Чужие уроки — 2007

Голубицкий Сергей Михайлович

Разница между ставками prime и subprime настолько значительна, что можно смело говорить о гражданстве двойного сорта. Судите сами (Рис. 3).

Сегодня 25% населения США подпадает под категорию subprime (рейтинг ниже 620). Каждый четвертый американец. Кроме того, у клиентов subprime потребности в ипотечном кредитовании завышены относительно благополучных граждан. Почему? Потому что во второразрядную категорию входят люди с неустоявшимся либо несформированным бытом: иммигранты, низкооплачиваемые работники, находящиеся в постоянном поиске доходных мест, разорившиеся предприниматели, матери-одиночки и — основная группа! — молодежь, которая не может похвастаться

ни кредитной историей, ни высокой зарплатой.

Рассмотрим теперь специфику кредитования subprime rate, которым занималась коматозная New Century и продолжают заниматься ее коллеги вроде HSBC Holdings, Countrywide Financial, WMC Mortgage («дочка» General Electric) и First Franklin Financial (подразделение Merrill Lynch). Очевидно, что ни один здравомыслящий американский человек не согласится влезать в 30-летнее долговое ярмо по кредитной ставке 10% годовых, тем более зная, что его сосед с «правильным» рейтингом FICO может получить деньги вдвое дешевле. Подобное обстоятельство заставляет кредитодателей, специализирующихся на subprime, постоянно изобретать хитромудрые схемы, способные подсластить пилюлю (с ядом) и закамуфлировать неприглядное положение дел.

Самая популярная в Америке схема ипотечного кредитования subprime rate называется «2–28». Смысл ее в следующем: первые два года кредит предоставляется по фиксированной ставке, которая не то что ниже prime rate, а просто символична — 1–2% годовых. Считается, что за два года клиент окрепнет, обживется, встанет на ноги, а главное — подготовится морально и материально к грядущему неприятному повороту событий: после окончания двухлетнего периода фиксированная ставка превращается в adjustable (плавающую) с привязкой, как правило, к ставке LIBOR4 + 5%. Сегодня это соответствует 10,2%. Замечательная нагрузка на ближайшие 28 лет, особенно после того, как вы привыкаете к 1%.

Вторая вариация на тему кредитования subprime rate еще ужаснее первой, называется «Отрицательная амортизация» (Negative Amortization или NegAm) и представляет собой изысканно закамуфлированный шлях в долговую яму. Выглядит NegAm так. Поначалу клиенту предоставляется полная свобода. Его ежемесячный платеж может выполняться по регулярной ставке (regular payment), больше ее (pay more), либо меньше (pay less). Предполагается, что «отрицательная амортизация» позволит клиентам в светлые месяцы жизни задействовать платеж pay more, при котором «лишние деньги» будут вычитаться из суммы основной задолженности, снижая все последующие процентные отчисления по кредиту. Другое дело, что затруднительно представить себе человека, который оформлял бы NegAm ради того, чтобы переплачивать и без того жуткую ставку subprime (10%). Ясное дело: люди соглашаются на отрицательную амортизацию ради платежей pay less, которые позволяют какое-то время платить за купленный дом чуть ли не символические деньги (1% годовых).

Возникает вопрос: «Как долго длится лафа со льготными платежами по схеме NegAm?» Ответ: «Весьма недолго». В основном, допускается 115%-е увеличение суммы изначального кредита. Иными словами, если вы купили дом за 300 тысяч долларов, взяв все деньги в ипотечный кредит по схеме NegAm, вы можете вносить минимальные ежемесячные платежи, пока размер вашей задолженности не возрастет до 345 тысяч долларов. Что потом? А потом — сливай воду: вас не только переводят на полноценные ежемесячные платежи по самой невзрачной ставке subprime, но и рассчитывается она уже не от 300 тысяч, а от 345! Как хочешь, так и выкручивайся, потому что вопрос неплатежей решается быстро и эффективно. Раз не заплатил, два — и песенка спета: инициируется процедура foreclosure5, дом выставляется на продажу, банк забирает себе всю задолженность, а вам отдают то, что останется (если останется).

