Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

Щелоков Виктор Владимирович

В течение 5 лет я пытаюсь решить в суде вопрос, связанный с наследованием земли. Есть ряд сложностей: земля не была в собственности, нет завещания, существует конфликт между родственниками, на участке построен дорогой дом, на который нет всех документов. За это время пришлось обращаться к различным адвокатам. Но специалист по земельному праву оказался некомпетентен в вопросах наследования, консультант по наследству не смог получить необходимые документы на землю. В результате суд несколько раз переносился, а все сроки истекают. Есть ли возможность квалифицированного юридического сопровождения такого дела на всех этапах одним юристом? Вы задали очень интересный, но достаточно непростой вопрос. Во-первых, поскольку земельный участок не был в собственности наследодателя на момент его смерти, то, следовательно, земельный участок не может быть включен в наследственную массу. Во-вторых, обратите внимание,

каких именно документов не хватает на построенный дом. Надо выяснить, получалось ли первоначальным собственником дома разрешение на строительство, разрабатывалась ли проектная и строительная документация, сдан ли дом в эксплуатацию, и другие моменты, разобраться в которых вам помогут специалисты. Что же касается отсутствия завещания, то, как известно, в России к наследованию призываются наследники как по завещанию, так и по закону. Если наследник может быть призван по двум вышеперечисленным основаниям, то отсутствие завещания не лишает его права быть наследником по закону.

У моей престарелой матери есть участок в садоводстве и свидетельство о собственности на земельный участок, выданное в 1993 году. Может ли она подарить мне участок и какие документы для этого необходимы? Смогу ли я вступить в права собственника после смерти матери (других наследников первой очереди нет)? Ваша престарелая мать может подарить вам принадлежащий ей на праве собственности земельный участок при условии оформления на него кадастровой карты с кадастровым номером. Вступить в права собственника можно, получив свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, однако зарегистрировать данное право возможно только при наличии кадастровой карты с кадастровым номером.

Я желаю приобрести земельный участок для возведения на нем коттеджа. Есть ли какие-нибудь основания, по которым земельный участок впоследствии может быть у меня изъят?

Наиболее часто встречающимся на практике основанием является изъятие земельного участка для государственных нужд. Так, в сельской местности причинами изъятия могут быть строительство дорог, трубопроводов, линий электропередач и т. д.

Чтобы снизить риск изъятия участка, следует в органе местного самоуправления, на территории которого расположен рассматриваемый земельный участок, ознакомиться с планами развития территории и поинтересоваться, нет ли еще какой-либо информации о планах использования интересующих вас площадей.

Отметим, что не во всех случаях при изъятии земельного участка бывший собственник получает эквивалентное возмещение.

Имею ли я право получить земельный участок для жилищного строительства, если я владею несколькими жилыми домами?

Бесплатно получить земельный участок в собственность можно только один раз. В остальных случаях земельный участок можно приобрести только возмездно, т. е. купить. В соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

– изъятия земельного участка из оборота;

– установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

– резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Возмездное приобретение для строительства земли в собственность без предварительного места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), по результатам которых заключается договор купли-продажи.

Мне был предоставлен земельный участок под жилищное строительство. Сегодня я не располагаю достаточными средствами для его проведения, но в дальнейшем, как только ситуация улучшится, намерен начать строительство. Представители органов местного самоуправления грозят мне какими-то санкциями. Правы ли они? Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока данный срок либо продлевается, либо к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством. Например, увеличивается налог на землю. В крайнем случае участок может быть принудительно изъят и передан другому застройщику.

Хочу приобрести земельный участок для застройки. Но я опасаюсь, что он находится в залоге. Могу ли я проверить этот факт?

Согласно ст. 339 ГК РФ залог недвижимого имущества подлежит регистрации в порядке, установленном для соответствующего имущества.

В Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

На основании ст. 14 Закона РФ от 29.05.1992

№ 2872-1 «О залоге» орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

Я построил жилой дом на земельном участке, находящемся в собственности моего брата. В настоящее время брат требует оформить дом на него или снести. Имею ли я право на дом, если построил его на земле, которая мне не принадлежит? Как мне поступить в сложившейся ситуации?

Дом, который вы построили на участке брата, юридически является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее (ст. 222 ГК РФ).

В данных обстоятельствах существует два пути решения проблемы:

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Это возможно только в том случае, если вы договоритесь с братом о покупке земельного участка и в установленном порядке оформите договор купли-продажи земельного участка.

2. Если договориться с братом не удастся, то право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за вашим братом. В этом случае он должен будет возместить вам расходы на постройку в размере, определенном судом.

Мне по наследству перешла 1/2 доля индивидуального дома, вторая доля принадлежит моему брату. Мы не можем договориться о порядке пользования домом. Разделить дом поровну на две части невозможно. Как мне действовать в данной ситуации?

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Мне принадлежит 1/2 доля индивидуального жилого дома на праве общей собственности с соседями. Месяц назад мои соседи продали свою часть дома третьим лицам, не известив меня об этом. У меня сложились натянутые отношения с новыми соседями. Могу ли я оспорить продажу половины дома? Куда следует обращаться в подобных случаях? Так как дом принадлежит вам на праве общей долевой собственности, вы обладаете преимущественным правом покупки половины дома, принадлежащей вашим соседям. Это означает, что ваши соседи должны были известить вас о продаже части дома и предложить вам ее купить. Так как этого сделано не было, вы имеете право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на себя, т. е. вы можете приобрести половину дома по той цене, за которую он был продан третьему лицу. Обращаться необходимо в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости, т. е. дома.

14. Организации, в которые могут обращаться землепользователи

Очень часто человек, сталкиваясь с какой-то проблемой, не может правильно определить орган, в который следует обращаться для ее разрешения.

Предлагаем вам список различных государственных и муниципальных органов с указанием их основных функций, с помощью которого вы без труда сможете определить правильный и быстрый способ разрешения различного рода вопросов, связанных с землепользованием.

14.1. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) (ранее – Комитет по земельным ресурсам и землеустройству)