Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику
Шрифт:
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, кроме случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.
При наследовании земельных участков лицами,
7.3. Земельный участок и аренда находящегося на нем объекта недвижимости
Согласно гражданскому праву при аренде собственно земельного участка вы можете столкнуться с ситуацией, когда такой участок попадает в сферу правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения определены ст. 652 ГК РФ. Арендатору переходит право на часть участка, на которой находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). В случае, если в договоре не определено право, на основании которого земельный участок переходит арендатору, то участок передается ему на праве пользования. Аренда здания или сооружения, находящегося на участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником участка.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка – предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. На основании п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок (а в случае, если такой срок не указан, – в разумный срок), то арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Арендодатель также несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, за исключением случаев, если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они не могли быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора либо снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их самостоятельно, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов либо непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый участок (сервитут, право залога и т. п.). Если же арендатор не был заранее предупрежден арендодателем о правах третьих лиц на земельный участок, он имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника в состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа» или в состоянии, обусловленном договором аренды (ст. 622 ГК РФ).
ЗК РФ предоставляет арендатору, за исключением некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40—43
ГК РФ).
Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор в процессе пользования участком может произвести различные улучшения. Если такое улучшение можно отделить от участка, оно является собственностью арендатора, но чаще всего улучшения земельного участка неотделимы от последнего. В этом случае арендатор после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости произведенных им за свой счет улучшений арендованного имущества, если он произвел их с согласия арендодателя.
8. Планировка и застройка садоводств
8.1. Строительные правила и нормы
Планировка и застройка территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан осуществляется в соответствии с установленным земельным и градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки, системой государственных органов и правил.
Согласно п. 4.7. СНиП 30-02-97 расстояние от застройки на территории садоводческих (дачных) объединений (СНТ) до лесных массивов должно быть не менее 15 метров.
Пункт 5.1. Ограждение территории СНТ не следует заменять рвами, канавами, земляными валами.
Пункт 5.3. На территорию СНТ с числом садовых участков до 50 следует предусматривать один въезд, более 50 – не менее 2 въездов. Ширина ворот должна быть не менее 4,5 м, калитки – не менее 1 м.
Пункт 5.7. На территории СНТ ширина улиц и проездов в красных линиях должна быть: для улиц – не менее 15 м; для проездов – не менее 9 м.
Минимальный радиус закругления края проезжей части – 6 м. Ширина проезжей части улиц и проездов принимается для улиц – не менее 7 м, для проездов – не менее 3,5 м.
Пункт 5.9. Для обеспечения пожаротушения на территории общего пользования СНТ должны быть предусмотрены противопожарные водоемы или резервуары вместимостью, в метрах кубических, при числе участков до 300 – не менее 25, более 300 – не менее 60.
Минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями и группами жилых строений на участках, расположенных на противоположных сторонах проезда, должны соответствовать показателям в представленной таблице.
Пункт 6.6. Садовый дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов – не менее чем на 3 м.
Пункт 6.7. Минимальные расстояния до границы соседнего садового участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:
– от садового дома – 3 м;
– от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м;
– от других построек – 1 м;
– от стволов высокорослых деревьев – 4 м;
– от стволов среднерослых деревьев – 2 м;
– от кустарника – 1 м.
Пункт 6.8. Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть:
– от садового дома и погреба до уборной – 12 м;
– до душа, бани и сауны – 8 м;
– от колодца до уборной и компостного устройства – 8 м;
– до постройки для содержания мелкого скота и птицы, душа, бани и сауны – 12 м;
– от погреба до компостного устройства и постройки для содержания мелкого скота и птицы – 7 м.
Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках.
Пункт 6.9. Допускается примыкание хозяйственных построек к садовому дому. При этом помещения для мелкого скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в садовый дом.
Пункт 6.10. Гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к садовому дому или хозяйственным постройкам.