Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество
Шрифт:
Указанный перечень объектов приведен открытым, что, как зачастую отмечают ученые-правоведы, порождает проблемы на практике: «Отнесение многих конкретных объектов к недвижимости по признаку прочной связи с землей весьма проблематично. В частности, современные техника и технологии позволяют перемещать здания и сооружения» 17 . При этом А.П. Сергеев определяет три вида недвижимых вещей, выделяя в отдельную группу вещи, прочно связанные с землей, которые мы отнесли к первой группе 18 . Отметим, что, действительно, сложно относить здания и сооружения к вещам, являющимся недвижимыми по своей природе в век современных технологий. При этом все же не будем отходить от логики законодателя, который отнес указанные объекты к вещам, неразрывно связанным с землей.
17
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический
18
Там же.
Ко второй группе недвижимых вещей закон относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Указанные объекты признаны недвижимым имуществом в силу своей значимости и необходимости обеспечения повышенного государственного контроля за их оборотом. Так, Ю.Н. Андреев справедливо отметил, что «установление правового режима недвижимого имущества для указанных технических средств вполне объяснимо. Эти средства обладают большой стоимостью, экономической значимостью, мобильностью, имеют большое значение для нашей страны с ее значительной, по сравнению с другими европейскими странами, территорией и требуют повышенного государственного контроля по их использованию. Поэтому вполне обоснованно отечественный законодатель, следуя юридико-формальному принципу, отнес обсуждаемые виды объектов к недвижимому имуществу» 19 . Перечень недвижимых вещей второй группы также не является исчерпывающим, п. 1 ст. 130 ГК РФ оговаривает возможность отнесения к недвижимым вещам и иного имущества. Так, например, в соответствии со ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие как имущественный комплекс, а согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 20 (далее – Закон о государственной регистрации прав) к понятию недвижимости дополнительно отнесены отдельные жилые и нежилые помещения.
19
Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты. М., 2013. С. 97.
20
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
Особенностью второй группы объектов недвижимости является и тот факт, что государственная регистрация подобных недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, закрепленным, как правило, в отдельных подзаконных нормативно-правовых актах, кодексах и транспортных уставах. Особый порядок государственной регистрации права в данном случае объясняют тем фактом, что «у такого рода объектов отсутствуют объективно присущие недвижимым объектам признаки, и государственная регистрация, таким образом, становится конститутивным признаком» 21 . Таким образом, посредством государственной регистрации права законодатель распространил правовой режим, установленный для недвижимости, на соответствующие виды движимого по природе имущества 22 .
21
Захарова А.Е. Указ. соч. С. 395–418.
22
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001. С. 51.
Рассмотрим некоторые особенности недвижимого имущества, непосредственным образом способные повлиять на процедуру обращения взыскания на объекты недвижимости. Недвижимое имущество может выступать объектом как вещных, так и обязательственных прав. Как было сказано ранее, ГК РФ содержит основные положения, устанавливающие общий правовой режим для всех видов недвижимого имущества, притом что иными нормативно-правовыми актами регламентированы особенности правового режима для отдельных видов недвижимого имущества.
Также имеет свои особенности осуществление вещных прав на недвижимое имущество. К примеру, ст. 209 ГК РФ ограничивает права владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, допуская их осуществление собственником при условии, что «это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».
Кроме того приобретение права собственности на недвижимое имущество и владение ею может предполагать наличие дополнительных обременений. В качестве иллюстрации таких обременений можно привести возведение жилого дома. В данном случае закон предполагает предварительный отвод земельного участка под его строительство и регистрацию права на него застройщиком, дальнейшее получение разрешения на строительство дома, соблюдение строительных норм, правил противопожарной и санитарной безопасности. В качестве примера дополнительного обременения собственника можно указать обязанность по оплате налога на недвижимость. Некоторые виды недвижимого имущества могут подвергаться также и ограничениям в качестве сервитутов.
Помимо общих оснований, присущих как недвижимым, так и движимым вещам, для возникновения права собственности на недвижимое имущество представляются необходимыми
К особенностям правового режима недвижимости можно еще отнести следующие основания прекращения права собственности, которые свойственны исключительно недвижимому имуществу. В первую очередь это возможность ее принудительного изъятия у собственника для государственных нужд. Этот порядок установлен в отношении земельных участков ст. 239 ГК РФ, согласно которой «в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов». Эта статья содержит и некоторые гарантии для собственника имущества: так, государственный орган или орган местного самоуправления должен в судебном порядке доказать невозможность использования изымаемого земельного участка в целях, для которых он изымается, без прекращения прав собственника на данное недвижимое имущество. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены также в ст. 63 Земельного кодекса РФ 23 (далее – ЗК РФ). Отметим, что дополнительные гарантии предусмотрены и для собственников жилых помещений при их изъятии для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Жилищного кодекса РФ 24 (далее – ЖК РФ)). Для недвижимости предусмотрены и иные основания перехода права собственности – ст. 240, п. 2 ст. 272, ст. 285, 286, 293 ГК РФ.
23
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
24
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
Для правового режима недвижимого имущества особое значение имеет государственная регистрация. Пункт 1 ст. 131 ГК РФ установил, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней». Ю.Н. Андреев, отмечая значение государственной регистрации, говорил о том, что она может решать частные и публичные задачи по модернизации имущественного оборота и правообладания 25 . Также он отмечает, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не существенным признаком объекта недвижимости, а требованием закона по укреплению правового режима недвижимого имущества, правовым последствием признания недвижимой вещи объектом права» 26 .
25
Андреев Ю.Н. Указ. соч.
26
Там же.
Таким образом, процедура государственной регистрации является существенным элементом механизма обращения взыскания на недвижимое имущество и в исполнительном производстве.
В соответствии со ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебному приставу-исполнителю предоставлено право «обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание». До принятия указанного Закона у судебного пристава-исполнителя не было таких полномочий.
В целях последующего обращения взыскания на данное имущество одновременно с предоставлением приставу возможности проведения государственной регистрации собственности должника законодатель предоставил право суду выносить решение о государственной регистрации права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя, когда одна из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права (в ст. 551 ГК РФ и ст. 16 Закона о государственной регистрации прав были внесены изменения 27 ). Закон о государственной регистрации прав устанавливает в ст. 2, что «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и такое право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».
27
Федеральный закон от 02.10.2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2007. № 41. Ст. 4845.