Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
В ходе бесед с жильцами прилегающих домов очень легко допустить ошибку. Следуйте приведенным ниже правилам, и вам удастся избежать нежелательных инцидентов.
Что следует делать
• оденьтесь прилично и всем своим видом выражайте энтузиазм;
• будьте всегда вежливы;
• честно излагайте факты;
• будьте готовы к ответам на вопросы;
• больше слушайте и не ввязывайтесь в споры;
• постарайтесь установить хорошие взаимоотношения;
• если вы не знаете ответа на вопрос, обязательно зайдите еще раз и удовлетворите любопытство собеседника (это поможет укрепить и улучшить отношения с ним);
• в разговоре
• попросите о поддержке и возьмите контактную информацию;
• постоянно поддерживайте контакты с соседями;
• попросите жильцов, выразивших вам поддержку, пригласить друзей на небольшое собрание, где вы сможете подробно проинформировать их о своем проекте;
• попросите подписать петицию и пригласите тех, кто поставил подпись, на слушания в городскую администрацию, вручив им карточку с указанием места, даты и времени заседания;
• попросите их направить письмо по электронной почте или позвонить членам городского совета и выразить свою поддержку проекту (имейте при себе соответствующие номера телефонов и адреса);
• получите одобрение от торгово-промышленной палаты, ассоциации строителей и совета риэлторов.
Чего нельзя делать
• Не оставляйте у жильцов никаких документов, связанных с проектом, кроме своих визитных карточек и информации о слушаниях в городской администрации (вручайте ее только тем, кто выражает вам поддержку). Возможно, по ходу дела вам придется вносить изменения в проект. Если у соседей на руках окажется первоначальный план, они смогут обвинить вас в обмане.
• Не преувеличивайте достоинств своего проекта.
• Не устраивайте собраний жильцов на раннем этапе. Групповую психологию очень трудно изменить, если люди с самого начала настроены негативно.
• Не делайте свои разногласия с соседями делом принципа.
• Не угрожайте соседям, а старайтесь раскрыть новые возможности, которые предоставит им ваш проект.
Одновременно с этим…
Продолжайте поддерживать контакты со всеми людьми, с которыми вы познакомились в предыдущие шесть месяцев, включая своих друзей из департамента планирования, комитетов, комиссий и городского совета.
Постарайтесь склонить на свою сторону лидеров всех общественных организаций. Нанесите личный визит каждому из них – это очень важно.
Политики, с которыми у вас установились хорошие отношения, могут вам помочь, но вы должны дать им мотив для поддержки, сократив до минимума перечень возражений соседей. Политики должны знать, существует ли среди жильцов оппозиция, какие требования они выдвигают и какие меры вы предпринимаете, чтобы устранить разногласия.
Политик должен понять, почему ему выгодно поддерживать вас и противодействовать оппозиции (личные интересы и стремление к самосохранению!). Если вы хорошо подготовились за предыдущие шесть месяцев и знаете, как голосовал тот или иной политик по поводу аналогичных проектов в прошлом, то убедительные аргументы найдутся у вас сами собой.
Помните, что решающее слово остается за городским советом. Перед тем как подавать заявку, вы уже должны быть уверены, что при заключительном голосовании наберете нужное количество голосов. Если такой уверенности нет, перенесите голосование на более поздний срок.
Конец игры
Каким может быть самый удачный итог всех ваших трудов?
• Вы накопили знания, обзавелись хорошими связями, которые помогли вам в приобретении земельного участка и получении права распоряжаться им по своему усмотрению.
• Вы получили разрешение на строительство, создав тем самым добавочную стоимость недвижимости.
• У вас есть строительная фирма, готовая купить землю по значительно более высокой цене, чем вы приобрели ее у прежнего владельца.
• Вы добились успеха
Возьмите на заметку
Важно не столько владеть землей, сколько иметь право распоряжаться ею.
Знания, знания и еще раз знания
Самый лучший способ чему-то научиться – это начать с малого. Но вскоре вы поймете, что масштабы проекта не имеют особого значения. Реализуя малый проект, вы должны будете предпринять те же самые шаги, что и в работе над крупным. А это значит, что большой проект принесет вам больше денег при одинаковой затрате усилий. Главное только – приобрести уверенность в себе.
Именно так и действует «M3 Companies». В планировании, получении разрешений на строительство и реализации крупных строительных проектов мы используем опыт, накопленный более чем за четыре десятка лет. Он позволил нам успешно завершить проекты с освоением земельных участков на 610 и 1100 акров в Прескотте, 2100 акров в Виккенбурге, 2000 акров в пригороде Денвера и 6000 акров в Игле.
Но не думайте, что вам удастся избежать ошибок. Их допускают все. Переверните эту страницу своей истории и продолжайте двигаться дальше. Успех зависит только от вас.
Будущее
Какое будущее ожидает инвестора, который решил специализироваться на освоении земельных участков и получении разрешений на строительство? Надо рассчитывать на то, что с введением каждого нового закона, правила или постановления правительственные органы будут все больше ограничивать право на использование земли. С каждым годом становится все труднее пробираться по этому минному полю, и все меньше людей выражают желание попробовать свои силы в этом деле. Однако спрос девелоперов и строителей на подготовленные к застройке участки растет из года в год. Следовательно, у вас появляются все новые возможности.
В чем же залог успеха? В знаниях. Только накопленные знания помогут вам сохранить свою востребованность на рынке недвижимости. Вы можете работать на себя, консультировать других или руководить девелоперской компанией. Распоряжение приобретенной землей – это будущее сферы недвижимости. Данная глава дает вам все инструменты, чтобы построить это будущее для себя.
Знание – ваш капитал. Но, в отличие от других форм капитала, таких, как деньги, имущество, долговые обязательства, он только ваш, и никто не сможет у вас его отнять. Он может только расти, помогая вам добиваться успеха.
Но самое главное, этот капитал приобретает особую ценность, когда экономика оказывается в состоянии рецессии. Продавцы земли становятся более сговорчивыми, предоставляя вам время для получения необходимых разрешений на строительство. Кредиторы, изымающие имущество у несостоятельных должников, вынуждены обращаться к вам за советом, готовя его к продаже. Почему? Потому что вы умеете добавлять стоимость собственности, которая теряет ее в сложившихся рыночных условиях. Это делает вас незаменимым, востребованным и создает для вас крайне выгодную ситуацию.
Требуется много месяцев, чтобы получить разрешение на застройку и осуществить перепродажу земли. Используйте нынешний период рецессии, чтобы заняться подготовкой земельных участков к строительству. Когда спад в экономике закончится, как это всегда бывает, вы сможете немедленно воспользоваться стадией подъема, потому что ваша земля уже готова к застройке. Сейчас самое время.
В период рецессии ваши заявки рассматриваются намного быстрее, потому что городские власти не слишком загружены работой. Более того, политическим лидерам становится все труднее отклонить ваш проект перед лицом растущего дефицита муниципального бюджета. И не забывайте, что землевладельцы тоже готовы в это время пойти вам на уступки. Они нуждаются в вас!