Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Мой последний совет состоит в следующем: не бойтесь быть непохожим на других. В период рецессии все мысли людей сосредоточены на состоянии экономики и фондового рынка. Они не замечают выгодных возможностей, которые появляются только в тяжелые времена. Когда никто не вкладывает деньги, когда банки не выдают кредитов, когда недвижимость резко теряет в цене, вы должны помнить: у вас есть самый ценный капитал – ваши знания.
Пусть остальные теряют время, оглядываясь назад и пытаясь защитить свои стремительно тающие сбережения. Вы должны тратить время на то, чтобы разбудить спящего гиганта прибыльности в сфере недвижимости. Пора действовать.
Скотт Ширмер – президент «Schirmer Ball Company» и генеральный директор «SMDI Company».
21. Том Уилрайт. Залоговое право на имущество как инструмент инвестиционной политики
Том Уилрайт – один из тех людей, которые не просто разбираются в сложнейших аспектах инвестирования, но и сами являются инвесторами, применяя на практике то, чему учат других. Я люблю окружать себя такими людьми, как Том, потому что они не только рассказывают, что вам нужно делать, но и делают то, о чем говорят. Том – настоящий стратег в области налогов. Он знает, какие льготы и послабления правительство предоставляет инвесторам, которые разбираются в налоговом кодексе и играют по его правилам.
Более двадцати пяти лет Том помогает инвесторам, разрабатывая для них инновационные налоговые и деловые стратегии. Он прирожденный учитель. Даже в самом начале своей карьеры, работая в крупной бухгалтерской фирме «Big 4», он находил время, чтобы обучать тысячи бухгалтеров. Он умеет просто и доступно излагать сложный материал. Для этого надо самому отлично разбираться в предмете и обладать способностями сводить множество деталей к немногим значимым истинам. В основе этих способностей Тома лежат долгие годы, которые он посвятил изучению налогообложения и налоговых стратегий.
Том оказал громадное влияние на мою жизнь не только своими глубокими знаниями. Если вы читали мое вступление к 1-й главе, то, вероятно, помните о его мормонском вероисповедании. Религия Тома и его единоверцев учит делиться с ближними, а это немало значит во времена финансового хаоса.
Один из обычаев мормонов считался ранее несколько странным, но в наши дни уже воспринимается совершенно по-другому. Они запасают пищу, воду и деньги с таким расчетом, чтобы с их помощью можно было прожить весь год. Так поступают многие из моих друзей-мормонов, и мы с Ким тоже берем с них пример. Это делается на случай экономических бедствий или полного финансового коллапса. Вспомните, насколько близко мы подошли к этому порогу в 2008 году!
Мы привыкли жить в условиях изобилия и не задумываемся о том, чем мы готовы будем пожертвовать ради еды и других жизненно необходимых вещей в тяжелые времена. Многим известно, что в супермаркетах хранятся запасы продовольствия на три дня. Если когда-нибудь вам доводилось жить в местности, где высока вероятность ураганов, то вы знаете, насколько быстро расхватываются в магазинах продукты при объявлении штормового предупреждения. Вода, хлеб, консервы, электрические батарейки и другие жизненно необходимые вещи исчезают с полок буквально за несколько часов.
В 2008 году мир вплотную подошел к черте, за которой виднелся полный коллапс системы кредитных карточек. Задумайтесь об этом. Что произойдет, если у вас нигде не будут принимать кредиток для оплаты? Что вы сможете купить на наличные деньги из своего кармана, бумажника или копилки? Да почти ничего. Мир окажется в состоянии полного хаоса.
Разумеется, я вовсе не желаю подобных финансовых катастроф, но Том научил меня быть готовым к ним. А если я готов к подобным сюрпризам, то мне не о чем беспокоиться, я способен ясно мыслить во времена любых экономических бедствий и могу воспользоваться всеми благоприятными возможностями, которые будут предоставлены. Именно в такие периоды и сколачиваются огромные состояния.
Том оказал влияние на многие аспекты моей жизни, и я очень ценю его за это. Данная глава, в которой он делится своими знаниями, представляет собой ценный источник информации для тех, кто готов воспользоваться выгодными инвестиционными возможностями сейчас и в будущем. Я высоко оцениваю как его личные, так и профессиональные качества. Это настоящий друг.
