Анатомия финансового пузыря

Чиркова Елена

Бум не был внезапным. Вот уже много лет Флорида являлась зимним курортом для всех слоев населения, от миллионеров до фермеров, которые зимой могли позволить себе отдых. Пляжи Флориды были великолепны. Привлекали и буйная тропическая растительность, и климат (зимой светит солнце и можно купаться), которые отличались от того, что можно было наблюдать в других частях страны. Бесчисленные туристы стали владельцами недвижимости. Миллионеры покупали поместья, а менее состоятельные – участки под застройку.

Ну и, наконец, как и в случае тюльпаномании, пиковые цены нельзя воспринимать как реальные. Сделки по покупке недвижимости, безусловно, были сделками опционными. Как вы знаете, аналогично совершаются сделки и у нас. Вносится аванс, готовятся документы, и если покупатель отказывается от покупки, то аванс не возвращается, но покупатель больше ничего не должен.

Что касается коллапса, то к нему подтолкнуло изменение налоговых условий. В июне 1925 года флоридскими спекулянтами

заинтересовалась наконец федеральная налоговая служба и послала в штат 20 инспекторов. Понято, что в условиях продажи недвижимости с большой рассрочкой большая часть прибыли была бумажной, на реальные деньги могло приходиться 20% выручки. Однако уже в августе государство потребовало, чтобы в качестве выручки признавалась вся продажная цена, а не внесенная предоплата, и чтобы как минимум 50% налога на бумажную прибыль от такой сделки было уплачено живыми деньгами. Конец года стремительно приближался. Многие бумажные миллионеры обнаружили, что им трудно собрать настоящие деньги для погашения налогов на прибыль 1925 года, приостановили активность или вообще уехали, а те, кто смог это сделать, платили из своих сбережений. Но как пишет Баллингер, «это было только облачком на горизонте, и никто не обратил на это никакого внимания» [Ballinger 1936, р. 76, 108]. На самом деле это означает, что девелоперы и спекулянты, чтобы рассчитаться с государством, не могли продавать недвижимость на тех льготных условиях рассрочки, на которых они ее предлагали ранее. Это усиливало ограничение на дальнейший рост цен в виде необходимости наличия реального капитала у покупателей. Баллингер также отмечает, что окончанию бума способствовали грузовое эмбарго, а также «общенациональная враждебность» по отношению к Флориде [Там же, р. 159].

Я хочу обратить особое внимание на один очень редко упоминающийся факт. Большинство источников говорит о том, что к концу бума лоты хоть и росли в цене, но предлагались на все более льготных финансовых условиях – в смысле первоначального взноса и рассрочки. Но были и другие прецеденты. В частности, вышеупомянутый известный девелопер Карл Фишер финансовые условия покупки не смягчал, а даже ужесточил. Предоплата должна была составлять не менее 20%; кроме того, он продавал не каждому – покупатель должен был быть для него «приемлемым» и доказать свою финансовую состоятельность. Если на таких условиях покупателя не находилось, то лот просто снимался с продажи. Фишер считал, что цены слишком высоки и если он ослабит контроль, то его объект станет предметом спекулятивной игры со всеми вытекающими отсюда последствиями [Ballinger, р. 8 7–88].

Сакольски указывает на то, что флоридский бум сильно отличался от других бумов недвижимости XIX – начала XX века в США. Флорида – это единственный эпизод, где инвесторы потеряли деньги. В Огайо, Айове, Чикаго и Лос-Анджелесе этого не было. Во Флориде больше всего потеряли не спекулянты, а те, кто купил участки под девелопмент, то есть инвесторы.

Примечательно, что современники бума понимали, что восстановление неизбежно. Так, Вандерблю еще в 1927 году писал: «Улучшения будут сначала медленными (так почти всегда происходит после серьезного обвала), восстановление будет замедляться текущим избыточным предложением и огромным количеством долгов на местном уровне. Но два величайших актива штата – мягкая зима и близость к плотно заселенным штатам – обещают, что в течение нескольких лет восстановление после нынешней депрессии будет гарантированным и масштабным [Vanderblue 1927b, р. 269].

Он оказался прав. В 1933 году началось постепенное восстановление деловой активности во Флориде. Динамика количества зарегистрированных сделок с недвижимостью в штате такова: 1925 год – 174 тыс., 1926-й – 98 тыс., 1932 год – 17 тыс., 1935-й – 34 тыс. (это уровень 1925 года) [Ballinger 1936, р. 160]. В долгосрочной перспективе вложения во флоридскую недвижимость оказались не столь уж плохими. По данным, которые приводит Собел, участок, купленный на пике, в 1925 году, за 60 тыс. долларов, в 1973-м стоил 1 млн долларов [Sobel 2000, р. 296]. Это рост примерно в 16 раз, а инфляция за этот период составила примерно 2,4 раза. Иными словами, реально стоимость участков увеличилась примерно в 13 раз, или почти на 5,5% в год в реальном выражении. Конечно, данная прикидка очень грубая, но понятно, что это прекрасная долгосрочная доходность для вложений на пике пузыря. (Приведенный пример наводит на мысль о том, не повторится ли такой сценарий в Дубае: нынешнее падение, но затем – долгосрочный рост.)

