Все об ипотеке
Шрифт:
Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Строительный кредит выдается застройщику
Этот механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц – покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 проведен обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. В нем ВАС РФ обобщил споры, связанные с договорами ипотеки.
В частности, в п.1 Обзора рассмотрена ситуация, когда предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства. ВАС РФ сделан вывод о том, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Основанием для вынесения указанного решения послужило следующее.
Предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства, т. е. на момент его подписания в наличие имелся только объект строительства, по окончании которого и будет зарегистрирован объект недвижимости.
К моменту предъявления требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке (объект строительства), отсутствует, а следовательно, ипотека должна прекратиться.
Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни
Ни ГК, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Выход ипотеки на рынок новостроек затруднен: пока дом полностью не построен, на него нет документов, по которым можно оформить залог, – соответственно, нет и возможности оформить ипотечный кредит. А если бы ипотека начала работать на первичный рынок, это неизбежно привело бы к росту объемов строительства. Кроме того, по его мнению, конкуренция между строительными фирмами привела бы к борьбе за потребителя, а в перспективе – и к возможному снижению цен.
Но привлечение ипотечных средств на первичный рынок еще не увеличит покупательские возможности для населения. Ведь от этого не увеличатся непосредственные доходы людей, желающих приобрести жилье в новостройках. Оно станет доступным для широких слоев общества только тогда, когда под выдачу ипотечных кредитов будет строиться более дешевое жилье. Сейчас строительный рынок сориентирован на элитные квартиры с большой площадью, соответственно, их стоимость непосильна для большинства населения.
Если говорить о реальных ставках по ипотечным программам, рассчитанным на новостройки, то при покупке квартир по участию в долевом строительстве, обычно, действуют ипотечные схемы с более высоким первоначальным взносом – например, программа «Инвестор» «ВИП-банка» предполагает 40 %-ный взнос, а «Индивидуальный инвестиционный» кредитный продукт Московского ипотечного агентства —50 %-ный.
Чтобы понять различие первичных условий различных ипотечных программ у отдельно взятых кредитных организаций, обратимся к тем условиям, которые они предлагают. Вот, например, преимущества, о которых говорят специалисты «Абсолют Банка».
1. Отсутствие ограничений при выборе квартиры или выборе риэлтерской компании, через которую осуществляется сделка.
2. Возможность сразу вселиться в собственное жилье, за которое вы будете постепенно расплачиваться в течение 20 лет, и постоянно зарегистрироваться в приобретенном жилье членам вашей семьи.
Основные условия для получения ипотечного кредита в этом банке:
1) работа в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области.
2) достаточный совокупный доход семьи для погашения кредита.