том, допустимо ли включать в общую площадь квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас, единообразной практики не сложилось. Однако в большинстве случаев суды исходят из того, что в силу ст. 421 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре подобное условие, указав вместо общей площади квартиры (термин, используемый в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ для целей расчета платы за жилищные и коммунальные услуги) так называемую проектную площадь.
Информация о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов (лоджий, веранд), должна быть доведена до сведения участника долевого строительства при заключении договора в наглядной и доступной форме, исключающей возможность какого-либо заблуждения на этот счет. При отсутствии в договоре оговорки о том, что в проектную площадь квартиры включена площадь балконов (лоджий, веранд), суд исходит из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, то есть без учета площади указанных неотапливаемых помещений [124] .
124
Некоторые суды придерживаются позиции, согласно которой площадь балконов, лоджий и веранд может быть включена в проектную площадь квартиры при условии, что договором предусмотрена самостоятельная оплата площади указанных помещений, наряду с оплатой цены квартиры. См., например: апелляционное определение Липецкого областного суда от 30.07.2012 г. № 33-1708/2012// СПС (Суд удовлетворил исковые требования 3. к ООО «Озирис» об уменьшении стоимости квартиры в связи с несоответствием фактической общей площади квартиры указанной в договоре).
Региональная общественная организация «Общественный надзор» в интересах граждан А., Б. обратилась с иском к ЗАО «Строительная компания «Южкузбасстрой» о защите прав потребителей. Требования мотивированы тем, что 13.04.2011 г. истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ответчик обязан построить и передать истцам в собственность квартиру общей площадью 50,38 кв.м.
27.01.2012 г. ЗАО «СК «Южкузбасстрой» по акту приема-передачи передал истцам квартиру общей площадью 49,2 кв. м, что значительно меньше предусмотренной договором общей площади помещения. В связи с несоответствием площади построенной квартиры договору сумма соразмерного уменьшения цены договора составляет 38 997,60 руб.
Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 31.07.2012 г. исковые требования удовлетворены, с ответчика взыскана компенсация за недостающие метры общей площади квартиры.
Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства: отсутствие у истцов претензий по качеству при подписании акта приема-передачи квартиры, наличие в договоре условия о том, что цена является фиксированной и не подлежит изменению в случае передачи квартиры меньшей площади. Кроме того, уменьшение площади квартиры произошло, по мнению ответчика, в результате использования различных технологических методов по определению размеров площади при проектировании жилого дома и при осуществлении обмеров. Общая площадь квартиры с учетом балкона (3,6 кв. м) составляет 52,8 кв. м, поэтому площадь квартиры истцов не уменьшена в сравнении с договором.
Апелляционным определением Кемеровского областного суда от 04.10.2012 г. № 33-9833 указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика отклонена по следующим причинам. В договоре, заключенном между истцом и ответчиком, указан размер общей площади квартиры без каких-либо оговорок относительно включения в нее площади балкона. В свою очередь, условие договора о неизменности цены при уменьшении площади фактически передаваемой квартиры ущемляет права участника долевого строительства (потребителя) и является ничтожным.
По вопросу о том, каким образом производить подсчет площади балконов, лоджий и веранд (в случае включения их в общую проектную площадь квартиры), суды исходят из того, что стороны вправе согласовать в договоре понижающие коэффициенты. При отсутствии в договоре соответствующего условия (о коэффициентах), подсчет площади балконов, лоджий и веранд может производиться из расчета 1:1.
А. обратилась в суд с иском к ООО Фирма «Пойнт и К» о взыскании денежных средств, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве. В обоснование иска указала, что по условиям договора ответчик обязался построить объект недвижимости — двухкомнатную квартиру общей площадью 80,24 кв. м. Однако фактически после окончания строительства истице передано 75,7 кв. м площади (из расчета 71,9 кв. м общая площадь квартиры + 3,8 кв. м площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента), что на 4,54 кв. м меньше. Истица просила взыскать с ответчика излишне уплаченную стоимость квадратных метров квартиры и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.10.2011 г. иск удовлетворен.
Судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда указанное решение изменено, уменьшена сумма взыскиваемой компенсации за недостающие метры общей площади квартиры и процентов за пользование чужими денежными средствами. Выводы судебной коллегии мотивированы следующим.
