Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику
Шрифт:
– не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;
– выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ и федеральными законами.
2. Ограничение вещных прав на землю
Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю, предусмотренными земельным законодательством, т. е. правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом постоянного (бессрочного) пользования, правом безвозмездного срочного пользования или аренды.
В отдельных случаях данные права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ и федеральными законами.
К ограничениям права на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования и распоряжения
Однако ст. 56 ЗК РФ под ограничениями права на землю понимает в основном ограничения в использовании земельных участков, а именно:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности и охраны в санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.
Перечень ограничений, приведенный в п. 2 ст. 56 ЗК РФ, не является исчерпывающим. Некоторые из таких ограничений предусмотрены другими статьями ЗК, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.
Земельным кодексом РФ предусмотрено несколько видов зон с особыми условиями использования земель.
Например, в составе земель промышленного и иного специального назначения могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель, чтобы обеспечить безопасность населения и создать необходимые условия для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно опасных и ядерно опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов. Земельные участки, которые включены в такие зоны, не изымаются у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, но в границах этих участков может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 3 ст. 87 ЗК РФ). Так, в соответствии со ст. 90 ЗК РФ на земельных участках в границах охранных зон объектов системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения; не разрешается препятствовать организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.
В законах названы только допустимые ограничения в использовании земельных участков. Конкретные ограничения по отношению к тем или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления – бессрочно или на определенный срок. Эти акты могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Тогда ограничение прав на землю устанавливается решением суда. В любом случае требуется государственная регистрация ограничения прав на землю. Ограничения права на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной деятельности. Такие убытки в соответствии со ст. 57, 58 ЗК РФ подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду) соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.
Земельное законодательство устанавливает качественные требования в отношении пользования землей. Основное содержание этих требований – рациональное использование земельных ресурсов.
В основе порядка пользования лежит необходимость соблюдать целевое назначение земельного участка. Таким образом, в зависимости от целевого назначения законодательством устанавливается особый перечень возможного использования и ограничений по использованию. Особо регламентирован порядок использования земель внутри категории , в зависимости от основного использования. Более ценные земли в большей степени ограничены в использовании, чем менее ценные.
С юридической точки зрения одним из наиболее важных для распоряжения земельными участками условий является категория оборотоспособности земельных участков.
ЗК РФ содержит ряд норм, устанавливающих общие правила оборота земельных участков. В ст. 27 ЗК РФ установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков, т. е. определены требования к оборотоспособности и обороту земельных участков.
Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ (устанавливающей общее понятие оборотоспособности гражданских прав) следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под универсальным правопреемством Гражданский кодекс РФ подразумевает переход всех прав и обязанностей от прежнего собственника к новому.
Земельные участки, изъятые из оборота, согласно ст. 129 ГК РФ, должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограничение оборотоспособности), определяются в порядке, установленном законом. В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и включение в оборот земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ, а также иными федеральными законами. К таким федеральным законам прежде всего следует отнести те, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости и прежде всего природных объектов. В данном случае имеются в виду Лесной кодекс РФ, который устанавливает, что лесной фонд Российской Федерации находится в федеральной собственности, Водный кодекс РФ, которым определено, что большинство водных объектов находится в государственной собственности. Данные правила существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости. К недвижимости относится не только земля, поэтому существуют законы, которые регулируют отношения, возникающие по поводу данных объектов недвижимости (например, леса – Лесной кодекс, водные объекты – Водный кодекс). Вышеназванные объекты прочно связаны с землей, поэтому при решении вопроса об ограничении, изъятии из оборота и допущении к обороту земельных участков опираются на нормы не только Земельного кодекса, но и других законов.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.
Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нормативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравнении с уже указанными Земельным кодексом.