Жилищно-коммунальное хозяйство. Вся правда о том, как нас обманывают

Довлатова Алеся

Тут-то и находится самый большой минус. Потому что в случае с ипотекой вы сразу же после оформления договора получаете в собственность квартиру, после чего и выплачиваете банку деньги в течение оговоренного срока. А в случае с жилищным кооперативом вы не сможете оформить квартиру в собственность, пока не выплатите последний свой пай.

Еще один минус – для вступления в кооператив вы должны иметь минимум 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья. В то же время в случае с ипотекой вам требуется иметь в наличии для взноса только 30 процентов (бывает и меньше). Но есть также и плюс. Вы можете выплачивать кооперативу суммы по льготной годовой ставке в полпроцента, в то время

как любому банку в случае ипотеки придется платить минимум 10 процентов годовых, и это еще в лучшем случае. Хотя здесь вас поджидает и немаленький такой подводный камень: если ваш кооператив вдруг лопнет, вы останетесь ни с чем, потеряете и деньги, и квартиру не получите. А если лопнет банк, чем черт не шутит, то, поскольку квартира в случае ипотеки уже в вашей собственности находится, вы окажетесь в выигрыше.

Что касается жилищно-накопительного кооператива, то выбирать его следует осторожно. Дело в том, что именно на базе ЖНК в минувшие годы строили очень много финансовых пирамид. Нередки были случаи, когда сбором средств и управлением занимались люди, однозначно не квалифицированные в финансовом отношении, и тем самым они подвергали большому риску всю деятельность кооператива.

Ситуация изменилась после того, как с первого апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Закон урегулировал правовые, экономические и организационные вопросы деятельности ЖНК и установил жесткие стандарты работы данной организации, предусматривающие защиту пайщиков от недобросовестных или просто непрофессиональных руководителей.

4.3. Что такое ПК

Потребительские кооперативы создаются на основе членства в целях удовлетворения материальных и иных потребностей участников на основе объединения имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК). Исходя из характера этих потребностей, на практике создаются и действуют сельскохозяйственные, гаражные, жилищно-строительные, садовые, кредитные и иные кооперативы. Указание на характер деятельности содержится в наименованиях потребительских кооперативов.

В отличие от производственных кооперативов, создаваемых для осуществления производственной деятельности личным трудом членов кооператива, члены потребительского кооператива, как правило, не имеют обязанности личного трудового участия в деятельности кооператива. Поэтому одно и то же лицо может являться членом (пайщиком) нескольких потребительских кооперативов.

Потребительский кооператив основывается на началах членства и образуется на основе объединения его участниками имущественных взносов. Законами, определяющими правовой статус конкретных видов потребительских кооперативов, устанавливается минимальная численность субъектов, которые могут учредить кооператив. Так, согласно Закону о потребительской кооперации, потребительское общество может быть учреждено не менее чем 5 физическими и (или) 3 юридическими лицами (п. 1 ст. 7).

Лица, принимающие участие в создании кооператива, а также вступающие в него после создания, обязаны вносить имущественные взносы, называемые паевыми. Они формируют паевой (уставный) фонд кооператива. Вступительные взносы, направленные на покрытие расходов, связанных со вступлением в кооператив, не входят в состав паевого фонда. Они не подлежат возврату при выходе пайщика из потребительского общества.

Деятельность потребительского кооператива направлена на удовлетворение потребностей его участников, а не на извлечение прибыли. Однако при реализации своих уставных целей кооператив несет определенные затраты. Поэтому члены потребительского кооператива, кроме вступительных

и паевых взносов, уплачивают дополнительные взносы, за счет которых покрываются убытки, возникшие в результате деятельности кооператива (п. 4 ст. 116 ГК). Невнесение в полном объеме дополнительного взноса создает возможность привлечения пайщика к солидарной ответственности по обязательствам кооператива в размере неуплаченной части взноса.

В кооперативе могут образовываться и иные (кроме паевого) фонды, формируемые за счет взносов участников кооператива. Например, резервный фонд, создаваемый для покрытия убытков кооператива, возникших вследствие чрезвычайных обстоятельств, и неделимый фонд, представляющий собой часть имущества кооператива, не подлежащего разделу между пайщиками, в том числе и при ликвидации кооператива. В кредитном потребительском кооперативе образуется фонд финансовой взаимопомощи, который является источником займов, предоставляемых членам кооператива (п. 1 ст. 16 Закона о кредитных потребительских кооперативах граждан).

Если потребительский кооператив в ходе своей уставной деятельности получает прибыль, она может быть распределена между членами кооператива (п. 5 ст. 116 ГК). Эта особенность отличает потребительский кооператив от иных форм некоммерческих организаций и в целом не соответствует правовому статусу таких организаций.

Паевой взнос (пай) предоставляет участнику кооператива право голоса на общем собрании, право управления делами кооператива, право преимущественного получения товаров и услуг в организациях потребительского общества, право гарантированного сбыта своей продукции через эти организации, а также иные возможности для удовлетворения потребностей, в связи с которыми участник вступил в кооператив.

Принадлежащий члену кооператива пай может быть им продан, отчужден иным образом, передан по наследству. В случае выхода из кооператива член кооператива может получить стоимость своего пая и другие (кооперативные) выплаты, предусмотренные уставом.

Система органов управления потребительского кооператива такая же, как в производственном кооперативе. Высшим органом управления является общее собрание пайщиков, которое наряду с вопросами, отнесенными законом и уставом к его исключительной компетенции, вправе принять к своему рассмотрению любой другой вопрос. Деятельность кооператива возглавляют коллегиальный исполнительный орган (правление, дирекция) и (или) председатель – единоличный исполнительный орган. Как и в производственном кооперативе, исполнительные органы потребительского кооператива формируются из числа членов кооператива.

При ликвидации потребительского кооператива его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, за исключением неделимого фонда, распределяется между членами кооператива. Имущество, входящее в неделимый фонд, по решению общего собрания передается другим потребительским кооперативам (обществам) (пп. 4, 5 ст. 30 Закона о потребительской кооперации, п. 3 ст. 44 Закона о сельскохозяйственной кооперации).

4.4. Как работают УК (управляющие компании)

У многих из нас на слуху такое понятие как «управляющая компания» или «управляющая организация». Что же это такое? Каковы правовые, финансовые и экономические аспекты ее деятельности?

Начнем с принципа, который известен и понятен всем. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.