Судебная практика. Прецеденты по спорам о праве собственности
Шрифт:
В случае если обязательство передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе соединить в исковом заявлении требования об исполнении продавцом указанной обязанности и о регистрации перехода права собственности. При этом второе требование не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении первого.
Источник судебной практики: п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Место
Трегуэт О. Н. обратилась с иском к ООО «РосЕвроИнвест» и ЗАО «Асоль» (ранее – ЗАО «Дон-Строй») о возложении обязанности на ЗАО «Асоль» по заключению с ней договора купли-продажи квартиры общей площадью ‹…› кв. м, расположенной по адресу: г. ‹…›, ‹…›, с принятием в качестве оплаты по договору простых векселей ООО «РосЕвроИнвест» на общую сумму ‹…› руб., подписании акта приема-передачи указанной квартиры и передаче комплекта документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на нее.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Трегуэт О. Н., суд первой инстанции исходил из того, что срок исполнения обязательств по заключению основного договора между сторонами не был определен, в течение года с момента заключения предварительного договора основной договор заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор.
Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности заключить с истцом договор купли-продажи спорной квартиры и принимая по делу в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда сослалась на то, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи спорной квартиры не прекращены, поскольку с 14 ноября 2008 года по 27 января 2012 года стороны не считали их прекращенными, а действия сторон были направлены на заключение основного договора.
Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что с такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Судом установлено, что ни Трегуэт О. Н., ни ЗАО «Дон-Строй», а впоследствии ЗАО «Асоль» в период действия предварительного договора предложений о заключении основного договора купли-продажи друг другу не направляли.
Трегуэт О. Н. впервые направила предложение о заключении основного договора в адрес ЗАО «Асоль» только 23 января 2012 года, то есть за пределами срока действия предварительного договора.
Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий после 14 ноября 2008 года не свидетельствует о согласовании сторонами условия о сроке заключения основного договора.
В частности, условием о сроке заключения основного договора не является указанный в п. 4.2.7 (14 мая 2009 года) срок, в течение которого истец была вправе подтвердить свою платежеспособность путем предъявления векселей.
Указание в п. 2.4 предварительного договора на исполнение покупателем своих обязанностей в срок не позднее двух месяцев с момента получения уведомления о наличии права собственности продавца на квартиру также не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора.
Кроме того, такое событие не отвечает требованиям неизбежности, установленным ст. 190 ГК РФ. Не является таким условием и предусмотренный п. 4.2.7 срок ввода дома в эксплуатацию (30 декабря 2010 года), поскольку с ним предварительный договор никак не связывает заключение основного договора.
Более того, судом апелляционной инстанции необоснованно не принято во внимание, что вынесенным определением нарушаются права и законные интересы Оськиной Э. Н.
Судом установлено, что предварительные договоры купли-продажи спорной квартиры заключены ЗАО «Дон-Строй» (ЗАО «Асоль») как с Трегуэт О. Н., так и с Оськиной Э. Н. (л. д. 8–11, 166 т. 1).
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.
Источник судебной практики: Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173.
Место публикации: СПС КонсультантПлюс.
К сложным категориям дел на практике относятся споры о недействительности сделок. Недействительные сделки зачастую смешивают со сделками незаключенными. Также важно различать случаи заключения нескольких сделок в отношении одного объекта, при которых отсутствуют основания для признания сделки недействительной.
Право собственности на недвижимое имущество в случае, когда его отчуждение подлежит государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Судом установлено, что Б. право собственности на спорный земельный участок не регистрировал.
На момент заключения договора купли-продажи от 6 апреля 2012 года собственником земельного участка оставалась Ж., выразившая свою волю на передачу спорного недвижимого имущества другому лицу.
При таких обстоятельствах, учитывая, что у Б. на основании договора купли-продажи от 27 марта 2012 года возникло право, а у Ж. обязанность по передаче истцу земельного участка, но данное обязательство не могло быть исполнено, так как на момент обращения Б. за реализацией своего права земельный участок был передан ООО «Авангард-Агро-Белгород», право которого возникло на основании договора от 6 апреля 2012 года и было реализовано путем регистрации права собственности на спорное имущество. Суду следовало обсудить вопрос о применении к сложившимся отношениям положений ст. 398 ГК РФ, регулирующих последствия неисполнения обязательства, и передать индивидуально-определенную вещь. Однако этого судом сделано не было.