Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Гайфутдинова Розалия

Право оперативного управления имуществом подразделяется на право оперативного управления казенного предприятия и право оперативного управления учреждения. В случае распоряжения любым имуществом казенным предприятием всегда необходимо согласие собственника этого имущества (п. 1 ст. 297 ГК РФ). Для учреждений установлены следующие ограничения по распоряжению недвижимым имуществом. Аналогично требуется согласие собственника при распоряжении любым имуществом казенным учреждением. Запрет на распоряжение любым недвижимым имуществом без согласия собственника действует для автономных и бюджетных учреждений, в свою очередь для частных учреждений этот запрет на распоряжение распространяется лишь на то имущество, которое закреплено за ними собственником или приобретено за счет средств, выделенных собственником (ст. 298 ГК РФ).

Право

собственности на недвижимое имущество по общему правилу, установленному ст. 212 ГК РФ, может принадлежать гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также муниципальным образованиям. Соответственно указанными субъектами и ограничивается круг лиц, на недвижимое имущество которых может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства. Поскольку субъекты права собственности на недвижимое имущество в данном случае непосредственно выступают стороной исполнительного производства и охватываются понятием «должник», отметим, что по содержанию ст. 49 Закона об исполнительном производстве должником по общему правилу признаются гражданин или организация либо объединение граждан, не являющееся юридическим лицом, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, – Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Как видно, в исполнительном производстве отдельно в качестве субъекта выделяется объединение граждан, не являющееся юридическим лицом. Законом об исполнительном производстве на указанные объединения распространяется правовой режим, определяющий участие организаций в исполнительном производстве, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (ч. 1 ст. 49). К таковым, например, можно отнести объединение граждан по договору простого товарищества.

Если говорить о правах на недвижимое имущество как объекте гражданских прав в целом, то понятно, что они не ограничиваются рассмотренными выше. Помимо перечисленных вещных прав действующее законодательство содержит и следующие разновидности вещных прав на имущество, в том числе недвижимость:

– сервитуты (п. 1 ст. 216 ГК РФ), которые можно классифицировать на земельные сервитуты (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ), сервитуты на здания и сооружения (п. 1 ст. 216, ст. 277 ГК РФ);

– право пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1 ст. 216, ст. 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ);

– право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 24 ЗК РФ);

– право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п. 1 ст. 216, п. 1 ст. 264, ст. 268–272 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ);

– право пользования жилым помещением члена семьи его собственника (ст. 292 ГК РФ);

– право пользования участком лесного фонда (ст. 36–45 Лесного кодекса РФ 84 );

– право пользования водными объектами (гл. 5 Водного кодекса РФ).

Помимо установленных и закрепленных в законе вещных прав ввиду отсутствия легально установленного закрытого их перечня, а также отсутствия в науке единого мнения о том, какие права составляют полный перечень вещных прав, различные авторы формируют свои перечни вещных прав, включая в них и права, относимые другими к обязательственным.

84

Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.

Как правило, к ограниченным вещным правам относят: права пользования и владения нанимателя жилого помещения и лиц, совместно проживающих с нанимателем; право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ), по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); залоговое право, соединенное с владением; право аренды, соединенной с владением; ипотечное право; право удержания; право доверительного управления; право арендатора недвижимости; право пользования участком недр на условиях соглашения о разделе продукции (Федеральный закон от 30.12.1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» 85 ) 86 .

85

СЗ

РФ. 1996. № 1. Ст. 18.

86

См.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельные участки. 2-е изд., исп. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2013; Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001; Белов В.А. Гражданское право. Особенная часть: Учебник. М.: Центр ЮрИнфоР, 2004.

Несмотря на то что все без исключения вещные права являются основанием возникновения юридической связи между субъектом права и объектом недвижимости, в исполнительном производстве закон четко установил перечень вещных прав, позволяющих квалифицировать определенный объект недвижимости как объект взыскания. При этом необходимо иметь в виду, что вещные права лиц, не являющихся собственниками, на определенное имущество при переходе права собственности на указанное имущество к другому лицу не теряют своей силы и продолжают находиться под гражданско-правовой защитой от любых их нарушений (ст. 216 ГК РФ).

Таким образом, одним из признаков недвижимого имущества как объекта взыскания может являться наличие ограниченных вещных прав третьих лиц на определенный объект недвижимости (помимо права хозяйственного ведения и права оперативного управления), принадлежащей на праве собственности должнику.

Именно в природе вещных прав в отечественной юридической науке исторически усматривались причины необходимости введения системы регистрации вещных прав на недвижимое имущество 87 .

87

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 238.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как отмечалось ранее, на сегодняшний день является одной из основных особенностей правового режима недвижимого имущества. Согласно ГК РФ по общему правилу государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. В случаях, предусмотренных законом, государственной регистрации подлежат также иные права (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Любая динамика указанных прав (их возникновение, переход и прекращение, ограничения этих прав) также подлежит государственной регистрации, что отражено в легальном определении процедуры государственной регистрации, которое звучит следующим образом: «Это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, являющийся доказательством существования зарегистрированного права» 88 . Отталкиваясь от данного определения, В.В. Чубаров выделяет следующие отличительные черты регистрации:

88

Статья 2 Закона о государственной регистрации прав.

1) это акт юридического значения, с совершением которого закон связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

2) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость, что подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

3) это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость 89 .

89

Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001. С. 51.