Все о личных финансах: способы экономии на все случаи жизни
Шрифт:
Кроме того, купить квартиру по ипотеке можно далеко не в каждой новостройке. И рекламные объявления, которые говорят об ипотеке или рассрочке, могут не соответствовать действительности. Клиент сам должен звонить в указанный в рекламе банк и выяснять, есть ли возможность кредита для данного дома.
Решая, стоит ли ввязываться в покупку новостройки в кредит, не забудьте о существенном преимуществе сделки: если уж банк одобряет покупку квартиры в новостройке, то скорее всего дом будет достроен и квартира передана в собственность.
Кредит на
Купить можно только ту комнату, на которую выдано отдельное свидетельство о собственности. Главное условие: она не должна находиться в долевой собственности у собственника и его соседей по коммунальной квартире.
Еще одно важное условие: по закону, перед тем как просить в банке кредит на комнату, необходимо получить нотариально оформленный отказ соседей купить ее. Все остальные документы – те же, что и для получения кредита на квартиру.
Проценты по «комнатному» кредиту примерно такие же, как и по обычному ипотечному кредиту на квартиру. Максимальный срок кредита – 30 лет, процентная ставка – от 11 до 14 % годовых в рублях.
Аренда
Как сдать квартиру и не пожалеть об этом
Первый и, пожалуй, главный совет: даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым, обязательно заключите с ними письменный договор. И запишите в нем все условия, начиная с размера ежемесячной платы и заканчивая тем, как часто вы будете навещать своих жильцов.
Специалисты советуют при заключении договора помимо платы за первый месяц обязательно брать с жильцов так называемый депозит. Иногда его еще называют платой за последний месяц. Это страховка на тот случай, если жильцы преждевременно покинут квартиру; кроме того, она может послужить залогом за возможную порчу имущества.
Если вы опасаетесь, что жильцы оставят вам «в наследство» многотысячные счета за телефонные разговоры, можете просто отключить «восьмерку». Но есть и более цивилизованный вариант решения проблемы – описать порядок пользования междугородной связью в договоре.
Еще одно немаловажное обстоятельство. Если вы сдаете квартиру, то получаете доход. А значит, обязаны каждый год подавать налоговую декларацию и платить подоходный налог. Пренебрегать этим не следует хотя бы по той причине, чтобы к вам и вашим жильцам не было претензий со стороны местного участкового. Кроме того, если с вашим имуществом что-то случится, закон всегда будет на вашей стороне.
Договор доверительного управления
Если вы хотите сдать квартиру, но каждый месяц навещать жильцов не сможете, есть выход – обратиться в агентство недвижимости и заключить с ним договор доверительного управления этой квартирой. В этом случае весь процесс ее сдачи в аренду будет происходить без вашего участия. Вам останется только получать деньги.
Агентство само находит жильцов, заключает с ними официальный договор и берет с них плату, а также периодически проверяет состояние квартиры и само оплачивает коммунальные услуги.
При этом хозяин квартиры получает на руки не больше 70 % от арендной платы. То есть, если вашу квартиру можно сдать за 15 тысяч рублей в месяц, то, заключив договор с агентством, на руки вы будете получать только 10,5 тысяч. Но это даже в том случае, если квартира простаивает, так как агентству не удалось сразу же найти жильцов.
Кроме того, договор доверительного управления защитит вас от несознательных жильцов: ремонт по условиям договора агентство должно будет сделать за свой счет. Примерно так же решается и вопрос счетов за междугородные телефонные разговоры.
Сдача в аренду ипотечной недвижимости
Идеальный вариант, если сумма, которую вы получаете в виде арендной платы, равняется той, которую выплачиваете банку. Есть некая квартира, в которой живут арендаторы, они-то и выплачивают за вас кредит. А через 15 или 20 лет, когда срок кредита закончится, квартира целиком и полностью ваша.
Если цены на недвижимость за это время вырастут, вы получите двойной выигрыш. Такой вариант выгоден, даже если арендная плата меньше ежемесячных выплат по ипотеке. Просто квартира обойдется вам не бесплатно, а, скажем, в полцены.
Правда, чтобы сдача в аренду ипотечного жилья хорошо работала, надо соблюдать следующие условия.
• В ближайшие 15–20 лет рассматривать эту квартиру не как возможное жилье, а исключительно как объект бизнеса. Вам придется искать арендаторов, следить за тем, чтобы они вовремя вносили деньги и соблюдали порядок в квартире. Кроме того, с арендной платы вы должны уплачивать налог на доходы по ставке 13 %.
• Не забывать о банке: он потребует не только ежемесячных выплат в точно определенный срок, но и подтверждения вашего дохода, а также ежегодного страхования вашей жизни и трудоспособности и самой квартиры.
И последнее. Есть риск, правда небольшой, что цены на недвижимость со временем снизятся. Тогда ваш выигрыш будет существенно меньше.
Сдача квартиры посуточно: выгодно или нет
Сдавать квартиру посуточно, иными словами, превратить ее в гостиницу – дело весьма выгодное. Доход может быть в несколько раз выше, чем при долговременной аренде. Правда, все, что сулит большие деньги, приносит и немалые хлопоты. Чем короче срок аренды, тем большие риски несет хозяин квартиры. Ведь тот, кто снимает квартиру на месяц, неделю, а тем более на день-два, вряд ли будет бережно к ней относиться. Согласно данным специалистов по недвижимости, только замки в таких квартирах приходится менять в среднем раз в три месяца, не говоря уже о ремонте.
Чтобы застраховать себя от возможного небрежного отношения к своей квартире со стороны съемщиков, лучше заключить договор с агентством недвижимости. Он может выглядеть следующим образом: агентство берет квартиру и обязуется ежемесячно платить владельцу некую сумму, например, 75 или 50 % от оговоренной стоимости аренды. Кроме того, агентство гарантирует, что по окончании договора вернет квартиру владельцу в первоначальном состоянии. Плюс такого способа: арендодателю гарантирован доход независимо от того, сдается квартира или нет. Минус – большие накладные расходы: львиную долю дохода агентство заберет себе.