Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику
Шрифт:
Широкий выбор строительных материалов и технологий позволяет при необходимости возвести в едином стиле коттеджный городок либо, наоборот, создать на стандартной каркасной основе сотни индивидуальных решений для частных домов. Сроки возведения строения – каркас дома площадью 200—400 кв. м из легких стальных конструкций или деревянного бруса собирается в течение месяца-двух.
Чиновники опять «тормозят». В любой бочке меда есть хоть одна ложка дегтя. Возведение загородной недвижимости предполагает наличие инженерно подготовленного участка под строительство, т. е. такого участка, к которому проложены или могут быть проложены электрические, газовые, водопроводные и иные сети. В противном случае всевозможные согласования проектов и регистрация дома могут привести собственника к финансовому краху. И хотя большинство регионов заинтересовано в рентабельном освоении земель и вовлечении их в оборот частной застройки, остается открытым вопрос о том, как власть намерена стимулировать развитие экономичного загородного строительства.
Во-первых, сейчас практически невозможно
В Ленинградской области 14.10.2008 был принят закон № 105-ОЗ «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области», а 18.02.2009 было принято постановление правительства Ленинградской области № 37 «Об утверждении положения о порядке бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области».
Что этот Закон может дать сельским жителям?
На сегодняшний день земельные участки по новому закону пока не выделяются. При этом существует большое количество земель, которые фактически не используются и могли бы быть предоставлены очередникам, нуждающимся в жилье. Выгода для правительства Ленинградской области здесь очевидна: предоставляются земельные участки, которые будут осваиваться гражданами самостоятельно, и расходы бюджета Ленинградской области на жилье для очередников будут минимальными. Так как по сути – это только затраты на предоставление участка (межевание, кадастровый учет).
На самом деле и ранее существовал закон, согласно которому бесплатно выделялись земельные участки льготным категориям граждан для застройки под жилой дом для личного проживания. В нем существует запрет до истечения трех лет аренды (под проектирование и ведение строительства) или до момента оформления в собственность строения (ввода в эксплуатацию дома) оформить участок в собственность. Существует множество путей, как обойти данный закон. Наиболее распространенный – оформить в собственность здание как объект незавершенного строительства.
Для этого необходимо подготовить участок (очистить его от деревьев и кустарников, вырыть котлован под фундамент и начать возведение фундамента). Выводить фундамент на уровень земли даже не обязательно. Существует практика, при которой регистрируются строения на этапе 10% от сметной стоимости, т. е. незавершенным фундаментом.
После регистрации такого строения условия договора по предоставлению участка социальным категориям граждан считаются выполненными, и становится возможным продать как земельный участок, так и объект незавершенного строительства. Как подобная проблема будет обходиться в новом законе, не понятно, потому что не секрет, что большинство земельных участков, которые получаются сейчас имеющими на это право льготниками (Герои Советского Союза и др.), при первой же возможности перепродаются по коммерческой цене.
Существует немало районов Ленинградской области, где стоимость земли очень высока – это практически весь Карельский перешеек, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский районы. Я считаю, что большое количество граждан, имеющих формальное право на получение земельных участков, будут при первой же возможности перепродавать данный земельный участок, чтобы получить деньги здесь и сейчас. С точки зрения девелоперов подобные участки могут иметь несомненный интерес при условии их надлежащего оформления в собственность и наличия подведенных к коммуникаций.Во-вторых, властям так и не удается сократить сроки оформления земельных участков, согласования проектов, регистрации прав собственности и прочих процедур, связанных со строительством загородного дома. На протяжении последних нескольких лет чиновники, занимающиеся землей, пытаются создать принцип «одного окна», чтобы оптимизировать этот процесс, но, как говорится, воз и ныне там. Должен быть единый орган, возможно, федеральный, который бы занимался сразу всеми вопросами, но не был в подчинении у органов местного самоуправления. При этом федеральные власти волнует проблема, возникающая на стыке возрастающего интереса к загородной недвижимости и трудностей регистрации такой недвижимости. Дома строятся, но собственность не регистрируется и налоги не платятся.
3.4. Изменения в законодательстве при регистрации сделок с недвижимостью
Итак, принято решение в течение двух лет (начиная с 1 января 2009 года) объединить три ведомства – Росрегистрацию, Роснедвижимость и Роскартографию. Какие преимущества и недостатки принесет создание новой службы?
Опыт показывает, что любая реорганизация подобного масштаба приводит к большим сложностям, а порой и невозможности решать нестандартные вопросы как минимум в течение года после начала реорганизации.