Зачем New Century занималась кредитованием subprime rate, думаю, всем понятно: дополнительный риск с лихвой окупался вдвое большей процентной ставкой, которую ипотечные ростовщики получали с клиентов. Не столь очевидна мотивация тех, кто с радостью subprime-кредиты на себя записывал. Здесь-то мы и подходим к самой сути всего американского недвижимостного пузыря: клиенты New Century делали ставку на то, что цены на дома будут расти до бесконечности! Иными словами: берется кредит с отрицательной амортизацией, делаются практически дармовые ежемесячные платежи — обычно все те же полтора-два года, — а как только льготный период заканчивается и предполагается, что клиент перейдет на платежи по полной ставке, кредит рефинансируется! Каким образом? Да таким, что за истекшие полтора-два года

стоимость дома выросла настолько, что сумма, полученная под вторичный заклад, позволяет и погасить первый кредит со всеми выплаченными по нему процентами, и покрыть платежи нового льготного периода, и еще прилично заработать! Получается, что счастливый обладатель низкого кредитного рейтинга FICO самым комфортным образом обеспечивал себе проживание в хорошем доме, за который практически ничего не платил, да еще и подспудно зарабатывал на своем жилище! Чем не Земля Обетованная?

Кирдык

Увы, оказалось, что палка-то — о двух концах. Описанная выше ситуация цвела пышным цветом с весны 2003-го по лето 2005 года, пока рос спрос на новые дома и медленно увядал фондовый рынок. Все это время недвижимость выполняла функцию заменителя прибыльной биржевой игры и была тем самым блаженным местом, где широкие народные массы зализывали финансовые раны после потерь, понесенных на фронте «доткомов»6.

Что вышло дальше? Дальше биржа потихоньку пришла в себя после нокдауна, приписанного легендарному Усаме бен Ладену, и Федеральный комитет по открытому рынку (FOMC) ринулся стимулировать процесс возрождения фондового рынка единственно доступным ему способом: стал планомерно повышать ставку федеральных фондов. Очевидно, что за ней потянулись и все остальные процентные ставки — и брокерского займа, и депозитарных сертификатов, и коммерческих бумаг, и дисконтирования, и ипотечного кредитования prime и subprime.

Рост ставок prime и subprime мгновенно испортил малину с бесконечным выгодным рефинансированием кредитов. Поскольку новые кредиты стали обходиться дороже, ипотечные должники — обратите внимание: не только subprime, но и prime! — стали испытывать затруднения с рефинансированием и выплатой текущих ежемесячных платежей, участились дефолты по кредитам с последующим выставлением недвижимости на продажу (foreclosure).

Выстраивание дальнейшей цепочки — дело техники: избыток предложения на рынке жилой недвижимости на протяжении всего 2006 года привел к остановке роста цен и даже частичному их снижению. Именно это обстоятельство обернулось подлинной катастрофой для клиентов subprime, и без того пострадавших от увеличения кредитных ставок по ипотеке. Помните ситуацию, при которой основная сумма задолженности по кредиту NegAm возрастала с 300 до 345 тысяч долларов, после чего клиент продавал дом, скажем, за 350 тысяч по текущей рыночной цене и полностью перекрывал старый кредит? В новых обстоятельствах стоимость дома... снижалась до 275 тысяч. Горе-риелтор оказывался в ситуации, когда его долг (345 тысяч) сильно превышал себестоимость залога (275 тысяч). Ситуация эта обрела сочный эпитет «go under water»7 и предполагала два выхода: либо продолжать ежемесячные выплаты по чудовищным ставкам (12–15% с учетом увеличения основной суммы задолженности), либо — объявлять себя банкротом со всеми вытекающими последствиями.

Обе схемы и разыгрывались весь 2006 год с возрастающим напряжением. В конце концов, ипотечным кредитодателям subprime rate типа New Century стало элементарно не хватать оборотных средств для предоставления новых кредитов, поскольку поступления по старым кредитам резко сократились из-за участившихся банкротств и затяжных процедур foreclosure, не позволяющих выручить быстрые деньги за отторгнутую недвижимость. New Century по привычке обратилась за «коротким капиталом» к своим инвестиционным партнерам, а те, внимательно отслеживая реальное положение дел на рынке, дали от ворот поворот! Круг замкнулся!

Почти замкнулся. Для полноты картины недостает лишь одного звена — застройщиков. Впрочем, никаких сложностей с пониманием их позиции не возникает. Как только рост цен на рынке жилой недвижимости остановился, застройщики стали в спешном порядке сворачивать возведение новых домов, пытаясь избавиться от растущего инвентарного кома. Сокращение роста строительства новых домов хрестоматийно стало основным главным признаком кризиса на рынке недвижимости?

Полюбуйтесь-ка еще на один график (Рис. 4). Это график Philadelphia Housing Sector index — индекса строительного сектора, отслеживающего положение дел у 21 крупнейшего застройщика США. Главное, на что следует обратить внимание, так это на разворот вниз, случившийся в самом начале 2007 года и совпадающий по времени с крахом New Century. Разворот этот случился после того, как график приблизился к важнейшей точке поддержки и сопротивления на уровне 250 пунктов. Приблизился и не сумел преодолеть, дав окончательное подтверждение неизбежно грядущему медвежьему тренду, который сформировался еще летом 2005 года.