Антикризисная книга Коммерсантъ'a
Шрифт:
как бизнес-единицы, и владельцы пытаются вывести их хотя бы в ноль», – рассказывает
Евгений Скоморовский, совладелец компании Century 21 Запад.
Под крупными риэлтерскими агентствами обычно подразумевают так называемую «большую
четверку», контролирующую около трети рынка: АН МИАН, Инком-недвижимость, Миэль-недвижимость и Бест-недвижимость. Сейчас они существуют в рамках холдингов.
Прибыльность таких подразделений не является самоцелью – основной доход
приносят их старшие братья-девелоперы.
Пока что «большая четверка» и другие похожие структуры на жизнь не жалуются: девелоперское подразделение спасет собратьев даже в случае затяжного кризиса на
вторичном рынке. Правда, оно же утянет их на дно, если (скорее когда) девелоперам самим
придется нелегко – при отсутствии продаж и возможности реструктурировать кредиты. По
словам Аркадия Литовского, при таком раскладе падут даже самые крупные аффилированные
со строителями риэлтеры.
Аффилированным агентствам будет тяжелее, чем независимым, еще и потому, что их позиция
в случае конфликтов с родственниками-девелоперами явно проигрышная. Девелоперы
заинтересованы в том, чтобы цены на недвижимость не упали. Риэлтеры, для которых
отсутствие сделок страшнее, чем даже меньший (в случае падения цен) размер комиссий, мечтают о снижении цен и возобновлении спроса. Акционерам таких холдингов нужно либо
максимально «разводить» строителей и продавцов, отправляя последних в свободное рыночное
плавание, либо выбирать, что приоритетнее. Выбор получается простой: девелоперское
направление до сих пор было примерно в десять раз прибыльнее риэлтерского.
«Олигарх покупает себе дом с помощью девочки Маши. Маша ему нравится, и он говорит: „Что
ты сидишь тут брокером? Давай откроем свое агентство недвижимости, это ведь такой хороший
бизнес“. Маша приводит с собой Лену и Наташу. Так и получаются новые агентства элитной
недвижимости», – рассказывает Ирина Могилатова, которая сама раньше была начальником
отдела продаж поселка «Антоновка», а теперь возглавляет брокерско-консалтинговую
компанию Tweed.
Бизнес это действительно «хороший». Инвестиции по олигархическим меркам смешные –около $300 тыс., а срок окупаемости и вовсе анекдотичный, в случае с Tweed – 2,5 месяца. На
кризис Могилатова смотрит оптимистично: «Наши риэлтеры работают на процентах, поэтому
издержки минимальны. Чтобы окупить затраты на существование, нам достаточно проводить
две сделки в месяц».
Правда, у специализации на элитной недвижимости есть и обратная сторона. Риэлтеры, работающие одновременно в разных ценовых сегментах,
объекты экономкласса и падение интереса к дорогому жилью. По данным Penny Lane Realty, цены на вторичную «элитку» в Москве теперь находятся в диапазоне $15–50 тыс. за 1 кв. м (на
треть больше, чем в начале года), что в 2,5–7 раз дороже жилья экономкласса. По оценкам
Литовского, предложение в этом сегменте в несколько раз превышает спрос, в то время как в
экономклассе число потенциальных покупателей примерно соответствует числу продавцов.
Правда, потенциальные покупатели ждут снижения цен и не заключают сделок.
Участники рынка уверены, что число агентств элитной недвижимости, присутствующих сейчас
на рынке, слишком велико – только в Москве их работает более 40. Кризис заставит часть из
них закрыться.
Похожую историю риэлтеры уже проходили десять лет назад. «В 1997 году, когда мы только
начинали работать, у нас было два риэлтера. К концу 1998-го, во время кризиса и
последовавшего падения цен на недвижимость, – уже 50, и это при снижении цен», –вспоминает Владимир Яхонтов, управляющий партнер Миэль – загородная недвижимость. Да и
за весь 1998 год объем сделок на рынке упал всего на 9 %.
Все, что нужно риэлтерам сейчас, – сменить направление усилий. «Мы поменяли не стратегию, а тактику, – говорит Михаил Куликов из Инком-недвижимости. – Сейчас надо более конкретно, я бы даже сказал, решительно работать с продавцом». Если раньше агентство «давило» на
покупателей, пользуясь дефицитом предложения и ежедневно растущей ценой, то теперь
пришло время убеждать продавца пойти на небольшое снижение сегодня, чтобы не
«опускаться» еще больше завтра. Именно так и начинается обвал рынка.
Количество жертв затишья на рынке недвижимости зависит и от того, как долго оно продлится.
По мнению участников рынка, критичным для агентства недвижимости является падение
объема сделок на 25–30 %. То есть подавляющее большинство риэлтеров уже сейчас работают
в убыток. Александр Мальцев и Евгений Скоморовский (Century 21 Запад) рассчитывают, что
такое «осадное положение» сохранится до весны 2009-го. Многие риэлтеры не исключают, что
«мертвый сезон» установился надолго. «В регионах ситуация будет гораздо тяжелее и
печальнее. Риэлтеры там еще живы, но умирать станут гораздо быстрее, чем в Москве», –полагает Аркадий Литовский из Национальной риэлтерской группы.
Зато перед вовремя накопившими финансовый «жирок» (а он должен покрывать затраты на