Избранные труды по гражданскому праву
Шрифт:
В-третьих, остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т. е. всех собственников раздельных частей кондоминиального имущества. Но их доли пространственно не выделены и выражаются в форме части единицы (или в процентах), принадлежащей каждому участнику. Размер доли при отсутствии иного соглашения собственников устанавливается как отношение размера полезной площади жилого или нежилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всего дома. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.
В отличие от прав участника общей долевой собственности,
Таким образом, это так называемая идеальная доля в имуществе, главное назначение которой определить размер участия каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества.
Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение – обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К такому имуществу относятся: лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т. п. Закон включает в состав общего имущества земельный придомовой участок, независимо от того, принадлежит он участникам кондоминиума на праве собственности или праве постоянного землепользования. Земельный участок является неделимым, как и все общее имущество. [102]
101
См.: Седугин П. И. Указ. соч. С. 231; Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права, пользование и собственность. М., 1997. С. 254.
102
Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума утвержден Правительством Республики Казахстан 22 декабря 1997 г. (Казахстанская правда». 1998. 6 янв.).
В-четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участник кондоминиума распоряжается частью такого помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе.
В-пятых, наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом. Порядок пользования может складываться без каких-либо решений по этому вопросу, если такой порядок не вызывает возражений у кого-либо из участников. Порядок может определяться или изменяться соглашением участников либо решением органа управления кондоминиумом.
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение. Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредственного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное – по решению или разрешению участников кондоминиума либо органов управления кондоминиумом.
В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным
В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т. д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений. Некоторые особенности предусмотрены ст. 37 Жилищного закона.
Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (ст. 33 Закона).
Таковы характерные черты данного вида (данной формы) общей собственности. Из ее особенностей вытекает важный практический вывод: никто из лиц, не входящих в состав собственников помещений, не может иметь права на долю в общей собственности, а значит, не вправе распоряжаться ею.
Между тем на пройденном уже этапе приватизации государственного жилищного фонда местные исполнительные органы, оформив на жильцов право собственности на занимаемые ими квартиры, все остальное имущество дома, всю инфраструктуру жилого здания считали своим имуществом и распоряжались им по своему усмотрению: сдавали в аренду, а иногда и продавали подъезды, подвалы, подсобные помещения дома, не получая на это согласия собственников квартир и не передавая вырученные деньги в распоряжение этих собственников.
Такие действия и ранее являлись незаконными. Сегодня же они прямо запрещены. Статьи 2 и 31 Закона говорят, что все внеквартирное имущество дома принадлежит собственникам квартир на праве общей собственности, следовательно, никто другой не вправе ни распоряжаться общим имуществом, ни присваивать полученные за счет такого имущества доходы.
Согласно ст. 31 Закона кондоминиум образуется в домах, принадлежащих двум или более собственникам помещений. Это подтверждает объективную природу кондоминиума, для образования которого не требуется решений, согласований, каких-либо разрешительных актов и т. п. Кондоминиум образуется лишь в силу того факта, что в доме есть несколько раздельных собственников, каждому из которых принадлежит индивидуальная собственность на помещение или несколько помещений, и есть элементы дома, принадлежащие всем собственникам. Как только в многоквартирном доме появляются хотя бы два собственника (это, например, возможно, если в государственном доме приватизирована только одна квартира), дом становится объектом кондоминиума, независимо от того, было ли произнесено это слово хотя бы одним из собственников. И далее: как только исчезает множественность собственников на один объект недвижимости, прекращается общая собственность на определенные части такого объекта, прекращается и кондоминиум. Это может быть, например, вследствие перехода права собственности на весь дом к одному лицу.
Основания прекращения кондоминиума также объективны, поэтому для прекращения не требуется принятия решения, приказа, постановления.
Закон устанавливает государственную регистрацию объекта кондоминиума (ст. 32 Закона). Но это – регистрация не субъекта, а объекта права. Поэтому само по себе отсутствие регистрации объекта кондоминиума при наличии условий его образования не доказывает отсутствие кондоминиума как такового. Но юридические правомочия его участников, границы таких правомочий, возможность образования органов управления кондоминиумом и вообще его правовой статус приобретают полную силу лишь с момента регистрации.
Поскольку кондоминиум – это смешанная форма собственности, к ее различным элементам применимы общие нормы об индивидуальной собственности участника на принадлежащее ему помещение и об общей долевой собственности на общее имущество, входящее в состав объекта кондоминиума. Такие нормы применимы с учетом, конечно, особенностей правового режима кондоминиума, установленных законом. К этим особенностям, в частности, относится (ст. 34 Закона) равенство прав всех участников кондоминиума (собственников помещений) на управление общим имуществом.