Жилищное право

Крашенинников Павел Владимирович

Между тем изменение правового режима таких жилых помещений обусловлено передачей зданий, в которых они расположены, в ведение органов местного самоуправления, когда проживающие в них граждане оказываются пользователями жилых помещений, принадлежащих наймодателю, который не является их работодателем. Сообразно с этим определяется и дальнейшая юридическая судьба правоотношений, возникших ранее в связи с наймом жилых помещений в общежитии.

Кроме того, ограничения конституционного права на жилище могут быть установлены в конституционно значимых целях только федеральным законом, но не могут следовать из него по умолчанию или на основании ограничительного толкования его норм. Однако ни сама ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ни какие-либо другие его положения не содержат указания на ограничение действия данной статьи во времени, в пространстве или по кругу лиц.

Конституционный Суд РФ признал ст. 7

Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствующей Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 40 (ч. 1) и 55 (ч. 3), в той мере, в какой содержащаяся в ней норма — по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, — не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям из пользования жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 г. (даты введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.

Что касается общежитий, которые не были переданы муниципалитетам, то они принадлежат соответствующим организациям (например, общежития вузов, государственных предприятий). Такие организации должны использовать общежития по прямому назначению — для работников этих организаций, а также для учащихся. Об этом подробнее см. § 3 гл. 6 настоящей работы.

§ 6

Применение Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» к отношениям, связанным с жилищным фондом общественных организаций

Наверное, следует сразу же оговориться, что жилищный фонд, принадлежащий общественной организации, безусловно, является частным жилищным фондом, и, строго говоря, о приватизации как таковой речь идти не может. Однако в Постановлении Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 г. «О введении в действие Закона РСФСР „О приватизации жилищного фонда в РСФСР“» [272] рекомендовалось общественным организациям осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищных фондов.

272

Постановления Верховного Совета РСФСР, касающиеся введения в действие того или иного закона, могли содержать нормы права, которые являлись общеобязательными и имели уровень законодательного акта РСФСР.

Принятие этой нормы представляется весьма оправданным, особенно если учитывать время принятия (1991 г.). Дело в том, что имущество общественных организаций до принятия законодательных актов 90-х гг. во многом отождествлялось с государственным имуществом и соответственно правовое регулирование было аналогичным. При рассмотрении норм ЖК РСФСР даже из названий глав («Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда», «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда») видно единое регулирование государственного и общественного жилищных фондов.

Анализ норм жилищного законодательства и приведенной выше нормы Постановления Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 г. позволяет сделать вывод о том, что бесплатно приобрести жилое помещение, находящееся в жилищных фондах общественных организаций, могли граждане и члены их семей только при соблюдении двух условий:

во-первых, жилое помещение должно было быть предоставлено по договору найма в соответствии с нормами ЖК РСФСР. Жилое помещение, предоставленное по договору аренды или коммерческого найма, можно было приобрести только до 31 мая 2001 г., т. е. до вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“», исключившего пользователей по указанным основаниям из приватизационных правоотношений;

во-вторых, наряду с желанием нанимателя и всех совместно проживающих совершеннолетних и несовершеннолетних членов его семьи от 15 до 18 лет должно быть получено согласие общественной организации, которой принадлежало жилье на праве собственности, на передачу жилого помещения в порядке и на условиях Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Представляется, что рассмотренная норма, впрочем, как и все Постановление, сыграла свою роль и должна быть отменена. Причин несколько. С одной стороны, в настоящее время количество общественных организаций в России резко увеличилось, с другой — сегодня общественные организации не вправе предоставлять жилое помещение по договору

социального найма [273] . По всей видимости, рассматриваемая норма уйдет в историю вместе с приватизацией жилищного фонда.

273

О договоре социального найма см. § 3 гл. 5 настоящей работы.

§ 7

Расторжение договора о приватизации жилого помещения

Расторжение договора о приватизации и соответственно передача жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название «деприватизация», или «расприватизация».

Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора возможно без всяких условий, если на это будет согласна другая сторона — орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Возможны, например, случаи, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что может послужить основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя [274] .

274

См.: Корнеев С. М., Крашенинников П. В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М.: Изд. группа «Норма-Инфра-М», 1996. С. 82–83.

Первоначально Вводным законом к ЖК РФ устанавливалось правило, в соответствии с которым малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» [275] возможность расторжения договора расширена: расприватизировать вправе не только малоимущие граждане, кроме того, срок реализации такой возможности был сначала продлен до 1 марта 2010 г., а затем и до 1 марта 2013 г.

С 23 мая 2002 г., т. е. со дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» [276] , граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации [277] . Данное правило означает возможность расторжения договора о приватизации при соблюдении ряда условий: для граждан — чтобы приватизированное жилое помещение, во-первых, было «для них единственным местом постоянного проживания» и, во-вторых, «свободно от обязательств». Для органов и организаций круг ограничен органами местного самоуправления либо уполномоченными ими организациями.

275

Российская газета. N 146(4112). 2006. 7 июля.

276

Российская газета. N 90(2958). 2002. 23 мая.

277

Подобная норма содержится в ст. 20 Вводного закона к ЖК РФ. См. также § 7 настоящей главы.