Избранные труды по гражданскому праву

Басин Юрий Григорьевич

Форма управления свободно избирается собственниками помещений. Столь же свободно она может быть изменена, т. е. одна форма по решению большинства собственников может быть заменена другой.

При выборе формы управления возможны три затруднительные ситуации.

Первая связана с периодом, длящимся до того момента, когда собственниками будет избрана определенная форма управления. Этот период не может быть более месяца со дня регистрации кондоминиума, и до его завершения все собственники несут солидарную ответственность по всем обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами. О солидарной ответственности уже говорилось выше. Именно она является стимулирующим фактором скорейшего выбора и создания формы управления.

Вторая ситуация –

собственники не избирают никакой формы управления либо предлагают несколько разных форм, ни одна из которых не может набрать большинства голосов. В этом случае должна применяться форма кооператива собственников квартир, которой Закон явно придает приоритетное значение. Поэтому п. 5 ст. 42 определяет, что при недостижении собственниками согласия о форме управления любой из собственников, а в домах, где уже приватизирована часть жилых помещений, также и государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе инициировать образование КСК. Само образование производится учредительным собранием собственников, приобретающих затем права и обязанности членов кооператива.

Но далее необходимо соблюдение двух условий проведения учредительного собрания – наличия кворума, т. е. присутствия на собрании не менее половины собственников помещений, и принятия решения о создании кооператива большинством, не менее чем две трети голосов участников собрания или их доверенных лиц (ст. 43 Закона).

Если на собрании не набирается требуемый кворум, оно признается несостоявшимся и собирается повторно. Повторное собрание считается состоявшимся независимо от числа участников. Закон не дает четкого ответа на вопрос о том, как быть, если на первом (состоявшемся) или повторном собрании предложение об образовании КСК не набирает требуемого большинства голосов. Такая ситуация практически маловероятна, но юридически возможна. Мы полагаем, что при подобных обстоятельствах участники вправе простым большинством от числа собственников помещений избрать иную форму управления кондоминиумом. В случае же, когда такого большинства не будет, факт образования кооператива подтверждается любым количеством голосов участников учредительного собрания или их доверенных лиц.

Третья ситуация – несмотря на образование кооператива, некоторые собственники помещений не желают в него вступать и не принимают никакого участия в управлении делами кооператива. Это, конечно, их право, ибо вступление в любой кооператив – добровольное дело вступающего. Но все участники кондоминиума, в том числе и те, кто не желает вступать в него, обязаны подчиняться решениям органов управления кооператива, определяющим размер и формы участия всех собственников в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объектом кондоминиума, относящиеся к использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома (п. 8 ст. 43 Закона).

Таким образом, перед собственником, не принимающим участия в принятии решения, стоит дилемма: либо исполнять решения, не принимая участия в их принятии, либо использовать возможность оказывать влияние на принятие решений путем участия в управлении делами кооператива, т. е. превратившись в полноправного его члена, тем более что вступление собственника в КСК не требует каких-либо формальностей.

Некоторые авторы полагают, что права и обязанности собственника квартиры в кондоминиуме, не пожелавшего вступить в КСК (в России – товарищество собственников жилья), должны определяться договором, заключаемым собственником с товариществом. [103] Вряд ли подобное толкование закона будет воспринято практикой. Собственник, не желающий вступить в КСК, столь же просто может уклониться от заключения договора. Вопрос целесообразно решать прямым предписанием закона, правилами, обязательными и для тех участников общей собственности на жилищный комплекс, которые не вступают в КСК.

103

См.: Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая. Научно-практический комментарий. М., 1996. С. 472.

Последующее осуществление своих вещных жилищных прав реализуется собственником жилого помещения в рамках деятельности кооператива собственников квартир.

В реальной практической жизни образование кооперативов собственников квартир

в Казахстане проводилось в порядке очередной массовой кампании без выявления подлинной воли и желания собственников приватизированных жилых помещений. Органы управления КСК нередко формировались без проведения общих собраний. А сами кооперативы создавались как правопреемники прежних государственных жилищных органов, охватывали десятки домов, целые жилые кварталы. Рядовые собственники квартир были настолько отдалены от органов управления КСК, что реально не могли влиять на принимаемые решения и контролировать их исполнение, не могли проводить никаких проверок, в том числе финансовых. Нередко к руководству КСК пробирались нечестные люди. Об этом много писалось в казахстанской периодической печати. Проводились даже специальные конференции по таким вопросам.

В настоящее время для нормальной деятельности кооперативов собственников квартир в основном создана нормативная правовая база и накоплен значительный опыт. Недостатки и ошибки, допущенные в начальный период массового образования КСК, должны быть устранены и исправлены.

Заключительное положение сводится к тому, что участники кондоминиума, наряду с правом собственности на принадлежащее им жилище, имеют вещное право на все общее имущество, принадлежащее им на праве общей долевой и неделимой собственности. Такое право обладает всеми признаками, характеризующими, согласно главе I настоящей работы, вещное право, в частности, включает правомочия владения, пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью. Признак следования за правом индивидуальной собственности на помещение, входящее в основную часть жилищного комплекса, является абсолютным правом, которое во многом непосредственно определяется законом и из которого вытекает возможность его защиты вещно-правовыми исками против любых нарушителей.

§ 2. Вещное право на кооперативную квартиру

Рядом важных особенностей отличается вещное право члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива на свою квартиру.

Жилищный кооператив – это объединение граждан, которое создается для приобретения жилищ, предоставляемых в пользование членам кооператива. Если подобное объединение образуется для постройки жилищ с целью их предоставления членам кооператива, то оно именуется жилищно-строительным кооперативом. Различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается, следовательно, в том, что задачи последнего более широкие и охватывают не только приобретение, но также предварительное строительство кооперативных жилищ. Соответственно члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) по сравнению с членами жилищного кооператива (ЖК) обладают дополнительными правами и обязанностями, связанными со строительством жилых домов. После завершения этапа обеспечения жильем своих членов функции ЖСК полностью совпадают с функциями ЖК, и законодательство не проводит различия между правовым статусом жилищного и жилищно-строительного кооперативов.

Кооперативные квартиры, как это прямо вытекает из ст. 52 Жилищного закона, предназначены для проживания членов кооператива. Разумеется, правомочия последних выходят за пределы узкого понимания данного термина («проживание»), так как необходимо должны охватывать различные проявления пользования, владения и распоряжения, о чем будет сказано ниже. Столь же логично толковать термин «проживание» не только применительно к члену кооператива, но и к членам его семьи.

И все же основное назначение кооперативной квартиры накладывает отпечаток на содержание правомочий члена кооператива, придавая им более конкретный «жилищный» характер и ограничивая передачу квартиры другим лицам.

В отличие от кооператива собственников квартир, который является органом управления кондоминиумом, и, как правило, не обладает вещными правами на имущество, входящее в состав кондоминиума, жилищный (жилищно-строительный) кооператив становится собственником приобретаемых (построенных) жилых помещений (дома, части домов, квартиры, земельные придомовые участки). В качестве собственника жилищный кооператив в лице общего собрания членов кооператива или органов управления, избранных членами кооператива, вправе выносить решения о первоначальном распределении квартир между членами кооператива и предоставлении квартир лицам, позже вступающим в кооператив, контролировать использование квартир, управлять домом как единым жилищным комплексом, принимать все необходимые меры для его жизнеобеспечения.