Жилищное право
Шрифт:
29. Возникновениежилищных отношений
Возникновение жилищных отношений связано с наступлением определенных событий в реальной действительности или с действиями определенных лиц, порождающими жилищные права и обязанности.
Такие события и действия называют юридическими фактами.
Возникновение жилищных отношений, как правило, связано с волевыми целенаправленными действиями сторон, однако возможно вовлечение лица в жилищные отношения и в силу определенного события, например смерти наследодателя и открытия наследства.
Возникновение жилищных отношений может быть связано с:
1) заключением
2) покупкой жилого помещения;
3) приобретением жилого помещения путем наследования;
4) приобретением жилого помещения посредством иных гражданско-правовых оснований (мены, ренты);
5) приобретением жилого помещения путем выплаты пая в ЖК или ЖСК;
6) путем индивидуального жилищного строительства;
7) путем долевого участия в строительстве. Жилищное законодательство прежде всего говорит о жилищных отношениях в контексте реализации конституционного права гражданина на жилище, поэтому целесообразно рассматривать юридические факты, направленные на возникновение жилищных прав у гражданина, а иные действия анализировать в главе, посвященной изменению и прекращению жилищных отношений. Передача жилых помещений в пользование оформляется при помощи договоров найма. Пользование по таким договорам является временным и возмездным.
Договор найма жилого помещения принято считать одним из центральных институтов жилищного права, что, однако, не лишает его черт, присущих гражданско-правовому договору. Договор найма жилого помещения устанавливает права и обязанности сторон, определяет предмет договора, его срок и возмездный характер.
Гражданский кодекс РФ разграничивает понятия аренды и найма жилого помещения.
Арендный договор заключается с юридическими лицами в целях проживания в помещениях граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ)
В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее – договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее – договор коммерческого найма).
Термин «коммерческий наем» был разработан и введен в обиход юридической наукой. Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищностроительных кооперативов.
30. Договор найма
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Предметом договора найма независимо от его вида может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).
Помещения, находящиеся в садовых и дачных домиках и не признанные в установленном порядке жилыми, не могут быть предметами договора найма жилого помещения.
Регулирование отношений передачи таких помещений в возмездное срочное пользование осуществляется посредством договора аренды. Необходимо особо подчеркнуть, что действующее законодательство не допускает заключения договора найма жилого помещения в отношении комнат и частей комнат, которые не являются изолированными.
Предметами договора найма жилого помещения могут быть:
1) жилые дома;
2) квартиры в многоквартирных жилых домах;
3) изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.
В многоквартирных домах объектами найма могут являться не только непосредственно квартиры, но и иное имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ). К такому имуществу относятся:
1) несущие конструкции дома;
2) оборудование дома за пределами или внутри одной квартиры, обслуживающее более одной квартиры (электрические провода, канализация, трубы отопления и т. д.).
Глава 35 ГК РФ прежде всего регулирует отношения, возникающие из договоров коммерческого найма. Однако ряд положений этой главы можно в равной мере отнести и к договорам социального найма жилого помещения.
Статья 674 ГК РФ предусматривает простую письменную форму договора. Несоблюдение ее лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но оставляет за сторонами право подтверждать наличие сделки при помощи письменных и иных доказательств.
Любой договор найма должен сохраняться вне зависимости от смены собственника жилого помещения. Это же относится и к смене лица, имеющего жилое помещение на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
При отчуждении жилого помещения, обремененного договором найма, приобретатель помещения становится наймодателем на условиях уже заключенного договора найма.
31. Права и обязанности сторон по договору найма
Наниматель жилого помещения по договору социального и коммерческого найма, т. е. лицо, приобретающее право пользования служебным помещением, комнатой в общежитии и т. п., обязано использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, обеспечивать своевременную оплату по договору. В соответствии с положениями п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ, если в договоре не указано иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Наймодатель согласно положениям ст. 65 ЖК РФ обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Регламентируя обязанности наймодателя, ГК РФ устанавливает дополнительные обязанности для лиц, сдающих помещения в многоквартирных домах, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.