Избранные труды по гражданскому праву
Шрифт:
Другие лица могут иметь на квартиру права, в разной степени отличающиеся от вещного права члена кооператива. Неодинаковым правовым статусом обладают: супруг члена кооператива, члены его семьи, наниматели кооперативной квартиры, временные жильцы.
За супругом члена кооператива может быть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам (ст. 223 Гражданского кодекса, ст. 19, 20 Кодекса о браке и семье Казахской ССР), и приобретение жилищного права на кооперативную квартиру не составляет в этом отношении исключения. Практически это означает, что супруг члена кооператива вправе
В свое время, когда в послевоенные годы в бывшем СССР начала развиваться жилищная кооперация, Ш. Д. Чиквашвили предложил ввести в отношения жилищной кооперации понятие коллективного (супружеского) членства, при котором и муж, и жена признавались бы членами кооператива с одним голосом и с правом пользоваться одной квартирой. Официальной поддержки это предложение не получило, но в реальной практике так это и бывает. Включение названного понятия в акты законодательства практически ничего бы не изменило, но закрепило бы: а) законность участия в принятии решений супруга члена кооператива без получения формального полномочия от другого супруга; б) возможность избрания во все руководящие органы кооператива супруга члена кооператива. Впрочем, и эти действия уже не редко встречаются в практике жилищных кооперативных отношений.
В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживавшие вместе с ним в кооперативной квартире. Каждый из них в порядке наследования приобретает право на часть паенакоплений. Один из наследников обязан вступить в члены кооператива, но остальные наследники приобретают право на кооперативную квартиру, аналогичное рассмотренному выше праву супруга члена жилищного кооператива.
Здесь же следует рассмотреть прочность связей между членством в кооперативе, вещным правом на кооперативную квартиру и правом на паенакопления. Как правило, все три права принадлежат одному субъекту и в одной связке передаются другому лицу в порядке универсального и сингулярного правопреемства. Но возможны разрывы. Так, супруг члена кооператива может обладать правом на паенакопления и правом на квартиру, но не быть членом кооператива (об этом было сказано выше).
К раздельно проживающему наследнику умершего члена кооператива может перейти право на паенакопления, но не право членства в кооперативе и не право на кооперативную квартиру. Длительность разрыва между правом на квартиру и членством в кооперативе может быть весьма продолжительной (в частности, при признании права на квартиру за супругом члена кооператива). Разрыв же между правом на квартиру и правом на паенакопления недопустим и при его появлении по объективным основаниям должен быть аннулирован в короткий срок.
Связь между членством в кооперативе и вещным правом на кооперативную квартиру представляется не столь однозначной, когда гражданин в соответствии со ст. 60 Жилищного закона выходит из кооператива, оставаясь проживать в кооперативной квартире. Выходящий из кооператива гражданин лишается права на членство и на паенакопления. Что же касается сохранения вещного права на квартиру, то оно сохраняется в объеме, предусмотренном соглашением между теми, кто передает и кому передается право на квартиру члена кооператива. Если в соглашении об этом ничего не сказано, то право лица, вышедшего из кооператива, но оставшегося проживать в квартире, должно приравниваться к праву члена семьи владельца кооперативной квартиры, о котором
В кооперативной квартире, помимо члена кооператива и членов его семьи, имеющих право на часть паенакоплений, могут проживать и члены семьи, такого права не имеющие, а также иные лица: наниматели, временные жильцы, гости и др.
Как уже отмечалось, жилищное право члена кооператива носит постоянный, бессрочный характер. Но, как и всякое право, оно может быть прекращено в случаях и в порядке, установленных законом. Прекращение жилищного права необходимо связано с прекращением членства в кооперативе. Поэтому ст. 59 Закона, перечисляя основания прекращения членства в жилищном кооперативе, по существу определяет также основания прекращения вещного жилищного права на кооперативную квартиру. Все эти основания можно разделить на три группы: а) возникающие по воле члена кооператива; б) возникающие в силу объективных обстоятельств; в) принудительное прекращение.
Воля члена кооператива, направленная на прекращение членства, проявляется в добровольном выходе из кооператива, что означает одновременно добровольный отказ от права на кооперативное жилище. Такой выход возможен в различных формах: продажа паенакопления и права пользования квартирой, обмен квартирами и правами на них, безвозмездная передача таких прав другому лицу. В последнем случае выходящий из кооператива владелец квартиры может остаться проживающим в ней либо выехать из нее.
В течение многих лет всякий выход члена жилищного кооператива из его состава рассматривался в качестве акта, прекращающего жилищные права без правопреемства. Сохранялось лишь право вышедшего члена кооператива на возврат внесенных в кооператив паенакоплений. Воля вышедшего юридически никак не влияла на возникновение права на оставленное жилое помещение у нового владельца. Далее кооператив своим решением, независимым от воли предшествующего владельца квартиры, принимал в свой состав нового члена ЖК, передавал ему права на квартиру и принимал у него сумму, адекватную сумме паенакоплений, выплаченную прежнему владельцу.
Серьезное изменение законодательства было произведено ст. 101 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г. Пункт 2 названной статьи установил, что член кооператива, выбывающий из него, может указать лицо, которому он желает передать права и обязанности члена кооператива. Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив. Разумеется, в состав передаваемых прав входило и право на кооперативное жилище.
Новый Закон от 16 апреля 1997 г., по существу, повторил это правило (п. 2 ст. 60).
Передача права на кооперативную квартиру не зависит от воли и согласия тех членов семьи, которые остаются проживать в жилом помещении. Исключение составляет лишь член семьи, который имеет право на часть паенакоплений, но он, как выше уже говорилось, вообще имеет все имущественные права члена кооператива.
Ко второй группе оснований прекращения членства в кооперативе можно отнести объективные обстоятельства: непригодность помещения для дальнейшего использования и смерть члена кооператива.
Статья 59 Закона буквально говорит, что непригодность помещения для дальнейшего использования может прекратить членство в кооперативе, если она вызвана стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами. Мы полагаем, что этот текст подлежит расширительному толкованию.
Невозможность использования жилища по назначению – его разрушение или полное уничтожение – означает ликвидацию объекта права, а значит, прекращение права на этот объект независимо от того, вызвано оно чрезвычайными обстоятельствами или иными, не чрезвычайными причинами, в том числе – небрежностью самого члена кооператива, членов его семьи или третьих лиц. Можно спорить о том, кого привлечь к ответственности за разрушение жилища, с кого требовать возмещения ущерба. Но такие требования, даже будучи удовлетворенными, сами по себе не восстанавливают жилище, а значит и права на него.