Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Зубова Елена Евгеньевна

Аренда дач ежегодно дорожает (из-за общего роста цен). Самые дешевые дачи можно найти в дальних районах Ленобласти и в садоводствах, естественно с удобствами во дворе.

Глава 7. Земельный рынок

Земля – самая значимая часть рынка загородной недвижимости

Еще Марк Твен призывал покупать землю, поскольку ее больше не производят. К этому можно добавить еще один аргумент: земля все время дорожает. Цены достигают 30–40 тыс. долл. за сотку в особенно престижных местах. В 2006 году средняя цена на землю в Ленобласти

увеличилась в 4 раза, и ожидается, что темп роста цен не изменится.

На цену земли влияет как местоположение участка, так и транспортная доступность и инженерная подготовка (или возможность инженерной подготовки, полученные разрешения). Например, землю в районе Уткиной Заводи до получения разрешения на инженерную подготовку продавали по 15–17 долл./м². Как только разрешение было получено, цена выросла до 45 долл./м². Земля вокруг развязки КАД в районе Таллиннского шоссе продавалась изначально по 5–8 долл./м², но как только стало ясно, что строительство началось, она стала стоить уже 30 долл. (хотя участок еще не был окончательно сформирован). В Ломоносовском районе, который сегодня активно развивается, несформированные участки продаются по 3–8 долл./м², сформированные – от 10 долл.

Быстрее всего земля дорожает во Всеволожском районе. Заметно выросла стоимость земли в ранее недооцененных Ломоносовском, Красносельском и Тосненском районах, подорожали и пригороды Петербурга. Наиболее заметно – Пушкинский и Приморский, причем земли в Приморском районе сравнялись с самым престижным и дорогим Курортным.

Дешевых участков, выставляемых на продажу, практически не осталось: предложения начинаются от 20 тыс. долл. за участок. Причем чем дороже участки, тем быстрее они растут в цене.

Растет количество выставленных на продажу участков в садоводствах и дачных некоммерческих партнерствах (как и спрос на такие участки).

В области все время меняются законы, регулирующие земельный рынок. Право распоряжаться землей переходит от властей одного уровня к властям другого, и не всегда при этом земельные вопросы решают специалисты. Поэтому заниматься получением участков официальным путем считается делом хлопотным. Проще, оказывается, купить землю у собственников. Тут возникает другая проблема – перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли, предназначенные под строительство. Зато земли сельхозугодий легко получить под садоводство.

В области непрерывно идет перевод части сельскохозяйственных земель под застройку. Угодья, примыкающие к населенным пунктам, область будет продавать под индивидуальное жилищное строительство или под строительство дач. Речь идет о тысячах гектаров, которые станут доступны в ближайшие годы.

Земля в собственность

Приобретая дом в коттеджном поселке, покупатель становится также собственником земельного участка (иногда – в обязательном порядке, иногда – по желанию).

Если застройщик получил землю под коттеджный поселок у города или области на условиях аренды, стать собственником участка покупатель коттеджа сможет только после завершения строительства и регистрации права собственности. По закону он имеет право приватизировать участок, на котором расположен его собственный дом (для этого необходимо обратиться в муниципальные органы). Выкупать арендованную застройщиком землю не обязательно, владелец коттеджа может стать арендатором участка, на котором этот коттедж расположен.

Часть земли в готовом поселке может остаться в аренде у застройщика, например, дороги, которые необходимо обслуживать, или административные здания, сдаваемые в аренду торговые помещения и т. д.

Если земля находится в собственности застройщика, то оставлять участок в собственности до конца строительства невыгодно ни покупателю, которому нечего будет предоставить в обеспечение кредита, ни продавцу, который может вложить вырученные средства в другие проекты.

Для оформления участка в собственность владельцу коттеджа, помимо стандартного набора документов, могут понадобиться дополнительные документы (в муниципальном образовании могут быть свои требования). На оформление земельного участка может уйти до полугода.

Приобрести в собственность пригодный для строительства участок на территории области становится все труднее. Сельскохозяйственные угодья, которые можно перевести в другую категорию, в пригородах Петербурга почти все скуплены. Правильно оформленные участки (выделенные доли) в Ломоносовском, Всеволожском, Выборгском районах Ленинградской области – тоже. Меньше освоены застройщиками Тосненский, Волосовский и Кировский районы. Основные игроки на этом рынке – агрохозяйства (бывшие совхозы, фермеры), инвесторы, которые приобретают землю для строительства, и риэлторские компании.

Проблему перевода земельного участка из категории сельхозземель в категорию земель застройки несложно обойти, организовав некоммерческое дачное партнерство. На землях сельхозназначения, как известно, нельзя жить постоянно. Некоммерческое дачное партнерство изменит не назначение земель, а лишь их использование, поэтому вполне возможно строительство коттеджного поселения.

Федеральные правила оборота сельхозземель введены 30 июля 2005 года. По этому закону земельную долю без выделения («в натуре») можно внести в уставный капитал сельхозпредприятия (которому собственники уже передали землю в аренду), завещать, продать или подарить другому участнику долевой собственности, но нельзя продать постороннему. Упрощена процедура межевания, но вводятся ограничения: исключена компенсация собственникам стоимости участка, нельзя продать участок третьему лицу (пока он не выделен в натуре), остальные дольщики не имеют преимущественного права на его выкуп. В федеральном законе есть и другие ограничения по обороту земельных участков, например предписано сохранять сельскохозяйственный профиль земли.

Земля под ИЖС

После того как в силу вступило сразу несколько кодексов – градостроительный, земельный и жилищный, землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) формально можно получить только на конкурсной основе, то есть на торгах. Градостроительный кодекс РФ считает объектами ИЖС «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи».

С 1 октября 2005 года (дата вступления в силу Градостроительного кодекса) получить участок под ИЖС в Петербурге можно преимущественно на торгах, но городское правительство оставило за собой право распределять некоторое количество наделов без торгов (бесплатно).