Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
• Отчет следует закончить как можно раньше. Оттягивать его подготовку нет никакого смысла.
Результаты исследования позволяют сделать вывод об особенностях грунтов, которые могут повысить стоимость строительства и, как следствие, снизить ценность участка в глазах потенциальных покупателей. Некоторые грунты имеют повышенную способность к расширению, что существенно удорожает строительные работы. Если же в грунте присутствуют скальные породы, то их, возможно, придется взрывать, что также сказывается на стоимости земляных работ. Если вместо пользования городскими канализационными сетями вы собираетесь сооружать собственные отстойники, то свойства грунта на участке приобретают особое значение. На некоторых
Во время последнего бума на рынке недвижимости один из моих клиентов приобрел по дешевке 900 акров земли для ее последующей спекулятивной перепродажи. Уже после покупки он обратился ко мне за помощью. Оказывается, покупатель недостаточно тщательно провел подготовительные мероприятия перед приобретением и не провел исследования грунта. Если бы он это сделал, то вовремя обнаружил бы, что грунт обладает повышенными свойствами расширения. Из-за этого сооружение фундаментов на участке настолько повышалось в цене, что общая стоимость зданий становилась неконкурентоспособной на рынке. Как ни прискорбно, эта инвестиция оказалась крайне убыточной даже несмотря на то, что земля была приобретена очень дешево. Я ничем не смог ему помочь. А ведь таких последствий легко можно было избежать. Следовало просто выполнить свою домашнюю работу и заказать обследование грунта.
Мораль: свойства грунта имеют большое значение. Не экономьте на вещах, которые стоят дешево, но могут сберечь огромные деньги.
По результатам этого обследования вам станет ясно, находится ли ваш участок в экологически чистой зоне или есть какие-то проблемы. Например, раньше где-то поблизости могла находиться автозаправочная станция с подтекавшим бензохранилищем, и следы этих протечек могут обнаружиться на вашей территории.
Если будут выявлены подобные моменты, то вы получите рекомендацию на проведение углубленного исследования. Оно стоит недешево и занимает много времени. Лабораторные анализы покажут, имеются ли вредные или опасные загрязнения и какими средствами их можно устранить. Предсказать заранее величину расходов на обеззараживание практически невозможно. Если по итогам первичного обследования вам рекомендуют провести углубленное, бегите прочь от этого участка, не оглядываясь. На ранних этапах карьеры я бы не советовал вообще связываться с такой недвижимостью. И еще один момент: если ваш участок располагается на скальных породах с преобладанием гранита, обязательно проведите анализ на содержание радона.
Параллельно с составлением отчета для кредиторов инженер-строитель должен изучить все коммуникации, проходящие по территории участка, включая водопровод, канализацию, телефонные и электрические кабели, газопроводы, оптоволоконные линии связи и ливневую канализацию.
Этот отчет должен содержать данные о точном местоположении коммуникаций, их пропускной способности, давлении воды, а также об обслуживающих организациях и местах доступа. В нем также должен содержаться вывод о том, возникнут ли в ходе строительства дополнительные затраты, связанные с переносом коммуникаций, или, наоборот, их наличие сыграет вам на руку.
Поручите инженеру выяснить также, осуществляют ли соответствующие службы платежи за прохождение их коммуникаций по вашей собственности, и если нет, то можно ли им выставить счет.
В этом отчете должно содержаться заключение, подпадает ли ваш участок под действие федеральных норм о судоходных водных путях. Не думайте, что для этого по вашей территории должно проходить русло реки. Вполне достаточно, если у вас есть ирригационный канал или пожарный водоем.
Если ваш участок расположен в местности, где раньше были найдены или могут быть найдены археологические экспонаты, необходимо провести обследование с привлечением археологов. Даже если вы находитесь достаточно далеко от мест поселений первых колонистов или стоянок древних племен, это еще не значит, что они не могли что-то закопать и на вашем участке.
Одна компания, строившая жилые дома, при прокладке водопровода обнаружила археологические артефакты. Работы были немедленно остановлены (на восемнадцать месяцев), пока археологи со своими совками и кисточками скрупулезно не обследовали весь участок в поисках других находок. Компания оказалась на грани банкротства, поскольку все это время ей пришлось платить проценты по кредиту, расплачиваться с поставщиками и подрядчиками и нести штрафные санкции за несвоевременную сдачу объекта. Если бы археологическое обследование было проведено вовремя, этого можно было бы избежать. Мораль: если что-то может произойти, оно обязательно произойдет. Не искушайте судьбу.
Убедитесь, что ФАА не наложило никаких ограничительных мер на использование вашего участка. Не находится ли ваша земля в зоне повышенной шумовой нагрузки или в зоне снижения и взлета самолетов? Лучше узнать об этом заранее.
Проверьте, нет ли на участке выходов грунтовых вод, и если есть, то зарегистрированы ли они в государственном департаменте водных ресурсов. Соберите также исторические данные о глубине залегания и колебаниях уровня грунтовых вод, наличии артезианских скважин, их глубине и производительности. Убедитесь, что заброшенные скважины надежно законсервированы.
Подача заявки
Итак, мы подходим к концу пути, все обследования и отчеты дали положительный результат и вас не поджидают неприятные сюрпризы. Теперь самое время подавать заявку на выдачу необходимых вам разрешений на использование земли. В каждом районе на этот счет могут быть свои нормы и правила. Где-то от вас могут потребовать результаты исследования дорожного движения, где-то – чертеж рельефа местности, а порой и письмо от департамента образования, что предполагаемое использование вашего участка не скажется отрицательно на близлежащих школах. Имейте резерв средств на выполнение подобных требований.
Ваши действия:
• Обойдите с вашим планом буквально всех жильцов, проживающих в радиусе 200 метров от вашего участка. При себе вы должны также иметь:
– цветную схему и рисунок предполагаемой застройки;
– письмо от департамента образования, в котором высказывается одобрение вашему проекту;
– данные о предполагаемом изменении интенсивности дорожного движения после реализации проекта;
– ваши визитные карточки с контактной информацией;
– петицию для сбора подписей жильцов в поддержку проекта;
– отпечатанные карточки с указанием места, даты и времени слушаний по вашему проекту в городской администрации, а также с именами, номерами телефонов и адресами электронной почты мэра и членов городского совета.
• Начинайте обход с жильцов, которые проживают подальше от вашего участка. Их эта проблема должна интересовать меньше всего, и у вас появляется больше шансов получить под петицией их подписи.
• Используйте уже имеющиеся подписи в качестве аргумента, чтобы добиться поддержки от остальных жильцов, проживающих в непосредственной близости от участка. Впоследствии эти подписи следует продемонстрировать членам городского совета. Карточки с указанием даты слушания раздавайте только тем, кто поставил свою подпись под петицией.