Избранные труды по гражданскому праву
Шрифт:
Члены кооператива, получившие от него квартиры, не становятся их собственниками, но тем не менее приобретают на них вещные права, во многом сходные с правами собственника. Вещное право члена кооператива складывается из полнообъемных правомочий владения и пользования жилищем и ограниченных правомочий распоряжения им. Главное среди них – это правомочие пользования. Оно в кооперативной квартире мало чем отличается от правомочия пользования собственной квартирой, является бессрочным, принудительно может быть прекращено лишь по ограниченному перечню оснований, определяемых законодательными актами. Органы управления жилищным кооперативом не вправе ни прекратить, ни
Даже с учетом общего целевого назначения кооперативной квартиры рассматриваемое право члена жилищного кооператива включает возможность использования части квартиры или даже всей кооперативной квартиры по нежилому назначению в соответствии с п. 2 ст. 56 Жилищного закона.
Речь, конечно, идет об использовании своего жилища по нежилому назначению непосредственно членом кооператива. Предоставление квартиры с этой целью другому лицу выходит за пределы права пользования и необходимо включает элементы правомочия распоряжения, поэтому будет рассмотрено ниже.
Право пользования жилищем включает, естественно, запрет принудительного проникновения в квартиру других лиц. И в этой части правомочия члена кооператива равнозначны правомочиям собственника жилища и в равной мере основываются на конституционном принципе неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции Республики Казахстан).
Неотделимо от права пользования правомочие владения кооперативной квартирой. Оно служит обеспечением самой возможности использования ее для проживания. Поэтому право владения кооперативной квартирой длится столько же, сколько длится право пользования для проживания и может быть принудительно ограничено или прекращено лишь одновременно с ограничением или прекращением права пользования.
Следует отметить, что член кооператива вправе защищать правомочия пользования и владения своей квартирой против всех нарушителей, т. е. не только против третьих лиц, но также и против собственника. Здесь вполне применимы и виндикационный, и негаторный иски, что прямо вытекает из ст. 265 Гражданского кодекса.
Значительной спецификой по сравнению с правомочиями собственника обладает принадлежащее члену кооператива правомочие распоряжения кооперативной квартирой, поскольку именно возможность распоряжения наиболее четко выделяет собственника вещи из круга других лиц, владеющих или пользующихся ею, а член кооператива таким собственником квартиры не является.
Исторически, в прошлом, начиная с послевоенного развития в СССР жилищно-строительной кооперации, член кооператива по закону был полностью лишен права свободно распоряжаться квартирой, он не мог ее продать, подарить, передать по наследству. Даже обмен кооперативной квартиры на другое жилище, сдача кооперативной квартиры внаем зависели от решения, которое выносили по этому вопросу органы управления кооперативом. Член кооператива имел право передавать по наследству свои паенакопления. Паенакопления, но не квартиру.
Существенно раздвинули границы правомочий распоряжения кооперативной квартирой некоторые подзаконные правовые нормативные акты, принятые в первые месяцы перестройки и разрешившие члену кооператива передавать свои права на квартиру другому лицу по своему выбору. Это сразу открыло возможность продавать право на жилое помещение и вообще
Следующий шаг в этом направлении был сделан Жилищным кодексом Республики Казахстан, принятым 1 июля 1992 г. Кодекс признал права члена кооператива на раздел жилого помещения, на передачу прав на квартиру другим лицам, в том числе – по завещанию, и другие правомочия (ст. 98, 101, 103). Такие права (во всяком случае – часть из них) и порядок их осуществления должны были определяться уставом ЖК, но Закон признавал их правомерность.
И, наконец, действующий Закон о жилищных отношениях. Статья 60 Закона весьма определенно предоставляет члену кооператива право, выходя из кооператива, указать другое лицо, которому он желает передать свои кооперативные права и обязанности. При этом кооператив не вправе отказаться от принятия упомянутого лица в члены ЖК. Таким образом Закон признал, что член кооператива может непосредственно, по своему усмотрению распоряжаться правом на квартиру, и этим подтвердил автономность таких прав, их вещный характер.
Уточним, что речь идет о распоряжении не самой квартирой, ибо член кооператива не обладает правом собственности на нее (собственником квартиры остается ЖК), а вещным жилищным правом на квартиру.
Помимо этого, согласно ст. 56 Закона о жилищных отношениях, владельцу кооперативной квартиры принадлежат некоторые другие распорядительные правомочия: сдавать квартиру (или ее часть) внаем, использовать ее по нежилому назначению, вселять в помещение временных жильцов и другие. Эти правомочия, их границы и порядок осуществления, должны предусматриваться уставом кооператива, но нельзя упускать из виду, что устав принимается самими членами кооператива. Поэтому уставные ограничения – это, по существу, не ограничения, а самоограничения, которые неизбежно определяют условия осуществления и границы многих субъективных гражданских прав.
Все рассмотренное выше позволяет сделать вывод, что право члена жилищного кооператива на полученное от кооператива жилище – это особое вещное право, распространяемое только на жилые помещения, собственником которых является жилищный кооператив.
Мы полагаем, что для возникновения такого права необходима совокупность, как минимум, четырех юридических фактов:
принятие лица в члены кооператива;
внесение установленной уставом или решением общего собрания необходимой суммы в счет паенакоплений данного лица;
решение общего собрания о закреплении квартиры за данным членом кооператива;
фактическое получение квартиры, т. е. вступление во владение жилищем.
Иногда все они совпадают, иногда – не совпадают по времени, иногда требуют дополнительных юридических фактов, но необходимость четырех названных выше фактов непосредственно вытекает из Закона и при первоначальном вступлении лица в жилищный кооператив следуют в изложенном порядке. В случаях же, когда к другим лицам переходит уже существующее жилищное право на помещение, процедура может изменяться. Так, при передаче права могут совпадать принятие лица в кооператив и закрепление за приобретателем определенной квартиры; при наследовании, передаче права пользования помещением другому лицу, проживающему в той же квартире, требуется наличие дополнительных юридических фактов: наследственное преемство, расторжение брака, семейные отношения между отчуждателем и приобретателем права и т. п.