Ранее в процессе взаимодействия между этими тремя ведомствами постоянно возникали трения. Роснедвижимость (кадастровая палата) постоянно делала представления в агентство геодезии и картографии по поводу тех геодезических организаций, которые систематически допускают ошибки при оформлении межевых дел (ошибки, приводящие к неверному определению координат земельного участка, наложении участков друг на друга, ошибки в определении местоположения участка).
Очень часто владельцы земельных участков, получив на руки такие «проблемные» кадастровые номера, обращаются в суд и соответчиком, а иногда и ответчиком привлекают кадастровую палату. В качестве примера могу привести случай из практики, когда ошибка в определении местонахождения земельного участка (точек привязки) составила более 7 км, и при внимательном рассмотрении координат выяснилось, что участок «посадили» в Финский залив.
Такие ошибки, конечно, редки, обычно расхождения составляют несколько сотен метров, но и эту цифру для заказчика нельзя назвать приемлемой. Что показательно: в описанном случае владелец земельного участка получил на руки свидетельство о праве собственности на землю, которое после обнаружения ошибки было аннулировано, так как участок попадал в другой кадастровый квадрат, и его владелец потратил еще порядка трех месяцев на получение нового кадастрового номера и свидетельства.
Геодезическая организация получила письменное предупреждение от агентства геодезии и картографии и продолжает работать без каких-то существенных проблем до сих пор. При этом не могу сказать, что подобные «ошибки» в их работе единичны.
Со стороны Росрегистрации к кадастровым палатам основная претензия следующая: кадастровые палаты выдают на руки владельцам земельных участков выписки и ставят участки на кадастровый учет без межевания (без уточнения его фактической площади). При этом в графе особые отметки в кадастровых палатах указывают – «площадь объекта ориентировочная, подлежит уточнению при межевании».
Я знаю случаи, когда на основании данных отметок ФРС отказывала в регистрации земельного участка и в выдаче свидетельства о праве собственности на основании того, что объект недвижимости должен иметь точную площадь. Есть надежда, что при объединении эти проблемы будут решены, так как до сих пор ведомства очень часто перекладывают ответственность друг на друга.Теперь подумаем, какие преимущества владельцы земельных участков получат от проведенной реорганизации.
Во-первых, объединение должно принести упорядочение в документооборот по земельным участкам. За счет упорядоченного контроля над геодезическими организациями станет проще следить за правильностью выполнения ими своей работы, не допуская регистрации прав на участки, по которым кадастровые работы проведены с ошибками.
Во-вторых, для заявителей это возможность получить в одном месте всю информацию по земельным участкам (кадастровый номер, планы), зарегистрировать ограничения (обременения). Относительно обременений надо дополнительно подчеркнуть, что теперь в одной организации можно получить как юридическую часть обременения (ранее выдавалась Росрегистрацией), так и графическую часть (со ссылкой на номер ограничения, обременения), которая выдавалась кадастровой палатой.Как практикующий эксперт могу сказать следующее: российское земельное законодательство запутано и противоречиво. Для того чтобы оформить право собственности на земельный участок, его владелец обычно тратит годы, а его финансовые затраты иногда сопоставимы со стоимостью самого земельного участка.
Подобное объединение призвано упростить вышеназванный процесс. Могу сказать больше, я вижу в данном процессе движение в сторону европейского законодательства – упрощение, упорядочение и снижение затратности в оформлении своей собственности рядовыми гражданами.
Очень хочется увидеть в России, стране с огромными земельными ресурсами, многочисленный класс частных собственников, обладающих действительно «реальной собственностью», ведь «реальной собственностью» может быть только земля.4. Категории земель. Изменение целевого назначения земельного участка. Перевод земель
4.1. Категории земель
Земли в нашей стране подразделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Это позволяет обеспечивать дифференцированный подход к их правовому регулированию.
Согласно ст. 7 ЗК РФ земли бывают следующих категорий:
– сельскохозяйственного назначения;
– населенных пунктов;
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– особо охраняемых территорий и объектов;
– лесного фонда;
– водного фонда;
– запаса.
В чем их отличие друг от друга, какой правовой режим предусмотрен для них и другие вопросы, связанные с использованием данных категорий земель, – тема настоящего раздела.
Земли сельскохозяйственного назначения
К данной категории относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства.
В их составе выделяют:
1. Сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями;
2. Земли, занятые:
– внутрихозяйственными дорогами;
– коммуникациями;
– древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений;
– замкнутыми водоемами;
– зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.