Подведем итог рассказу о флоридском буме. Пузырь, несомненно, имел место. Это выражается и в количестве рекламных полос в посвященных недвижимости газетах, и в активности спекулянтов квитанциями, и во многократном обороте квитанций, и в быстром росте цен на пустом месте, если не считать финансовых послаблений. Бум недвижимости во Флориде привел и к дисбалансам

в реальной экономике – из-за перетока капитала из других регионов и отраслей. Но опять, как и в случае с тюльпанами, «Компанией Южных морей» и «Системой “Миссисипи”», пузырем можно, наверное, назвать лишь события нескольких последних месяцев. И это действительно, как говорили в XIX веке, похоже на сон – приснившееся богатство исчезло, когда все проснулись. Сделки по высоким ценам заключались, но в основном были развернуты в обратную сторону, и большинство продавцов не только не заработали, но и понесли убытки, как минимум, на налогах. Я не была во Флориде, потому что мне никогда не хотелось туда поехать. Но после того как я написала эту книгу, потянуло съездить в это место и посмотреть своими глазами: ведь все эти отели Флаглера, виллы в мавританском стиле, дома в стиле ар деко сохранились до сих пор. К тому же недвижимость сейчас там резко падает в цене и уже упала гораздо больше, чем в других районах США. Может быть, у нас есть шансы?

* * *

Прекрасно иллюстрирует флоридское безумие отрывок из романа ныне почти забытого, но хорошего американского писателя Теодора Пратта с незатейливым названием «Большой пузырь. Роман о флоридском буме». Он вышел в свет в 1951 году. Кстати, сам роман гораздо лучше, чем его заголовок. Те, кто интересуется художественными бизнес-книгами наподобие произведений Артура Хейли, сочтут это произведение интересным. Пратт очень долгое время жил во Флориде и написал три романа на материале ее истории, которые считаются его «флоридской трилогией». «Большой пузырь…» – последний роман из нее. Коротко сюжет его таков. В 1923 году подающий надежды, но еще не раскрутившийся нью-йоркский архитектор Адам Пайн со своей женой Эвой бросает все и едет на машине во Флориду. Адам учился в Париже и стажировался в Испании, где проникся духом средиземноморской Европы. Влюбленный в испанскую и мавританскую архитектуру, он считает, что Флорида – самое подходящее место для построек в этом стиле, там он будет органичен. Плюс Пайн кожей чувствует, что там что-то назревает. Подъезжая к месту назначения, он встречает некого Герри, добирающегося туда же автостопом. Герри на мели, причем до такой степени, что не может себе позволить обед в придорожной забегаловке. Он продавец от бога, может продать что угодно кому угодно, но погорел на торговле фальшивыми ценными бумагами и вынужден был убраться из Нью-Йорка практически в чем мать родила. Герри тоже чувствует, что во Флориде «что-то начинается». Герри уверен, что преуспеет в спекуляциях участками, даже не имея стартового капитала.

В Палм-Бич пути Адама и Герри расходятся. Адам довольно быстро (но совершенно случайно) получает первого клиента, и после успеха проекта (а это была клубная резиденция «Фламинго», которая будет упомянута в приводимом ниже отрывке) предложенный им испанский стиль становится супермодным, и у Адама нет отбоя от заказчиков. Герри же сперва занимается чем попало, потом становится контрабандистом – в период «сухого закона» он переправляет с Багамских островов алкогольные напитки, затем уламывает молодую вдовушку продать ему оставшуюся ей от мужа землю за полцены, и наконец дело доходит до спекуляции участками в больших масштабах. К этому времени флоридский бум уже в самом разгаре.

Герри покупает большой кусок земли, уже далеко от моря, разбивает его на лоты, наведывается со своим планом к Адаму и просит у него эскиз «въездной группы в коттеджный поселок», как сказали бы сейчас у нас. Адам рисует за несколько минут пару колонн, параллельно придумывая название поселка – Гранада-Мэнорс. В названии должно быть что-то испанское, ибо испанская тема в моде: Адам в Испании был, ему и карты в руки. За эскиз Герри дарит Адаму два участка в поселке. Потом он изготавливает что-то, отдаленно похожее на эскиз Адама, ставит эту «въездную группу» в чистом поле и собирает толпу желающих купить землю, организуя перевозку людей из города на автобусах. Герри приглашает Адама на церемонию открытия. Тот едет из чистого любопытства.

Вот что происходит дальше.

«Герри… показал тростью в сторону горизонта.

– Посмотрите на нее! – воскликнул он. – Посмотрите на эту прекрасную, плодородную, бесценную землю, простирающуюся перед вами. И пусть кто-то осмелится сказать мне, что он когда-нибудь где-нибудь на планете видел что-либо лучше.

Этот вызов никто не принял. Толпа повернулась, следуя его указаниям, посмотрела на землю, потом опять на Герри, слушая его жадно, поглощая каждое слово.

– Я верю во Флориду, – провозгласил он. – Я верю в цену Флориды. И я собираюсь просить вас поверить во Флориду. Я собираюсь просить вас поверить именно в эту часть Флориды. И это будет нетрудно для вас, поскольку вы, так же как и я, любите эту великую суверенную землю и понимаете открывающееся перед нею будущее. Сегодня мы видим только пустынную землю да величественные деревья, все еще окружающие эту территорию. Завтра здесь появятся дом за домом, коттедж за коттеджем, зеленые лужайки перед ними, апельсиновые деревья, увешанные золотыми фруктами, зреющими в садах и превращающими Гранада-Мэнорс в сад. В Испании, в честь которой он назван, ничто не может с ним сравниться.