Взять и (не) платить ипотеку
Шрифт:
Причём, оценка платёжеспособности производится с учётом всех имеющихся у заёмщика кредитов. И может оказаться, что телефон, купленный вчера в кредит, закроет вам дорогу к приобретению квартиры.
Так что заранее оценивайте свои шансы на получение кредита. Отказ по причине недостаточной платежеспособности банками даётся довольно часто. И такие отказы фиксируются в бюро кредитных историй, что ухудшает эту историю. Как искать кредит будет написано в следующих главах.
Сравним два варианта ипотеки с двумя видами графиков по кредиту на одних и тех же начальных условиях, на круглую сумму в 1 млн. руб., один на 10 лет,
Количество строк в графиках сокращено до 1 года в начале и 1 года в конце для экономии места в книге.
1. Кредит на 10 лет.
Сумма кредита, руб. 1 000 000,00
Ставка, % годовых 12,0
Срок кредита, месяцы 120 (10 лет)
Как видно, график с убывающими платежами оказался на 115 тыс. руб. дешевле, а это платежи за 8 месяцев или 11,5 % от начальной суммы кредита.
Разница будет ещё более заметна при увеличении процентной ставки и при увеличении срока кредитования.
2. Кредит на 20 лет.
Сумма кредита, руб. 1 000 000,00
Ставка, % годовых 12,0
Срок кредита, месяцы 240 (20 лет)
Заметьте, что при сроке кредитования 20 лет разница между равномерным и убывающим будет равна платежам за 3 года и 3 месяца (убывающий график дешевле). Согласитесь, что это уже очень большая разница. Можно убрать 3 с лишним года кабалы только за счёт выбора более рационального графика платежей.
При убывающем платеже считается, что надо "продержаться" первые 4–5 лет. Потом становится легче, т. к. и платежи поменьше будут, да и зарплату скорее всего повысят, хотя бы на величину инфляции.
А ещё заметно, что при кредите на 10 лет платежи, конечно, больше, чем платежи на срок в
20 лет, но вовсе не в 2 раза, как можно себе изначально представить. Если есть возможность платить чуть больше, надо брать кредит на меньший срок. Разница по выплате процентов будет весьма существенная.
И ещё заметьте, что при сроке кредитования в 20 лет общая сумма процентов при любом виде графика платежей превосходит начальную сумму кредиту. Т. е. одну квартиру вы покупаете для себя, а вторую – для банка.
А ведь когда-то для людей делали:
3. Валютные ипотечные кредиты
Ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублёвым кредитам, иногда в 2–3 раза ниже.
Этим рекламным моментом и пользуются кредитные консультанты, предлагающие кредиты в валюте.
Здесь рекомендация очень простая – если у вас есть доходы в валюте (или доходы номинированы в валюте), то валютный кредит брать можно. Но далеко не все у нас футболисты. Да и гарантий, что валютные доходы будут у вас много лет, тоже нет. Даже футболисты по 20 лет не играют.
Тем, у кого нет валютных доходов, брать валютные кредиты категорически не рекомендуется. Особенно это важно в долгосрочном кредитовании, к которому относится валютная ипотека.
Оценить риск просто, достаточно перед тем как взять валютный кредит, посмотреть курс валюты за последний период. Только не за год-два, как это обычно показывают банковские консультанты, а за больший период, сопоставимый со сроком ипотечного кредита.
Например, посмотрите на курс рубля к доллару США в цифрах:
За 12 лет курс доллара вырос в 2,64 раза. Какие ещё нужны комментарии? Никакие маленькие процентные ставки не дадут экономии при таком росте курса валюты. Квартира будет уже даже не золотой, будет ещё дороже.
Помните, год-два назад по телевизору было много репортажей про людей, которые взяли валютную ипотеку. С моей точки зрения, эти люди, видимо, даже на такой простейший анализ были неспособны. Не повторяйте их ошибки!
Ни один эксперт не предскажет курс рубля через несколько лет. Не рискуйте.
Это график курсов доллара (зелёный) и евро (красный) к рублю за последние 17 лет (вполне сопоставимо со средним сроком ипотеки в России):
Делайте выводы сами, не слушайте кредитных консультантов, потом расплачиваться не им, а вам.
4. Рефинансирование ипотечных кредитов
Рефинансирование – привлечение нового кредита для погашения старого.
Т.е. банки готовы выдать свои кредиты для погашения кредитов в других банках.
Обычно при этом ставится условие отсутствия текущей задолженности и отсутствие сбоев в обслуживании кредита. Т. е. такое рефинансирование предлагается "хорошим" заёмщикам.
Плохие никому не нужны.
Смысл такой операции для заёмщика – уменьшить свои расходы на обслуживание кредита за счёт предложения более низкой кредитной ставки. Если банк может себе это позволить.
Смысл такой операции для банка – выдать кредит хорошему заёмщику под залог ликвидного имущества. Конкуренцию среди банков никто не отменял, им хорошие клиенты нужны.
Срок кредитования и другие моменты, как правило, при рефинансировании остаются, но можно попробовать, например, договориться и на продление срока кредитования, чтобы немного уменьшить текущие платежи.