Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество
Шрифт:
Государственную регистрацию как систему в юридической литературе характеризуют также следующими признаками: «1) единство процедуры; 2) единство регистрирующих органов; 3) ведение ЕГРП; 4) открытость сведений о государственной регистрации прав» 90 .
Рассматривая вопрос соотношения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с ним, т.е. прав обязательственных, отметим, что законодатель последними изменениями гражданского законодательства, отменившими государственную регистрацию сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй ГК РФ, за исключением договора аренды недвижимого имущества 91 , пошел по
90
См.: Андреев Ю.Н. Указ. соч.; Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001. С. 22.
91
Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
Разработчики Концепции развития гражданского законодательства объясняли сложившийся в отечественной цивилистике подход по регистрации помимо прав на недвижимое имущество в статике также и сделок, отражающих их динамику, тем, что «в подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость» 92 . В целях устранения возникавших на практике проблем по двойному объему работы регистрирующих органов, излишней нагрузке на субъектов подлежащих регистрации сделок в настоящее время Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в ст. 8 установил, что с момента вступления его в законную силу (с 01.03.2013 г.) не подлежат применению правила о государственной регистрации сделок купли-продажи жилых помещений, предприятий, а также договоров дарения недвижимого имущества и его отчуждения под выплату ренты.
92
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 68–69 // СПС «КонсультантПлюс».
Тем не менее в научной литературе существовавшая (а также и существующая ныне для договоров аренды недвижимости) двойная регистрация ограничений как самих вещных прав, так и сделок объяснялась следующим образом. В частности, профессор Б.М. Гонгало подчеркивал, что ограничения вещных прав могут быть обусловлены непосредственно соглашениями, заключаемыми между субъектами гражданского права, ввиду чего последние подлежат регистрации в качестве «стеснений» соответствующих вещных прав 93 .
93
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007. С. 28–29.
В.В. Чубаров, рассуждая о требовании регистрации сделок с недвижимостью, приходит к выводу, что поскольку в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав перечислен целый ряд договоров (аренда, договор доверительного управления и др.), регистрация которых должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на конкретный объект недвижимости, то «будучи по своей природе обязательственными, эти ограничения приравнены законом к вещным (сервитуту, аресту, ипотеке)» 94 .
94
Чубаров
Соглашаясь с данной точкой зрения, А.Л. Ильченко распространяет на акты государственной регистрации «все признаки ненормативного акта госоргана: является юридическим актом, совершаемым государственным органом» 95 , она отмечает, что действие органа по государственной регистрации «имеет формальное выражение в виде документа установленной формы – свидетельства либо специальной регистрационной надписи; адресован конкретному лицу либо группе лиц (правообладателям) и влечет правовые последствия для этих лиц. Юридическим последствием регистрации является возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки» 96 .
95
Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Нотариус. 2004. № 5. № 15–24.
96
Там же.
Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.
1. Существуют различные классификации недвижимого имущества как объекта гражданских прав. Основной классификацией считается та, что закреплена в ст. 130 ГК РФ, разделяющая недвижимое имущество на две группы:
1) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
2) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Указанные объекты признаны недвижимым имуществом в силу своей значимости и необходимости обеспечения повышенного государственного контроля за их оборотом.
2. В гражданском праве существуют и иные классификации:
1) по признаку происхождения недвижимости:
– объекты, созданные природой без участия человека;
– объекты, являющиеся результатом труда человека;
– объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут;
2) по оборотоспособности недвижимого имущества:
– объекты, изъятые из оборота;
– объекты, ограниченно оборотоспособные;
– объекты, свободные в обороте;
3) в зависимости от структуры объектов недвижимости:
– простые (неделимые) недвижимые вещи;
– сложные (делимые) недвижимые вещи;
4) по значимости вещей:
– главные вещи;
– принадлежности.
Каждый из вышеуказанных видов имущества имеет свои особенности, в том числе значимые и для исполнительного производства. Особым статусом как объект гражданских прав и как объект взыскания обладают также:
– предприятия как имущественный комплекс;
– здания и сооружения;
– жилые помещения;
– космические объекты.
3. Законодательство об исполнительном производстве не разделяет на виды непосредственно недвижимое имущество должника. Однако в целом как имущество, подлежащее взысканию, недвижимое имущество в исполнительном производстве может быть классифицировано следующим образом:
1) в зависимости от возможности обращения взыскания на имущество:
– имущество, подлежащее взысканию;
– имущество, не подлежащее взысканию;
2) имущество, не подлежащее взысканию:
– изъятое из оборота имущество;
– имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
3) в зависимости от права, по которому имущество, подлежащее взысканию, принадлежит должнику:
– имущество, принадлежащее должнику на праве собственности;
– имущество, принадлежащее должнику на праве хозяйственного ведения;
– имущество, принадлежащее должнику на праве оперативного управления.