Все об ипотеке
Шрифт:
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Законом об ипотеке не установлено иных правил, т. е. по решению суда банк вправе реализовать ее с торгов. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке – нотариусом,
Из полученной суммы он возмещает свои убытки, а оставшаяся сумма чисто теоретически должна быть возвращена вам, т. е. разница между суммой долга (остаток по кредиту и процентам) и ценой, полученной от реализации недвижимости на торгах, должна быть на основании закона «Об ипотеке» возвращена должнику.
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем, т. е. вы как заемщик и должник по кредитному договору можете в любой момент до осуществления факта продажи заложенного вами имущества (собственником которого являлись вы) оплатить все долги, и тогда имущество останется вашим.
В противном случае обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Их освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Если заложенное имущество предоставлялось третьи лицам по договору найма или договору аренды жилого помещения, заключенному до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, эти договора при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия их расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.
Еще в прошлом году процесс выселения должника по договору об ипотеки (как и в других случаях) из квартиры было затруднительно.
До января 2005 г. действовала редакция п.1. ст. 446 ГПК РФ, по которой было нельзя обращать взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания помещением. И эта норма действовала даже в отношении жилья, заложенного по договору об ипотеке. Поэтому заемщик (он же должник) на момент получения кредита не был прописан в закладываемом помещении, но так как право на регистрацию у него отнять или ограничить было никак нельзя, он регистрировался в этом помещении сам, или со своей семьей немного позже. И выселить их или обратить взыскание на это помещение было никак банку было невозможно, т. е. приобретаемая на средства ипотечного кредита квартира становилась для покупателя единственной. И на эти правоотношения распространялась указанная статья ГПК РФ.
Ныне в ГПК РФ были внесены необходимые изменения, которые вывели ситуацию из тупика. Сейчас действует иная норма, в соответствии с которой взыскание по исполнительным документам не может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности,
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.
С января 2005 г. уже не препятствует выселению также тот факт, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Раньше требовалось, в частности, согласие органов опеки и попечительства, а оно давалось только когда права и интересы детей не нарушались. Сейчас же согласие органов опеки и попечительства может понадобиться только в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения. Но в связи с этим возникает вопрос, что же будет происходить с лицом, оформившим ипотечный кредит, купившим квартиру ля личных нужд, проживающим в ней с семьей, в которой есть дети, если вдруг произойдут некие экономические изменения и это лицо будет не в состоянии выплачивать этот кредит? Он окажется в буквальном смысле этого слова на улице с семьей?
Эта проблема регулируется нормами ЖК РФ.
Согласно ст. 95 ЖК РФ должен быть создан маневренный фонд, в который входят жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Указанные лица, выселенные в его жилые помещения, будут проживать там на основании договора найма (о праве собственности, конечно, нет и речи). Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. И договоры найма заключаются на эти помещения только до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.
Таким образом, обратить взыскание на жилье и выселить должника из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, банкам очень просто.
Обобщая сказанное, нужно подчеркнуть, что ипотека прекращается по следующим основаниям:
1) своевременное и полное погашение залогодателем (должником) ранее взятого кредита и процентов по нему, т. е. перед нами – наилучшее окончание правоотношений банка и заемщика, который добросовестно исполнил свои обязательства перед залогодержателем;
2) по требованию залогодателя:
а) если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;
б) при гибели заложенной вещи или прекращение заложенного права;
в) при обращении взыскания на предмет залога (жилье), продажа его с торгов.
Все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в «Едином государственном реестре», где в свое время был зарегистрирован и сам договор о ней.
6.4. Выплата кредита досрочно
Кредит можно вернуть досрочно. Или нужно. Возможны варианты.
Законом об ипотеке предусмотрено следующее.
1. Статья 12 закона возлагает на заемщика (т. е. на вас) обязанность по предупреждению залогодержателя (банка) о правах третьих лиц на предмет ипотеки (т. е. если приобретаемая вами на заемные деньги квартира уже обременена правами залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и другими правами). Эта обязанность должна быть вами исполнена при заключении договора об ипотеке. Если вы в письменной форме не предупредили банк обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц, то банк вправе потребовать от вас досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.