Удовлетворяя исковые требования А., суд первой инстанции руководствовался положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 04.08.1998 г. № 37, в ред. постановления Госстроя от 12.10.2000 г. № 103), согласно которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающим коэффициентом для лоджий — 0,5. При этом судом не учтено, что законом, иными правовыми актами не установлены
Те документы, на которые сослался суд первой инстанции, обосновывая свой вывод о переплате, не регулируют вопросов установления цены работы по строительству объекта недвижимости. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ. Анализ договора показывает, что стороны в договоре не предусмотрели применение к подсчету площади лоджии понижающего коэффициента, поэтому площадь лоджии следует учитывать с коэффициентом 1. Таким образом, общая площадь передаваемого истице объекта составляет 79,5 кв. м (71,9 кв. м + 7,6). При таких обстоятельствах суд неправильно применил нормы материального права. С ответчика следует взыскать в пользу истца разницу в стоимости 0,74 кв. м, из расчета 80,24–79,5. При таких обстоятельствам сумма взыскиваемой компенсации подлежит уменьшению (определение Свердловского областного суда от 19.01.2012 г. № 33-414/2012).
При передаче объекта долевого строительства с недостатками участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, возмещения расходов, понесенных на устранение недостатков, либо соразмерного уменьшения цены (ст. 397 ГК РФ). Участник также вправе не подписывать акт приема-передачи жилого помещения, в котором застройщик снимает с себя ответственность за недостатки объекта долевого строительства.
Супруги 3. обратились в суд с иском к ООО «Консоль» о признании права собственности на квартиру, взыскании суммы убытков, необходимой для устранения недостатков, взыскании суммы компенсации морального вреда. Свои требования мотивировали тем, что по договору уступки, заключенному с ООО «Еонесси», приобрели право на получение от ООО «Консоль» в собственность однокомнатной квартиры в строящемся доме. После сдачи дома в эксплуатацию им была передана квартира с существенными недостатками, акт приема-передачи квартиры с условием освобождения ООО «Консоль» от ответственности за ненадлежащее исполнение договора они подписать отказались.
Заочным решением Солнечной постоянной сессии Советского районного суда г. Красноярска от 02.10.2006 г. исковые требования супругов 3. удовлетворены, за ними признано право общей собственности в отношении указанной квартиры, в их пользу взысканы понесенные истцами расходы на устранение недостатков отделочных работ и компенсация морального вреда (Дело № 2-636/2006).
Относительно новой категорией споров в сфере долевого строительства являются иски участников долевого строительства к застройщику о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора (действий по одностороннему расторжению договора).
Г., X. обратились в суд с иском к ООО «Стройтехника», Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действий Управления Росреестра по регистрации расторжения договора № 2/23-ПЧ7-1 участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г., признании указанного договора действующим. Заявлением от 19.11.2012 г. истцы требования уточнили, просили признать недействительными действия ООО «Стройтехника» по одностороннему расторжению договора N92/23-1147-1, признать указанный договор действующим с восстановлением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исковые требования в отношении Управления Росреестра по Красноярскому краю не поддерживали.
Исковые требования мотивировали следующим. 24.08.2009 г. между ООО «Стройтехника» (застройщик) и Г., X. (участники) был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является трехкомнатная квартира в первом подъезде дома по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова — ул. Линейная, 1 (строительный адрес). По условиям договора участники обязаны внести оплату за строящуюся квартиру в сумме 1 538 876 руб. после регистрации договора, но не позднее 30.06.2010 г. В соответствии с договором зачета взаимных требований от 16.09.2009 г. обязательства Г., X. перед ООО «Стройтехника» по оплате стоимости квартиры исполнены в части 860 000 руб. Оставшаяся часть оплаты внесена не была.
