Все о личных финансах: способы экономии на все случаи жизни
Шрифт:
На первый взгляд, условия очень привлекательные. Но «узким местом» здесь является необходимость накапливать деньги в кооперативе. Нет никакой гарантии, что в один прекрасный момент кооператив не объявит себя банкротом. Или не исчезнет со всеми накопленными деньгами.
Надо понимать, что кооператив работает по принципу финансовой пирамиды. Тем, кто уже накопил на полквартиры, выдаются займы из тех денег, которые вносят вновь вступившие члены, и тех, что возвращают заемщики. Поэтому, если нет притока новых членов, а заемщики перестают платить, у кооператива наверняка возникнут проблемы с выдачей новых займов. Кроме того, в большинстве кооперативов нельзя принести
Однако это не значит, что с кооперативами вообще нельзя иметь дела. Можно, но очень осторожно. Во-первых, надо познакомиться с историей кооператива: сколько лет он работает на рынке и каковы отзывы о его деятельности. Во-вторых, проверить, значится ли такой кооператив в базе данных Федеральной службы по финансовым рынкам – для этого достаточно позвонить в эту организацию. Если ответ положительный, уже хорошо: значит, государство этот кооператив проверило и следит за его деятельностью. И в-третьих, следует внимательно изучить договор с кооперативом, лучше при помощи квалифицированного юриста.
И последнее. В периоды, когда цены на недвижимость растут, сотрудничество с кооперативом напоминает игру в «догонялки». Сколько бы денег вы ни относили, никогда не накопите свою половину.
Жилищно-накопительные вклады
Российские банки начали предлагать вклады с такими «говорящими» названиями, как ипотечный или жилищнонакопительный. За год или два клиентам предлагается накопить нужную сумму на первоначальный взнос для покупки квартиры в кредит.
Нужно понимать, что такой вклад от обычного накопительного депозита отличается лишь названием. И может быть, чуть более высокими процентами. Никаких гарантий получения ипотечного кредита в будущем он не дает. Все это, как правило, написано в договоре. Впрочем, будущему заемщику открыть такой вклад полезно в качестве своеобразной «тренировки», чтобы научиться регулярно ходить в банк и пополнять вклад.
Во многих западных странах существуют специальные банки, где можно накопить на первоначальный взнос, а затем гарантированно получить кредит на покупку квартиры, – строй-сберкассы. В Германии, например, они пользуются огромной популярностью. В России пока нет специального закона о таких банках – он только разрабатывается и неизвестно, будет ли принят.
Как правильно выбирать кредитную программу
Сегодня, чтобы взять ипотечный кредит, приходится проделывать огромную работу: выбрать банк, подходящую ипотечную программу, собрать документы. Если нет времени этим заниматься, можно поручить все это посреднику – ипотечному брокеру.
Для желающего получить ипотечный кредит услуги ипотечного брокера могут быть и бесплатными. Правда, в этом случае существует опасность, что такая компания в первую очередь будет отстаивать интересы банка, а не заемщика. Другие брокеры берут комиссионные с клиента, при этом берутся помочь даже в самых сложных случаях, например, если человек уже обращался за кредитом в банк и получил отказ.
Как правило, гонорар такого брокера составляет 1 % от суммы кредита. При сумме кредита 50 тысяч долларов комиссионные составят 500 долларов. Но эти деньги с лихвой окупятся, если брокер подберет наиболее выгодную ипотечную программу, например с самой низкой процентной ставкой или с наименьшим первоначальным взносом. Или просто
Ипотечное перекредитование
Еще несколько лет назад ипотечные кредиты выдавались под 18 % годовых в рублях и 15 % – в валюте. Сегодня рублевые ставки – 12–15 %, а в валюте кредит можно взять под 10–11 %. То есть разница – 3–4 %. Если платить осталось еще 5-10 лет, стоит задуматься о том, чтобы изменить условия кредитования. Впрочем, имеет значение не только разница в процентных ставках, но и сумма, которую заемщику осталось выплатить.
Например, остаток ипотечного кредита, который предоставлялся в 2000–2001 годах, – около 1 миллиона рублей, а разница в ставках – 2 % и больше. В этом случае экономия за каждый оставшийся год кредитования составит порядка 20 тысяч рублей. Если речь идет о суммах более значительных, чем миллион, то актуальным для заемщика может быть снижение ставки даже на полпроцента.
Сегодня многие банки активно предлагают погасить старый кредит и выдать вместо него новый. Тем, кто все же отважится на эту процедуру, следует иметь в виду, что все документы на выдачу кредита нужно собирать заново. Кроме того, заемщику придется оплатить расходы на регистрацию нового ипотечного договора (это в среднем 1,5 тысячи рублей) – и комиссионные банку.
Обмен квартиры с помощью ипотечного кредита
Многие агентства недвижимости сегодня предлагают такой вариант: вы находите подходящую квартиру, обращаетесь в банк за кредитом и оформляете сделку. А затем не спеша ищете покупателя на свою старую квартиру.
Зачем такие сложности, если можно сначала продать старую, а затем купить новую квартиру? Вариант с ипотекой – единственный выход в ситуации, если решение поменять жилье пришлось на период бурного роста цен на рынке недвижимости. Представьте: вы договорились с покупателем старой квартиры и начали подбирать новую. Прошло время, цены выросли, и на вырученные деньги вы уже ничего не можете купить.
Есть еще один вариант обмена с помощью ипотеки: меньшая квартира меняется на большую, а кредит берется только на разницу в их стоимости.
Впрочем, выбирая вариант с ипотекой, нужно учитывать дополнительные расходы: это комиссия банку и плата за страховку. Кроме того, как и в любой альтернативной сделке, здесь могут возникнуть трудности. Ведь по условиям куплю-продажу обеих квартир нужно провести в один день, а готовы к этому должны быть одновременно и банк, и риелтор, и продавец, и покупатель.
Кредит на покупку квартиры в новостройке
Большинство банков выдают ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья и совсем не жалуют новостройки. По разным оценкам, доля кредитов на покупку первичного жилья составляет от 10 до 20 %, все остальное приходится на вторичный рынок.
Дело в том, что, пока дом не построен, все права на него принадлежат застройщику. И если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то должны понимать: вы покупаете не саму жилплощадь, а обязательства застройщика передать вам ее в собственность, как только дом будет построен и принят госкомиссией.
Если вы все же соберетесь взять кредит на новостройку, готовьтесь к непредвиденным расходам. Проценты по такой ипотеке будут значительно выше, чем если бы вы покупали вторичное жилье. Это плата за повышенный риск банка: ведь он не может дать гарантии, что дом все же будет достроен. Как правило, увеличенный процент действует до момента оформления квартиры в собственность.