Достаточно
Одни, к примеру, предпочитают вкладывать деньги в индивидуальные жилые дома, потому что такие инвестиции осуществляются относительно просто и не требуют особого менеджмента недвижимости. Другие более охотно покупают коммерческую недвижимость, так как при этом в управлении находится небольшое количество зданий, а в качестве арендаторов приходится иметь дело с владельцами ограниченного количества фирм, а не с массой квартиросъемщиков. Третьим больше нравятся инвестиции в жилые многоквартирные дома, где потеря одного жильца не оказывает особого влияния на величину совокупного денежного потока. Есть и такие инвесторы, которые скупают неблагоустроенные земельные участки, где вовсе нет никаких арендаторов.
Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, подумайте, какие ее категории вам лучше всего подходят, исходя из личных инвестиционных предпочтений. Вы добьетесь б'oльших успехов в деле, которым вам нравится заниматься. От этого и жить становится веселее!
Чаще всего мне приходится слышать от начинающих инвесторов вопрос, каким типом недвижимости я бы им порекомендовал заняться. Повторю еще раз: следует руководствоваться своими личными склонностями.
Определившись с инвестиционными предпочтениями, вы должны выбрать себе категорию недвижимости, которая в наибольшей степени соответствует им. Эта книга дает обширный материал для начального анализа всевозможных видов инвестирования в разные категории недвижимости.
Один из самых малоизвестных и в то же время крайне выгодных видов вложения денег в недвижимость – это инвестирование в заложенное имущество. Здесь можно встретить самые доходные сделки. Для начала мне хотелось бы вкратце разъяснить, что такое залоговое имущество. Затем мы обсудим, подходит ли вам такая разновидность инвестирования, и если вы сочтете этот вариант приемлемым, то мы выберем соответствующую инвестиционную стратегию.
Что такое инвестиции в залоговое имущество
Этот вид инвестиций порожден нашим законодательством. Правительство любит пользоваться налоговыми поступлениями, но очень не любит собирать налоги и, тем более, брать на себя функции банкиров. Деньги нужны правительству прямо сейчас, чтобы покрыть дефицит бюджета. Поэтому, если налогоплательщик по какой-то причине решает не платить налоги, в частности за недвижимость, то перед правительством возникает серьезная проблема. Порой процесс взыскания налога затягивается на целые годы и далеко не всегда заканчивается успешно. Но если правительство не хочет быть кредитором, то еще меньше ему хочется быть владельцем недвижимости. На самом деле ему нужны только наличные, причем срочно.
Итак, вместо того чтобы брать на себя функции кредитора и владельца недвижимости и ждать, пока налогоплательщик погасит свою задолженность, многие местные администрации нашли способ немедленного получения денег. Он называется установлением залогового права на имущество. В упрощенном виде этот процесс выглядит так:
1. Правительство облагает налогом объект недвижимости, к примеру участок земли. В большинстве случаев владелец просто уплачивает требуемую сумму.
2. Но как быть, если землевладелец не платит налогов вовремя?
3. В этом случае правительство устанавливает на недвижимость залоговое право для обеспечения уплаты налога.
4. Затем это право продается инвесторам, к примеру вам или мне. Продажа осуществляется на публичном аукционе. В качестве начальной цены назначается неуплаченная сумма налога плюс другие дополнительные расходы.
5. Если залоговое право продается на аукционе, то инвесторы соперничают за его покупку. Торги должны быть публичными, чтобы в них могли принять участие обычные граждане вроде меня или вас. В одних штатах цена во время торгов последовательно набавляется. Право на залог получает тот, кто предложил наивысшую цену, но при этом процент на залоговую стоимость остается фиксированным. В других штатах цена, наоборот, убавляется, но чем меньше цена, по которой покупатель приобрел залог, тем выше процент. Стандартный процент на залоговую стоимость имеет разную величину в различных штатах и может достигать 18 процентов годовых.
6. Таким образом, покупатель залога получает еще и проценты с его стоимости.
7. Проценты накапливаются до тех пор, пока налогоплательщик (или банк, держащий эту землю в залоге) не уплачивает инвестору сумму налога плюс набежавшие проценты, чтобы выкупить залог.
8. Если деньги инвестору так и не поступают, то по истечении определенного периода времени он становится владельцем земли, уплатив для этого сбор за совершение операции по изъятию и передаче собственности.