25.08.2011 г. гр. Г. был уведомлен о том, что Арбитражным судом Красноярского края в отношении ООО «Стройтехника» введена процедура внешнего управления (в рамках дела о банкротстве). В ноябре 2011 г. гр. Г. было получено уведомление № 4854от08.11.2011 г. от внешнего управляющего ООО «Стройтехника» о том, что договор № 1/23-ПЧ7-1 расторгнут застройщиком в одностороннем порядке в связи с невнесением участниками оставшейся части оплаты по договору. В последующем на основании указанного уведомления Управлением Росреестра по Красноярскому краю была внесена регистрационная запись в ЕГРП о расторжении договора № 2/23-ПЧ7-1 участия в долевом строительстве, что стало известно истцам при получении выписки из реестра. Указанные действия застройщика Г. и X. считали незаконными, поскольку застройщик, расторгая договор, не имеет возможности возвратить им ранее внесенные инвестиции, является неплатежеспособным. Также указали на несоблюдение застройщиком процедуры предупреждения участников о предстоящем расторжении договора, поскольку соответствующие уведомления участникам не направлялись.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 28.01.2013 г. по делу № 2-896/2013 исковые требования Г. иХ. к ООО «Стройтехника» удовлетворены. Суд признал недействительным заявление ООО «Стройтехника» от 08.11.2011 г. о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве № 2/23-ПЧ7-1 от 24.08.2009 г., также признал договор участия в долевом строительстве № 2/23-ПЧ7-1 от 24.08.2009 г., заключенный между ООО «Стройтехника» и Г., X. действующим, с восстановлением записи о государственной регистрации данного договора в ЕГРП.
Удовлетворяя исковые требования Г. и X., суд руководствовался следующим.
В силу от. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно от. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном от. 9 Закона.
Согласно п. 3 от. 9 Закона при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В случае реализации указанного права (на односторонний отказ) застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения (п. 5 от. 9 Закона).
В соответствии со от. 94, 95 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты введения внешнего управления вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам. Указанный мораторий распространяется на все денежные обязательства, кроме текущих платежей, а также требований о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о возмещении морального вреда.
Поскольку на дату одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г. № 2/23-ПЧ7-1, заключенного с Г. и X., в отношении ООО «Стройтехника» была введена процедура внешнего управления, ответчик заведомо не мог исполнить предусмотренную п. 5 от. 9 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность возвратить участникам в течение 10 дней денежные средства, уплаченные в счет цены договора.
Из положений от. 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности» (§ 7 «Банкротство застройщика») следует, что участники-кредиторы, имеющие к застройщику лишь денежные требования, при распределении денежных средств от продажи объекта строительства находятся в худшем положении (25 % стоимости объекта) в сравнении с участниками-кредиторами, имеющими к застройщику права требования по обязательствам, обеспеченным залогом объекта долевого строительства (60 % стоимости объекта).
При исследовании материалов регистрационного дела почтовые уведомления, подтверждающие факт извещения Г. и X. о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве, не обнаружены.
С учетом данных обстоятельств, суд пришел к выводу, что односторонний отказ (заявление от 08.11.2011 г.) ООО «Стройтехника» от исполнения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г. № 2/23-ПЧ7-1 не соответствует требованиям закона, был осуществлен с нарушением установленной законом процедуры, нарушает права истцов как участников долевого строительства и как кредиторов застройщика-должника, в силу от. 168 ГК РФ является недействительным.
4.2. Финансовые услуги
4.2.1. Банковские услуги
К банковским сделкам с участием потребителей можно отнести:
— договор банковского вклада;
— кредитный договор, заключенный в потребительских целях;
— договор об открытии и ведении банковского (текущего) счета;
— расчетные операции по поручению гражданина без открытия ему банковского счета [125] ;
— договор о выдаче и совершении расчетов с помощью банковской карты [126] .
125
Подробнее см.: Положение о порядке осуществления безналичных расчетов физическими лицами в РФ, утв. ЦБ РФ от 01.04.2003 г. № 222-П // Вестник Банка России. 2003. № 4.
Под текущим счетом понимается банковский счет, открываемый физическому лицу для совершения расчетных операций, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При осуществлении безналичных расчетов по текущим счетам могут применяться установленные законодательством формы безналичных расчетов: расчеты платежными поручениями, расчеты по аккредитиву, расчеты чеками, расчеты по инкассо (п. 1.1.2, п. 1.1.3).
126
Подробнее см.: Положение об эмиссии банковских карт и об операциях, совершаемых с использованием платежных карт, утв. ЦБ РФ 24.12.2004 г. № 266-П (ред. от 23.09.2008 г.) // Вестник Банка России. 2005. № 17.